Interés de disposición vs. recargo de interés - oferta de financiación

Hola a todos,
me gustaría conocer sus opiniones sobre nuestras ofertas de financiación.
Costes totales: 687 k€ con costos adicionales de compra
Capital propio: 165 k€
Necesidad de financiación: 522 k€
Oferta 1:

[*]KFW 153: 120 k€, 1,1 %, 10 años de tipo fijo, cuota mensual 403 €, 18 k€ de subvención de amortización
[*]HVB 1: 252 k€, 1,18 %, 30 años de tipo fijo, cuota mensual 773 €, 5 % de amortización especial anual
[*]HVB 2: 150 k€, 0,86 %, 10 años de tipo fijo, cuota mensual 432 €, 5 % de amortización especial anual

Oferta 2:

[*]KfW 153: 120 k€, 1,1 %, 10 años de tipo fijo, cuota mensual 403 €, 18 k€ de subvención de amortización
[*]HVB 1: 252 k€, 1,18 %, 30 años de tipo fijo, cuota mensual 773 €, 5 % de amortización especial anual
[*]HVB 2: 150 k€, 0,97 %, 20 años de tipo fijo, cuota mensual 446 €, 5 % de amortización especial anual

En la oferta 1 podemos unir el préstamo KfW y el préstamo HVB 2 tras 10 años y realizar una refinanciación. Aquí el riesgo de tipo de interés en la refinanciación sería mayor.
En la oferta 2 podríamos amortizar completamente el préstamo dentro del periodo de tipo fijo con amortización especial. Entonces solo necesitaríamos una refinanciación para el préstamo KfW, por un importe aproximado de 68 k€.
Tenemos claro que en todos los casos estaremos vinculados a HVB en la refinanciación. Para evitarlo, tendríamos que hacer uso del derecho de rescisión conforme al Código de Construcción (Baugesetzbuch) después de 10 años.
¿Cuál oferta elegirían ustedes?
Según el tiempo de construcción indicado en el borrador del contrato de compraventa, la entrega garantizada más tardía sería a finales de marzo de 2023. Esto significa que, después del fin del período sin intereses de disponibilidad de 12 meses en mayo de 2022, quedarían 11 meses en los que todavía no se habrá dispuesto de partes del préstamo.
Los intereses de disponibilidad en HVB son del 0,25 % mensual y del 0,15 % en KfW. El recargo de interés en HVB para prolongar el periodo sin intereses de disponibilidad por 10 meses es del 0,2 % para el préstamo HVB 2. Hemos hecho una estimación y cálculos, y hemos concluido que el recargo de interés es más caro que los intereses de disponibilidad que se generan.
¿Cuál es su opinión al respecto?

Muchas gracias

Rápido:
El recargo del 0,1 % por 10 años más de seguridad lo aceptaría.

Haz el cálculo de cuánto son el 0,1 % sobre 20 años y luego valora por ti mismo si el riesgo de posiblemente obtener tasas más altas en 10 años vale la pena para ti.

Yo tomaría la Oferta 2 y dormiría tranquilo. ¡Son 13 euros más al mes! 1.560 € en 10 años.

Aún puedes consolidar los préstamos. Después de 10 años existe un derecho especial de cancelación sin penalización por pago anticipado.

¿Cuánto pueden/quieren amortizar mensualmente? Claro que es difícil decirlo sin conocer los antecedentes financieros.

Personalmente, actualmente no soy fan de plazos de interés ultralargos tipo 20-30 años, también debido al derecho especial de cancelación después de 10 años.

Si pueden reducir el crédito de 150.000€ bastante en 10 años, ¿al final tal vez no quede tanto? ¿Podrían bajar la amortización del crédito a 30 años, por ejemplo, al 1% y luego pagar lo máximo posible del crédito de 150k?

Claro, como ya mencionó , son solo 1.560€ en 10 años - sin embargo, lo consideraría.

¿Realmente necesitan 30 años? ¿Han pensado en financiar el "gran" crédito a 20 años y el pequeño a 10-15 años?

Hola a todos,
me gustaría conocer sus opiniones sobre nuestras ofertas de financiación.
Costos totales: 687 k€ con gastos de compra
Capital propio: 165 k€
Necesidad de financiación: 522 k€
Oferta 1:

[*]KfW 153: 120 k€, 1,1 %, 10 años de tipo fijo, cuota mensual 403 €, 18 k€ de subvención para amortización
[*]HVB 1: 252 k€, 1,18 %, 30 años de tipo fijo, cuota mensual 773 €, 5 % de amortización extraordinaria anual
[*]HVB 2: 150 k€, 0,86 %, 10 años de tipo fijo, cuota mensual 432 €, 5 % de amortización extraordinaria anual

Oferta 2:

[*]KfW 153: 120 k€, 1,1 %, 10 años de tipo fijo, cuota mensual 403 €, 18 k€ de subvención para amortización
[*]HVB 1: 252 k€, 1,18 %, 30 años de tipo fijo, cuota mensual 773 €, 5 % de amortización extraordinaria anual
[*]HVB 2: 150 k€, 0,97 %, 20 años de tipo fijo, cuota mensual 446 €, 5 % de amortización extraordinaria anual

En la oferta 1 podemos agrupar el préstamo KfW y el préstamo HVB 2 después de 10 años y hacer una financiación posterior. Aquí el riesgo de tipo de interés sería mayor en la financiación posterior.
En la oferta 2 podríamos devolver el préstamo completamente durante el periodo de tipo fijo con amortización extraordinaria. Entonces solo necesitaríamos una financiación posterior para el préstamo KfW, por un importe de aproximadamente 68 k€.
Tenemos claro que en todos los casos estamos vinculados a HVB en la financiación posterior. Para evitar esto, tendríamos que hacer uso del derecho de rescisión según la Ley de Construcción después de 10 años.
¿Cuál oferta elegirían?
Según el plazo de construcción indicado en el borrador del contrato de compra, la finalización garantizada más tardía sería a finales de marzo de 2023. Eso significa que después del fin del periodo sin intereses de disposición de 12 meses en mayo de 2022, quedarían aún 11 meses en los que partes aún no han sido solicitadas.
Los intereses de disposición en HVB son 0,25 % por mes y 0,15 % en KfW. El recargo de interés en HVB para prolongar el periodo sin intereses de disposición 10 meses es 0,2 % para el préstamo HVB 2. Lo hemos estimado y calculado y hemos llegado a la conclusión de que el recargo de interés es más caro que los intereses de disposición que se generan.
¿Cómo lo ven ustedes?

Muchas gracias

Creo que vuestros tipos de interés son extremadamente buenos para el importe del crédito. ¿Puedo preguntar si habéis presentado alguna garantía adicional? Nosotros también queremos financiar pronto y ya he preguntado por adelantado. Volumen total 510k, capital propio 120-150k, lo que daría un tipo de interés de 1,3/1,4 para 15 años. Creo que tendré que hablar de nuevo con otros asesores :)

Encuentro que sus tasas de interés son extremadamente buenas para el monto del préstamo.

Eso se debe a la HVB. Ellos también tenían, en nuestro caso (consulta previa general para ver qué era posible), con diferencia la mejor tasa de interés bajo condiciones muy similares (monto de construcción y capital propio). Pero ellos también tienen altos requisitos. Calculan con gastos domésticos bastante elevados y que la tasa de interés después del periodo fijo suba a (creo) 3% y si uno se lo puede permitir. Además, teóricamente debes haber terminado después de tantos años (por lo que la amortización debe ser elegida en consecuencia alta).


¿Hay alguna razón por la que hayan dividido el préstamo en tres créditos?