Dividir correctamente un terreno para casa unifamiliar + casa dúplex

Hola,

me alegraría mucho recibir vuestros consejos y comentarios sobre la siguiente situación:

Se debe dividir un terreno de 1100 m^2 de modo que quepan las siguientes casas:
Parte 1 - Casa unifamiliar de aproximadamente 160 m^2 de superficie habitable (2 plantas completas, techo plano/techo inclinado) + garaje/cochera
Parte 2 - Casa pareada, cada mitad de la casa pareada debe tener aproximadamente 150 m^2 de superficie habitable (2 plantas completas, techo plano/techo inclinado) + garaje/cochera
La calle de acceso está al sur, en la parte baja. Para la casa pareada se debe crear un camino de acceso de 3 m de ancho.
El coeficiente de ocupación del suelo es 0,4, el coeficiente de edificación es 0,7. Además, debe cumplirse la ley bávara de distancias mínimas.

Soy un completo amateur, pero me podría imaginar la división más o menos como en el boceto adjunto. ¿Tiene sentido más o menos? ¿Tenéis algún punto en especial al que se deba prestar atención, qué errores se deberían evitar? ¿Cómo se disponen mejor los garajes/estacionamientos en la casa pareada? ¿Tiene sentido colocar la casa pareada en la parte trasera? ¿Podría ser más sencillo, desde el punto de vista de accesos y estacionamientos, adelantar la casa pareada hacia la calle (Variante 2)? ¿Cuál variante es más económica en cuanto a sombreado y uso óptimo del terreno?

¡Gracias de antemano por vuestras respuestas!

Saludos

¿Dónde está la entrada de todo el [Grundstück]?

Se debe crear un camino de acceso de 3 m de ancho para la casa adosada.

¿Por qué precisamente tres metros, si en el plano parece que con un ancho de pi metros cincuenta se podría simplemente mantener la delimitación existente de la parcela?
Pero esto solo lo menciono teóricamente, porque:

Soy un absoluto aficionado,

lo creo inmediatamente.

Si fuera propietario del terreno aún no dividido, primero lo replantearía y luego desarrollaría la división a partir de eso, no al revés.

Pero sinceramente, la imagen me da más bien la impresión de que actualmente no existe una parcela delimitada en amarillo, sino que la superficie enmarcada en amarillo representa aún dos parcelas: es decir, toda la parcela de la casa nº 1, a la que debe añadirse una franja de la parcela de la casa nº 9, cuya frontera corre entre dos construcciones anexas de la parcela a la derecha en el plano y se desvía por detrás / en la parte superior del plano a lo largo de otra construcción anexa.

¿Quiere el propietario del terreno total también seguir siendo (posiblemente como usuario propio) propietario de la parcela de la casa individual?

La configuración suena casi típica en el caso de querer financiar la construcción de la casa (y tal vez el impuesto de sucesiones) con la venta de superficie excedente de terreno.

El plan de desarrollo urbanístico probablemente establecerá más condiciones marco que solo el índice de ocupación y el índice de construcción. Sin el conocimiento completo del plan de desarrollo urbanístico, muchos consejos carecerán de fundamento.

Para una casa pareada en el sentido jurídico urbanístico falta un tercer terreno edificable.

¡Gracias por las respuestas rápidas!

¿Dónde está la entrada de toda la propiedad?

La calle (marcada en blanco en el plano) corre por el sur/abajo. La entrada puede ubicarse donde se quiera. También se pueden crear varias entradas, por ejemplo, a los estacionamientos de la casa del frente.

¿Por qué justamente tres metros? En el plano parece que con un ancho de aproximadamente pi metros con cincuenta se podría simplemente mantener el límite existente de la parcela del terreno, ¿no?

Máximo aprovechamiento del espacio, también por razones de áreas de distancia (la propiedad está en una zona donde uno pensaría que deberían estar enterradas pepitas de oro para justificar el precio por m^2). Si de todos modos el trazado de la propiedad debe ajustarse de nuevo por la división, mantener la parte derecha del terreno no debería representar una gran ventaja de costos, ¿verdad?

Si fuera propietario del terreno aún sin dividir, primero lo replantearía y luego desarrollaría la división a partir de eso, no al revés.
(...)
La situación suena casi típica al caso de querer financiar la construcción de una casa (¿y el impuesto de sucesiones?) con la venta de superficie sobrante del terreno.

Tu suposición está bastante cerca de la realidad, pero la situación es un poco diferente. Las dos parcelas forman actualmente de hecho una sola propiedad; la división debe ser por motivos históricos. El propietario anterior me vendería toda la propiedad, y para mí sola es demasiado cara y demasiado grande.

Así que busco compañeros para las otras partes, para que la venta y la división se puedan hacer en un solo paso. Aún no está decidido si yo mismo tomaré la casa unifamiliar o una de las casas gemelas. Como no soy fan del jardín, lo que más me conviene es un terreno para casa unifamiliar o casa gemela, lo más compacto posible, pero donde todavía sea posible tener una bonita terraza soleada con un pequeño césped para los niños. La cita con el planificador se retrasa un poco por las vacaciones de Pentecostés, y quería poder hacerme ya una idea general sobre qué hay que tener en cuenta y qué debo preguntar. Y también dar una idea general a los posibles compañeros.

Una evaluación importante sería saber si aquí una casa unifamiliar + una casa gemela es siquiera realista, o si sería mejor optar por 2 casas unifamiliares.

El plan de ordenación probablemente establecerá más condiciones marco que solo el coeficiente de ocupación del suelo y el coeficiente de utilización del suelo. Sin conocer el plan de ordenación completo, muchos consejos serán en vano.

El plan de ordenación está sorprendentemente diseñado con flexibilidad.
2 plantas completas, forma del techo indiferente (inclinación <35°), sin límite de altura, construcción abierta como casa unifamiliar o casa adosada, al menos 2 plazas de aparcamiento por unidad de vivienda, ley bávara de distancias, divisiones prácticamente ilimitadas. Coeficiente de ocupación del suelo 0,4, coeficiente de utilización del suelo 0,7. Y en la primera conversación telefónica, el municipio también pareció bastante abierto a pequeñas desviaciones (si están bien justificadas). Preferirían vivienda para tres familias a vivienda para una sola familia.

Para una casa adosada en sentido urbanístico falta una tercera parcela.

Sí, esa línea habría que trazarla en medio del terreno de la casa adosada.