Procedimiento y planificación terreno + casa unifamiliar en MTK

Hola querida comunidad,

mi esposa y yo (ambos alrededor de 30 años) quisiéramos hacer realidad nuestro sueño de una casa unifamiliar. La zona elegida (por la cercanía al lugar de trabajo) es el Main-Taunus-Kreis, es decir, el corazón entre Frankfurt-Wiesbaden-Mainz.

Después de haber asistido a varias citas con diferentes proveedores de casas prefabricadas en parques de casas modelo, ya estamos un poco cansados del modelo de ventas. Sin embargo, basándonos en varias ofertas, hicimos calcular nuestro margen de financiación. Según eso, podríamos financiar alrededor de 500k€ (incluyendo 60k de capital propio, de los cuales podríamos usar 40k).

Uno de nuestros desafíos es, sin embargo, que además de la casa necesitamos un terreno en la zona. La mayoría de los proveedores de casas prefabricadas con los que tuvimos citas (el objeto de discusión siempre fue casa + terreno) querían que firmáramos un "contrato condicionado" antes de siquiera poder ver el terreno. Hasta ahora hemos decidido claramente no firmar tal contrato. El precio de oferta para una casa unifamiliar KFW55 de 125m2 fue aproximadamente de 260k€ más costos adicionales de construcción y equipamiento especial (entre otros, persianas eléctricas).

Ahora nos preguntamos qué otras opciones existen para realizar nuestro sueño. Como ya mencionamos, además de la casa buscamos un terreno. Pagar este último con fondos propios simplemente es imposible en la zona. Por lo tanto, necesitamos un "paquete total" de terreno + casa, que hasta ahora solo hemos encontrado en los proveedores de casas prefabricadas mencionados (pero no podemos ver el terreno sin firmar ese contrato). Ambos somos conscientes de que nuestras condiciones (casa unifamiliar, terreno en MTK, solo 500k€ de presupuesto) representan un gran desafío. Pero como ninguno de los dos es experto en el área, agradecemos cualquier consejo o comentario.

¡Muchísimas gracias de antemano!

¡No firmes nada!

Las empresas tampoco suelen tener terrenos. Y si los tienen, no es algo que quieras. Pero la penalización por incumplimiento, si quieres salir del contrato, igual la consiguen.

Buscamos casi 2 años antes de tener nuestro terreno. Eso todavía es normal, diría yo. Un "paquete completo" con un promotor no es para nada más barato (¿de dónde sacan semejante tontería?). Al contrario, pagas impuestos adicionales por la tierra si se compra junto.

Creo que primero deberían ocuparse de la búsqueda del terreno. Mientras tanto, pueden informarse a fondo aquí.

Puf, no habéis elegido una zona barata. Allí incluso las casas adosadas nuevas cuestan desde 450 mil euros en adelante... Si hago una cuenta hacia atrás, podríais permitiros un terreno por 150 a 180 mil euros. Incluso con solo 400 m2, eso serían como máximo 370 a 450 euros por m2. ¿Y eso en la zona de influencia de F, MZ y WI?

Vale la pena echar un vistazo a la página web de los municipios donde se pretende construir. Porque muchos ayuntamientos publican allí sus propias ofertas inmobiliarias, incluyendo terrenos. Y a menudo también hay algunos de particulares. En Immoscout suelen estar solo los inmuebles difíciles de vender con agencia. Ebay kleineanzeigen a veces también tiene ofertas, casi siempre de particulares. ¿Conocéis a gente que también quiera construir? Entonces podrían incluso compartir un terreno y construir una casa dúplex, así podrían considerar terrenos más caros.

Los espacios vacíos para construir también los podéis encontrar vía Google Maps y luego, a través de los vecinos, localizar al propietario; quizá esté abierto a una buena oferta. ¡Pero es un trabajo tedioso!

Con un presupuesto así, yo sería escéptico con más de 180 mil euros por el terreno. Y en cuanto a casas, mirad sin falta a constructores regionales de obra, ¡las casas prefabricadas no son necesariamente más baratas ni se terminan más rápido!

antes de que siquiera podamos visitar el terreno.

No tienen ninguno. Y si, solo reservado o actuando como agentes inmobiliarios.

Si pudiera calcular hacia atrás, podrían permitirse un terreno por 150 a 180 mil euros.

Yo calculo con x incluyendo costes adicionales de compra...
Con 260€ por 125 m² desnudo sin equipamiento especial se llega a casi 300000.
Costes adicionales de construcción 35000
Zona exterior/Plaza de aparcamiento/Terraza 15000
Carport con trastero 10000
Pintura y revestimientos de suelo 15000

X = 125000€

Las empresas generalmente tampoco tienen terrenos. Y si los tienen, no es algo que quieras. Pero la penalización por incumplimiento, si quieres salir del contrato, igual la cobran.

Por supuesto, no puedo confirmarlo al 100%, ya que nunca hemos visto un terreno. Pero aquí brevemente cómo se nos explicó la situación: Los proveedores trabajan con agentes inmobiliarios de terrenos (por lo que no pertenecen directamente al proveedor), quienes pueden elegir de una “pool” actualmente disponible de terrenos. En nuestro caso también nos indicaron dos terrenos concretos con ubicación, tamaño y precio. Solo que nadie quería revelarnos la dirección antes de firmar. Además de los contratos "normales", hay anexos adicionales que permiten una cancelación sin costo en caso de que no se encuentre un terreno adecuado o no se consiga la financiación. Sin embargo, no queremos firmar algo así.

Un "paquete completo" con un promotor no es en absoluto más barato (¿de dónde sale esa tontería?). Al contrario, pagas impuestos adicionales por la tierra cuando se compra junto.

El “paquete completo” solo lo teníamos en mente porque no podíamos encontrar terrenos en ningún otro sitio. Nunca dije que esta opción fuera más barata. Además, estos “paquetes completos” estaban estructurados de tal manera que el terreno se compraba por separado a través de un agente. Es decir, se incurren en comisiones de agente, pero el terreno se compra independientemente.

Vale la pena echar un vistazo a las páginas web de los municipios donde se supone que se va a construir en principio. Ya que muchas comunidades publican sus propias ofertas inmobiliarias, incluyendo terrenos. Y muchas veces también de particulares. En Immoscout a menudo solo aparecen las “ganga” con agentes. Ebay anuncios pequeños a veces también tiene ofertas, casi todas de particulares. ¿Conocéis gente que también quiera construir? Entonces podrían compartir un terreno y construir una casa dúplex, así también podrían entrar en cuestión terrenos más caros.

Antes que nada, muchas gracias por el comentario tan útil. También hemos mirado en las páginas web, aunque nuestra aproximación principal realmente se centró en Immoscout. Por eso en el futuro me enfocaría más en los municipios/ofertas locales. Por desgracia no conocemos a nadie que quiera construir allí.

Con un presupuesto así, dudaría si el terreno vale más de 180 mil euros. Y en cuanto a las casas, definitivamente revisad también a los constructores regionales de obra sólida; las casas prefabricadas no son necesariamente más baratas ni se terminan antes.

Gracias por el consejo. En nuestra estimación también llegamos a unos 150k€ para el terreno. Tampoco he dicho que las casas prefabricadas sean necesariamente más baratas. Como dije, nuestra fuente principal de ofertas era Immoscout y hasta ahora todas las ofertas adecuadas de casa más terreno casualmente eran de proveedores de casas prefabricadas.

Si ahora buscamos nosotros mismos un terreno, ¿cómo sería entonces la financiación? Tendríamos que tener el contrato de obra “cerrado” tan pronto como se encuentre un terreno adecuado, para poder financiar ambas cosas a la vez, ¿no? Primero el terreno y luego financiar la casa en un momento posterior sería probablemente una tontería (corrigidme si me equivoco).

No tienen ninguno. Y si es así, solo reservado o actuando como agente inmobiliario.

Como ya se mencionó arriba, ya nos habían dado terrenos concretos con lugar, tamaño y precio. Como nunca los vimos, por supuesto no puedo confirmarlo al 100%.

Calculo con x incluyendo costos adicionales de compra... Con 260 € por 125 m² sin extras especiales, se llega a casi 300,000. Costos adicionales de construcción 35,000 Instalaciones exteriores/estacionamiento/terraza 15,000 Cochera con trastero 10,000 Pintura y revestimientos de suelo 15,000 X = 125,000 €

Gracias por el cálculo de ejemplo. Nuestra estimación inicial fue incluso bastante similar. Los trabajos de pintura y revestimientos de suelo ya estaban incluidos en la oferta. Calculamos aproximadamente 315k € para la casa incluyendo extras especiales e instalaciones exteriores/estacionamiento. Para los costos adicionales de construcción calculamos 30k € y entonces saldríamos con aproximadamente 155k € para el terreno incluyendo los costos adicionales de compra.