¿Planificación preliminar a través del arquitecto y luego licitación?

Hola a todos,

tenemos un terreno en Paderborn y nos gustaría construir una casa unifamiliar de unos 150 m2.
Como tenemos 2 niños, estamos bastante ocupados con el trabajo y no somos muy habilidosos con las manualidades, nos gustaría que nos hicieran la mayor parte del trabajo.

Ahora bien, nos enfrentamos a la cuestión del procedimiento y, al buscar información en línea, las opiniones parecen estar muy divididas.

Nuestra decisión está bastante clara: queremos construir una casa de madera. También hemos consultado a varios arquitectos, que por supuesto nos recomendaron hacer todo con ellos directamente. Pero creemos que eso es demasiado complicado, ya que ahora mismo tenemos problemas para encontrar una fecha en la que podamos todos.
Sin embargo, tampoco quería ir directamente a una empresa constructora, ya que no tengo experiencias en mi círculo de conocidos y me imagino que, en una licitación abierta, las ofertas podrían ser un poco más bajas que si me comprometo directamente con una empresa.

Mi idea ahora es que un arquitecto realice las fases 1-3 (hasta el proyecto básico) y luego licitar estas fases a las empresas constructoras.
Sin embargo, he leído en parte que definitivamente también se debe hacer la planificación ejecutiva con el arquitecto, porque por un lado no habría comparación y, por otro lado, el arquitecto que hace el proyecto básico debería también hacer el proyecto ejecutivo. Por otro lado, he oído hablar del riesgo de que cada empresa construya algo diferente y, si la solicitud de construcción ya se ha presentado y el proyecto ejecutivo está fijo, eso podría causar grandes problemas, por lo que sería mejor que la empresa constructora hiciera el proyecto ejecutivo.
Además, el proyecto ejecutivo cuesta mucho dinero y solo tiene sentido si la empresa constructora lo asume exactamente como está y no tiene que planificar por sí misma, lo que nuevamente genera costes.

La oferta para la casa unifamiliar de 150 m2 (primera estimación de costes del arquitecto = 350.000 € / me parece un poco baja) para las fases 1-3 es de 11.000 €. ¿Está bien?
¿O es un error y, al final, pago los 11.000 € al arquitecto y además los costes del arquitecto en la empresa constructora?

¿Podéis ayudarme, por favor? Lamentablemente, en mi círculo de conocidos no tengo a nadie que realmente pueda ayudarme.

La estimación de costos está situada muy en el extremo inferior, incluso si solo tomamos la casa. En cuanto a los costos, también es siempre importante qué exactamente está incluido en un concepto. ¿Solo la casa (con/sin losa de cimentación?) o también las excavaciones? Otros costos adicionales de construcción como calle de obra, zona para grúa, conexiones de servicios, etc. Y aún no hemos llegado a los puntos que normalmente quedan fuera como cocina, áreas exteriores, garaje,...

Una licitación solo tiene sentido si al final tienes ofertas comparables. Si solo envías el plan de solicitud de construcción provisional a 5 contratistas generales, recibirás ofertas para 5 casas diferentes y puedes empezar a contar los enchufes en las 5 ofertas. Dejando de lado cosas que para los legos no son evaluables, como la calidad de la estructura de una pared o el aislamiento del techo. Si haces una licitación, debe estar claramente regulado sobre qué ofertan las empresas.

Sobre el tema del tiempo... ¿de dónde viene la suposición de que necesitas invertir menos tiempo para entender la oferta de un contratista general (y para consultar los precios para tu equipamiento deseado) que en una licitación que todos deben cumplir?

La estimación de costes en realidad no importa tanto para mí personalmente, ¿verdad?

Entonces, ¿también harías que se realice el nivel 5 (plan de ejecución)? Eso costaría otros 10.000 €. Eso está bien hasta cierto punto, si al final ahorro ese dinero con la empresa constructora, que entonces no tendría que hacerlo y puede ajustar su oferta en consecuencia, ¿no?

Mi suposición se basa en que he oído (pero eso no significa nada) y también me parecía comprensible que es más fácil hacer una licitación completa y compararla que para cada oficio individual.
¿No es así según tu opinión?

Pero la estimación de costos realmente no me importa personalmente al principio, ¿verdad?

Un claro no. Al final tienes que pagar todo eso. Incluso con "precio fijo" y un margen planificado, estamos por encima del presupuesto calculado, como muchos otros propietarios también. Y mientras con el contratista general de una casa estándar desde el principio te dan un precio al que debe construir según la descripción del alcance de obra (aquí está el problema para el propietario), el arquitecto no tiene ninguna obligación. ¿Podrías permitirte la construcción si en la licitación salen 100 000 € más que lo calculado ahora? Además, una idea equivocada del precio nubla la perspectiva de lo esencial, porque se intenta continuamente reducir costos que no se pueden reducir.

Sobre las fases de servicio y licitaciones, seguramente puede contarte más.

¿Podéis ayudarme, por favor?

En principio con mucho gusto, pero antes de “molestarme” siquiera en hacer preguntas aquí, primero me gustaría saber por qué tu hilo de ayer por la tarde ya no estaba disponible por la noche. Porque creo haber leído desde la fase de servicio 1 hasta la 4, de un arquitecto que razonablemente recomendaba ir al menos hasta la fase 5 y de preguntas fundamentales sobre la licitación y cosas así. Pero no quería responder desde fuera, especialmente porque la respuesta habría contenido un montón de enlaces internos que puedo buscar mucho más rápido en el escritorio, y por la noche, al acceder a la página guardada, apareció el aviso de que el tema no estaba disponible :-( No hago las cosas a medias, pero tampoco me esfuerzo para que vaya a la papelera ...

Si no has entendido mi comentario #5, aquí de nuevo en:
1. Te ayudo con gusto.
2. Todavía dudo en invertir el tiempo necesario para respuestas útiles, porque
3. la misteriosa desaparición de tu hilo original me desconcierta.

Por cierto, tampoco has respondido la consulta de Yvonne

¿Entonces quieres que sea una casa de troncos? ¿De vigas de madera?
¿O una casa con estructura de madera, es decir, prefabricada?

Nos veremos de nuevo cuando hayas unificado tus tres hilos en un cuarto - como dije, por favor empezando con el formulario rellenado -. Así será más cómodo para quienes ayudan y para quienes leen, y al final te beneficiará más a ti.