Edificio antiguo con planificación arquitectónica de 2020 - actualización de la estimación de costos

Hola comunidad del foro,

hace poco que os leo sin participar y ya he podido captar algunos buenos consejos/sugerencias: ¡Muchas gracias! También sobre mi consulta de hoy ya he leído algo de información previa, pero ahora llego a los límites del rompecabezas informativo.

Primero quisiera presentarme (presentarnos): Somos una familia pequeña compuesta por papá (37), mamá (31) y bebé (1,5) y vivimos en las afueras de Dresde - donde normalmente el sol ilumina las bonitas viñas - en un piso de alquiler que es muy bonito durante tres estaciones del año. Desde hace aproximadamente un año hemos incluido el tema de la "vivienda propia" en nuestra lista de deseos a largo plazo. En principio, la idea original era la de una "buena segunda mano" (modernización sí, rehabilitación no, obra nueva no). Ahora bien, en principio somos parte de la "supuestamente mayor concentración de millonarios de Alemania" a la baja y por eso no contamos con un presupuesto correspondiente - y aunque la oferta (pública) con la subida de tipos ha mejorado, la selección sigue siendo muy limitada. Además, el parque de viviendas aquí es en principio muy bonito (zona de villas) - pero también muy antiguo (120 años o más no es raro).

De qué va hoy: Un agente inmobiliario local nos había ofrecido una casa que descartamos por la ubicación. El mismo agente revisó su cartera y nos llamó la atención sobre otra oferta que parece muy interesante:
- Ubicación: muy bonita
- Terreno: muy grande (930 m²)
- Precio: ¿ok?
- Tamaño: muy pequeño (88 m² de vivienda + 37 m² de uso)
- Estado: hmja... rehabilitación integral

En cifras: Adosado, año de construcción 1902 (diseño arquitectónico) o 1940 (ficha), clase energética F (aprox. 200 kWh/m² año, gas). El precio incluido gastos de compra está aproximadamente en el valor del suelo.
El propietario actual contrató en 2020 a un arquitecto para planificar la ampliación y reforma - y para solicitar la licencia de obra (fue concedida / sigue vigente o ha sido ampliada recientemente). Pude ver los planos: un concepto general muy bonito - la casa adosada actualmente algo "estropeada" (en la mitad a comprar hay un "anexo con tejado plano DDR") va a convertirse de nuevo en una casa simétrica y muy bonita. En detalles (distribución de estancias) quizás tendríamos otras preferencias (seguramente se pueden ajustar fácilmente) y en total la vivienda adosada después de la reforma tendrá más espacio del que realmente necesitamos. Pero si nosotros - o alguien más - ejecutamos los planes alguna vez, la casa será una joya.

Mi consulta principal: Quisiera hacer un primer cálculo rápido (estimación de costes) para comprobar si el proyecto está dentro de nuestro marco económico. Mis intentos aproximados hasta ahora han dado un rango que va desde "factible" hasta "demasiado grande para nosotros".

Enfoque 1: Tailor-to-Need
- Primera evaluación, antes de ver la planificación arquitectónica, datos de superficie del folleto
- 88 m² vivienda x 2000 EUR/m² rehabilitación integral
- 37 m² uso x 1000 EUR/m² rehabilitación ligera
- 50 m² vivienda nueva (ampliación) x 3000 EUR/m²
- 50k EUR otros (valoración del suelo, arquitecto, nuevas conexiones desde la calle)
=> Suma: 413k EUR (categoría: demasiado grande para nosotros)
[Nota al pie: por favor también comentar las suposiciones para los costes de rehabilitación/construcción - ¿son ideas realistas o exageradas?]

Enfoque 2: planificación arquitectónica x factor Pippi-Langstrumpf
- KG300 (100k EUR) + KG400 (20k EUR) + KG500 (2,7k EUR) + KG700 (12,1k EUR) = 134,8k EUR
- Base: principios 2020 -> buscada curva de costes de construcción, asustada, como punto de inicio tomado "x1,5"
=> Suma: 135k x 1,5 = 202k EUR (categoría: factible)

Enfoque 3: planificación arquitectónica x
- Superficies existentes según arquitecto: 71 m²
- Superficies nuevas según arquitecto: 105 m²
- No contado: superficies de sótano existentes
- Costes de rehabilitación buscados y encontrado resultado "ejemplo de coste: esto cuesta construir la casa" de una gran caja de ahorros de construcción, basado en una casa nueva KFW40-130m², por lo que se pasó con la eficiencia energética (= demasiado alto?), pero también para una casa nueva estándar sin florituras ni sobrecostes por reforma del edificio existente (= demasiado bajo... o en total ok?), en detalle:
- Rehabilitación existente: instalaciones vivienda (230 EUR/m²) + techo (230 EUR/m² - 50% del precio de obra nueva) + acabados interiores (500 EUR/m²) = 962 EUR/m²
- Ampliación nueva: instalaciones vivienda (230 EUR/m²) + techo (461 EUR/m²) + muros (962 EUR/m²) + acabados interiores (500 EUR/m²) = 2150 EUR/m²
- Costes globales: valoración terreno (30k EUR), calefacción (25k EUR), ventanas (35k EUR), ventilación (8k EUR - ítem a eliminar?), baño/sanitarios (15k EUR) = 113k EUR
=> Total: 68k EUR (rehabilitación) + 226k EUR (obra nueva) + 113k EUR (conceptos globales) = 407k EUR

Preguntas:
1) ¿Qué tomaríais como magnitud de costes para una estimación de presupuesto?
2) ¿Cuál es un estado energético objetivo razonable? (El edificio tiene solo dos paredes exteriores pequeñas existentes + pared divisoria con la otra mitad del adosado y por lo demás está complementado en la pared larga/grande por la ampliación nueva.)
3) ¿Cómo afecta el punto 2) al punto 1)?
4) ¿Por qué difieren tanto los enfoques 1+3 del enfoque 2 -> ¿se eligió mal el factor 1,5? Para quien pueda prever el futuro: ¿subestimó el arquitecto? ¿O depende demasiado del proyecto específico... y el siguiente paso obligatorio es acudir a un profesional para que revise los detalles exactos, los precios actuales y posiblemente aconseje opciones de recortes o disminuciones?

Un saludo
MrMunki

1) ¿Qué cifras de costos tomaríais para una estimación presupuestaria?

El enfoque 1 me parece el más realista.

2) ¿Cuál es un estado energético objetivo razonable? (El edificio solo tiene dos muros exteriores pequeños permanentes + muro divisorio con la otra mitad del dúplex y, por lo demás, se complementa en la pared grande/larga con una nueva construcción/ampliación.)

Bueno, si ya lo van a renovar, entonces miren dónde obtienen un buen resultado incluyendo el subsidio.
Probablemente algo alrededor del KFW55EE tenga sentido. Ahí reciben hasta 150,000 € de crédito más un subsidio de amortización del 20 %. (+ acompañamiento en la construcción)

¿Qué pasa con la otra mitad del dúplex, también se va a hacer algo allí o queda tal como está?

3) ¿Cómo influye el punto 2) en el 1)?

Menos de lo que crees. De todas formas tienen que intervenir en todo. Entonces también pueden aislar bien de una vez. Aislar cuando ya tienes que intervenir es el método más rentable.

Toma el enfoque 1 y añade un margen de seguridad. Si realmente se hace TODO en la renovación integral, los 2.000€/m² podrían no ser suficientes (o incluso probablemente no lo serán).

4) ¿Por qué el enfoque 1+3 difiere tanto del enfoque 2?

Porque el enfoque 2 es solo una restauración y estás omitiendo 50 m² de nueva construcción. Entonces también estarás por encima de los 350.000 €. Así que todo es comparable.

¿Hay un [Online-Exposé], para hacerse una idea? ¿Cuál es el precio solicitado del [DH]?

¿Es realmente necesario el nuevo edificio? Nadie os obliga a ejecutar los planes de otro. Si es necesario (Bedarf?), ¿quizás podría hacerse más tarde?

Hola a todos,

gracias de antemano por el feedback:

El enfoque 1 fue antes de revisar la planificación del arquitecto, es decir, la suposición inicial de "la casa tiene 88 m² - es poco - así que se añade una ampliación de 50 m²". El arquitecto planea derribar la mitad del edificio existente (la ampliación de la RDA) y construir más nueva estructura en su lugar. Si uno se desvincula de los planos existentes y dice "sí, es demasiado grande (no es viable)" y hace una nueva planificación basada en una superficie total más adecuada (menor), se apuntaría más bien a las superficies asumidas aquí (+/- un arquitecto ingenioso seguramente encontrará otro óptimo para la menor necesidad). Lo que me sorprende aquí es que en el enfoque 3 (que parte de una superficie total de más de 200 m² según la planificación de la reforma existente) se llegue a una cifra similar.

El enfoque 2 no es solo una renovación, sino el paquete de 90 m² de estructura -> 50% demolición -> 81 m² (superficie construida) de nueva construcción. Pero con costes basados en 2020, y también he visto intercambios de correos donde el arquitecto comenta en su factura honorarios cosas como "...se olvidó la renovación..." y "...los precios ya no son realistas..." (esto último estaría reflejado en mi factor 1,5... siempre y cuando sea realista... si la renovación no está considerada y viene aparte, fácilmente se superan los 100.000 EUR adicionales... hmm).

: El dossier no está online en este momento (según el agente, desactivado a solicitud del propietario: sin presión de venta, accesible para oferta justa, sin ganas de regateos). Creo haber escuchado algo en el foro de un sitio donde se pueden consultar antiguos dossiers? Lamentablemente he olvidado el nombre, si no podría echar un vistazo allí. El precio de oferta está justo por debajo de 400k EUR (+costes adicionales: 5,5% impuestos, 3,57% agente, 2% notario/registro). El valor del suelo está en 465 EUR/m² (x930 m² = 432k EUR).

: Desde mi punto de vista no es posible sin nueva construcción -> de los 88 m², aproximadamente la mitad están en la "ampliación de la RDA", donde no vale la pena invertir dinero y que solo sirve como pasillo/vestíbulo/almacén. Quedan unos 45...50 m² de la estructura original, que ni en superficie ni en distribución posible cumple con nuestras exigencias -> eso sería un retroceso enorme respecto al piso de alquiler. Uno de nuestros retos es, entre otras cosas, que nuestro piso de alquiler (excepto en invierno, donde podemos ver cómo se escapan los costes de calefacción por las ventanas y paredes) está muy bien y en una ubicación excelente: no tenemos presión inmediata para actuar - o encaja el paquete completo, o nos quedamos aquí más tiempo y seguimos buscando.

Saludos
MrMunki