¿Es posible construir una nueva casa unifamiliar en 2025 con bajo presupuesto?

Un saludo amable para todos :)

Actualmente estamos ordenando nuestros planes y pensamientos para el futuro.
Ambos siempre hemos deseado la casa unifamiliar clásica independiente.
Sin embargo, cada vez tengo más dudas sobre la viabilidad debido a los desarrollos actuales.

Sé que nadie tiene una bola de cristal y puede prever cómo estarán los intereses hipotecarios dentro de dos años.
Personalmente, espero una inflación que se calme y con cierto retraso temporal una ligera bajada de las tasas.
Además, no está claro hasta qué punto siguen existiendo programas de apoyo como Z15 o KFN.

No tenemos grandes exigencias. Por razones de tiempo, las propias aportaciones de trabajo solo son posibles en una medida limitada. No necesitamos un garaje doble, bastan los cimientos para un carport, que luego se puede hacer por cuenta propia cuando la liquidez lo permita.
En nuestra pequeña ciudad deseada (ambos somos de allí, aunque mi vivienda no está allí, mis padres viven allí) se ofertarán parcelas para construcción en otoño de 2024.
Esperamos tener aquí oportunidades, pero actualmente no tenemos aún un terreno fijo.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? Hombre y mujer (actualmente no casados)
[*]¿Qué edad tenéis? 29 y 30
[*]¿Tenéis hijos? un hijo, 2 años
[*]¿Queréis tener más hijos? otro más, pero solo después de construir la casa
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? los dos empleados, yo dirección de proyectos, ella administrativa
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, ama de casa, amo de casa, etc.?
[*]¿Cuántas horas trabajáis? yo 40, ella actualmente baja por maternidad casi un año más

Situación de ingresos y patrimonio:

Voy a presentar la situación de ingresos para dentro de un año pero de forma conservadora, ella podrá trabajar al menos un 70% a tiempo parcial.

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? neto yo 2.700 + coche de empresa, ella en tiempo parcial 1.800
[*]¿Cuánto cobráis de asignación por hijo? actualmente 250
[*]¿Otros subsidios como prestación por maternidad/paternidad, subsidio por enfermedad, etc.? Ella recibe todavía pensión alimenticia del niño 330€, el niño es de una relación anterior
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? actualmente 120.000€, hasta el inicio del proyecto deberían sumarse otros 50.000
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto casa? Todo menos una reserva de emergencia de 20.000

Costes de vivienda:

[*]alquiler actual sin gastos: tengo un piso en propiedad en el que vivimos ahora. 115 m², 4 habitaciones, pero hay ciertas limitaciones por las que queremos una casa unifamiliar. Si financieramente no es posible, nos quedamos en el piso. Deuda pendiente 70.000€, desde este mes he suspendido la amortización para poder ahorrar más. Podría alquilarlo más tarde por unos 1.000€ al mes, entonces se retomaría la amortización. Es un préstamo privado al 1%, por eso es manejable con flexibilidad.
[*]gastos adicionales incluidos 250€ incluyendo electricidad, solo la electricidad del coche no está incluida, la empresa me la reembolsa.
[*]agua, alcantarillado, recogida de basura, limpieza de calles incluidos en gastos adicionales
[*]teléfono, internet, móvil 40€

Costes de movilidad:

[*]Crédito del coche: coche de mi pareja es un usado joven, pagado en efectivo
[*]Seguro 30€
[*]Impuestos 10€
[*]Combustible cuando ella trabaja necesitará 100€ (más bien menos), solo tiene que ir una vez por semana a la oficina
[*]Reparaciones 100€
[*]Ticket de aparcamiento empresa 40€ (quizá pueda desaparecer)

Costes de seguros:

[*]100€ mensuales por 2 seguros de incapacidad laboral, hogar, responsabilidad civil

Costes de vida:

[*]Alimentos 500€
[*]Costes en restaurantes 100€
[*]Cuidado/droguería incluidos en alimentos
[*]Ropa 150€
[*]muebles, puff difícil, tenemos muebles casi nuevos, muchos de madera maciza, podrían ir todos
[*]Guardería/colegio (y comedor) 160€

Ahorros:

[*]Queremos limitar las vacaciones, 2 semanas de playa baratas bastan 200€
[*]Casa
[*]Previsión para jubilación, cada uno con plan de empresa de 150€, yo tengo otro piso de 1 habitación para la jubilación que se paga solo, deuda pendiente aún el 95%, pero ya tengo un excedente de 50€ después de impuestos, aunque no lo cuento porque puede haber algún mes sin inquilino o cambio.
[*]Hobbies/regalos 50€ para regalos
[*]Otros 200€ cada uno en ETF, o sea 400€

Otros gastos:

Resumen de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 5.080€
[*]Gastos totales 2.230€
[*]Saldo 2.850€
[*]De eso suma de alquiler y ahorros prescindibles (por ejemplo ahorro para casa) 400€; ahorro en ETF es prescindible

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno?
[*]¿Cuáles son las dimensiones?
[*]¿Cuál es el valor base del suelo? 400€
[*]¿Obra nueva, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Obra nueva
[*] ? no
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? ( / superficie útil) 140 m² de superficie habitable, se podría reducir a 130 en caso necesario.
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización?

Costes de construcción o compra:

[*] serán aproximadamente 180.000€ para 450 m²
[*]Costes adicionales de adquisición (notario, registro, impuesto sobre transmisiones, agente inmobiliario) 13.000€
[*]Costes de construcción o compra (incluyendo , ) costes para una casa sencilla sin sótano, por ejemplo Town & Country Landhaus 142 desde 350.000 en nuestra zona, calculo 400.000 por incremento de precios y equipamiento mínimo.
[*]Costes adicionales de construcción (por ejemplo conexiones de agua/luz, topógrafo, electricidad de obra, etc.) 20.000€ deberían ser suficientes?
[*]Exterior/terraza, caminos, jardinería, vallas etc. Pavimentar la entrada, el resto por cuenta propia 20.000
[*]Costes de financiación (por ejemplo comisiones o interés de disponibilidad)
[*]Costes totales calculo en 633.000€

Otros costes:

[*]Costes de cocina 10.000, cocina sencilla de estudio de cocinas
[*]Muebles, lámparas, decoración
[*]Otros "no costes de compra, adquisición, construcción o adicionales de construcción"

Resumen de costes:

[*]Costes totales 643.000€
[*]Capital propio disponible hasta el inicio del proyecto 170.000€
[*]Financiación necesaria 473.000€

No hemos ido aún al banco. Al ver los números en papel pienso que será difícil. Ya estamos dispuestos a hacer sacrificios, pero queremos aún seguridad suficiente también para gastos imprevistos, ya que los niños suelen costar mucho dinero.

No veo factible financiar los 473.000€ con un interés del 6% en modalidad anualidad para nosotros. Los costes adicionales en la casa serán más altos que en el piso a pesar de la fotovoltaica y la bomba de calor.
Mi piso seguramente tiene un valor de mercado de 250.000€ (más bien algo más), pero realmente no quiero venderlo bajo ningún concepto. En cuanto se alquile y la amortización se cubra con el alquiler estará pagado en unos 7 años. No hay hipoteca registrada para el préstamo privado, por lo que para conseguir mejores condiciones podría pignorar también el piso.
Actualmente ejerzo una actividad freelance además, que me aporta unos 500€ netos extra al mes, pero probablemente tendré que reducirla o dejarla por falta de tiempo durante la construcción. No lo he contado arriba porque en perspectiva desaparecerá.

Con aportación de trabajo propia podría reducirse el coste de la casa a 300.000€. Tengo conocimientos de bricolaje, puedo hacer muchas cosas yo mismo (montar ventanas, levantar techo, cubrirlo, aislar, tabiques, suelos, pintura), solo es cuestión de tiempo, con el piso no tenemos presión temporal, pero mi mujer no quiere que me ausente demasiado tiempo, sé cuánto tiempo requiere todo.

Creo que nos faltan 2.000€ de ingresos para que sea una historia sólida, pero no los veo a corto plazo.
Somos jóvenes para eso. Con ayudas y bajada de tipos la cosa pinta mejor, pero no tengo bola de cristal.

Comprar casa usada es muy difícil aquí. Estamos en BW, distrito Rems-Murr. Edificios antiguos sin renovar de los 70 rara vez se ofrecen por menos de 500.000.
Hoy vamos a ver una propiedad por 450.000 con 600 m² de terreno y segunda unidad de vivienda, pero sin renovar desde 1975. Algunas reformas se pueden aplazar a futuro con liquidez suficiente.

¿Cómo valoráis, por un lado, nuestra situación y, por otro, la evolución futura? ¿Simplemente ahorrar y esperar?
Muchas gracias por el esfuerzo de leer todo esto.

Un cordial saludo

El inventario aquí es muy difícil. Estamos en BW, distrito de Rems-Murr. Los edificios existentes sin renovar de los años 70 rara vez se ofrecen por menos de 500.000. Hoy miramos un inmueble por 450k con un terreno de 600 m² y una segunda unidad residencial, pero sin renovar desde 1975. Algunos trabajos de renovación se pueden posponer para el futuro, con la liquidez adecuada disponible. ¿Cómo evaluáis por un lado nuestra ubicación y por otro el desarrollo futuro? ¿Simplemente ahorrar y esperar?

Sobre la valoración de cifras personales concretas me abstengo, por lo que solo diré esto:
1. la ubicación la evalúo de tal manera que las incertidumbres no afectarán peor a los inquilinos, por lo que la decisión básica "a favor de la propiedad" no pierde atractivo relativo;
2. para todos aquellos que ven su capacidad financiera críticamente, los objetos usados mayores de 30 años solo son manejables bajo la condición de apretarse el cinturón, llevando la modernización al límite del dolor, es decir, los azulejos viejos se quedan como están, ya que "no son esenciales en caso de guerra".

Y en tercer lugar: "presupuesto bajo" funciona mejor con moderación ya desde el tamaño de la casa, con planta rectangular...

193.000 para el terreno 450.000 para la casa no me parece bajo presupuesto, tampoco encaja en vuestras posibilidades financieras. El Bodensee 129 es suficientemente grande y cuesta bastante menos. Tendencialmente, también puede ser suficiente un Flair 110, si no tenéis pensado un Home Office.

Se calcula aproximadamente 3000€ por m2 en costos de construcción. Más barato realmente no es posible sin mucho esfuerzo propio. Y el esfuerzo propio también significa no tener garantía. Yo contaría al menos con 450k para la casa. Con el terreno y los costos adicionales necesarios (+50k) estarán fácilmente en 700k, más bien casi 750k. Con vuestro salario y los intereses eso no es posible en absoluto y sería un suicidio financiero. Yo vendería mejor ambos apartamentos y luego construiría algo un poco más pequeño. 130 m2 son suficientes para 4 personas. Así no tendréis preocupaciones financieras y os mantendréis dentro del presupuesto (650k). Vuestras cifras actuales definitivamente no cuadran, ya que hasta un posible inicio de obra en 2025 los precios de construcción seguirán subiendo (palabras clave: inflación, precios de la energía, precios del CO2 y salarios más altos).

No sería tan negativo, seguro que habrá algún programa de subvenciones. ¿Han revisado ya su banco regional?

Definitivamente conservaría y alquilaría la ETW. Cuando esté pagada, genera buenos ingresos y ayuda a amortizar.

Definitivamente conservaría y alquilaría el ETW. Cuando esté pagado, generará buenos ingresos.

Sí. Y para el Estado. Sobre el alquiler menos la depreciación (AfA) (de lo contrario no quedan muchos gastos deducibles) el TE paga su tipo impositivo personal (marginal). No queda mucho.