Construcción nueva con deuda existente - cuestión de viabilidad

Hola a todos,

tenemos una opción para un terreno en una ubicación muy solicitada y, ahora que ha llegado el niño número 3, sería imprescindible una "ampliación" de la casa. (Queremos poder dormir todos en una planta). La casa tiene 150 m² pero en 3 pisos.

Hace 4 años compramos una casa usada con dos unidades de vivienda que habitamos por completo. (150 m²)

Tomamos un crédito de 350.000€ con una carga hipotecaria de 100.000€ sobre una propiedad ajena. Aún pagamos durante 18 años 1600€ al mes a través de una combinación de préstamo para vivienda.

El terreno nos costará con gastos de compra 200.000€. La construcción de la casa actualmente sin trabajos de jardinería está en aproximadamente 500.000€ +-40.000 según el promotor. Calculo un crédito de 500.000€. El resto tendremos que afrontarlo de alguna manera por nuestra cuenta.

Ganamos 6.000€ más 2.000€ netos al mes más aproximadamente 10.000€ netos de bonificación anual.

Actualmente disponemos de 25.000€ de capital propio para el terreno. Por supuesto, queremos vender nuestra casa. Con la venta, lo que ya hemos amortizado (aproximadamente 50.000€) quedará como efectivo para nosotros, ya que la venta superará el crédito de 350.000€, para los trabajos de jardinería. También calculamos unos 50.000€ para ello.

Tenemos un apartamento que alquilamos. Este no debe venderse, pero puede ser gravado con 100.000€.

Quisiera preguntar ahora si alguien tiene ideas sobre cómo deberíamos proceder mejor y si es que esto podría funcionar.

Ahora al cuestionario del foro:

Información general sobre ustedes:

[*]¿Quiénes son? Familia con tres hijos de Pfalz
[*]¿Qué edad tienen? 30, 30, 6, 4, 1
[*]¿Hay niños? Tres
[*]¿Están planeando más niños? No más, pero ya lo he dicho dos veces
[*]¿A qué se dedican? Software y profesor (tiempo parcial)
[*]¿Están empleados, autónomos, jubilados, ama de casa, amo de casa, etc.?
[*]¿Cuántas horas trabajan? 40 h y 50% profesor

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tienen (bruto/neto)? 8000€ netos
[*]¿Cuánto hay de subsidio por hijo? 618€
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.? Ninguna
[*]¿Cuánto capital propio tienen? 25.000€
[*]¿Cuánto del capital propio quieren invertir en el proyecto de la casa? Todo

Situación de gastos:
Los gastos ya incluidos en otras partidas se pueden omitir, por supuesto. Esta lista no es definitiva y puede ampliarse o resumirse. Por favor, indiquen todos los costos mensualmente, aunque solo se paguen anualmente.

Costos de vivienda:

[*]Alquiler frío actual 1600 cuota bancaria de vivienda propia
[*]Alquiler con calefacción actual 450€ gastos adicionales
[*]Electricidad Incluido en gastos adicionales
[*]Gas Incluido en gastos adicionales
[*]Agua, alcantarillado, basura, limpieza de calles Incluido en gastos adicionales
[*]Teléfono, internet, móvil Incluido en gastos adicionales

Costos de movilidad:

[*]Abono mensual para bus y tren (también para los niños) Ninguno
[*]Crédito para vehículo (o cuota de ahorro para un coche nuevo) 400€/mes
[*]Seguro 800€/año
[*]Impuestos 350€/año
[*]Combustible 100€/mes
[*]Reparaciones aprox. 800€/año
[*]Otros
[*]¿Hay un segundo coche, motocicleta, scooter? Por favor, indique todos los puntos nuevamente.

Costos de seguros:

[*]Seguro médico privado (incl. seguro complementario, subsidio de enfermedad, etc.) 300€ seguro médico privado/mes
[*]Seguro de responsabilidad civil (incluso animales) 10€/mes
[*]Seguro de vida capital o riesgo 20€/mes
[*]Seguro de pensiones (incluye Riester, Rürup, etc.) 150€/mes
[*]Seguro por incapacidad laboral Ninguno
[*]Seguro de accidentes Ninguno
[*]Seguro de hogar Ninguno
[*]Seguro de defensa jurídica 30€/mes
[*]Otros seguros (como seguro de viaje, seguro por fallecimiento) Ninguno

Gastos de estilo de vida:

[*]Tengo otros puntos presupuestarios que no tengo que detallar aquí, pero los sigo estrictamente desde hace 4 años: 2500€

Ahorros:

[*]Tengo una cuenta de ahorros en la que actualmente deposito sin problema 1500€/mes y parte la destino a valores mobiliarios.

Otros gastos:

[*]¿Manutenciones? Ninguna
[*]¿Créditos? 250€ cocina e iPad
[*]¿Otros?
[*]¿Se olvidó algo? ¡Por favor indíquelo aquí!

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 8610€/mes
[*]Gastos totales 7100€/mes
[*]Saldo
[*]Suma de alquiler frío y ahorro prescindible (por ej. cuota de ahorro para casa)

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 600 m²
[*]¿Cuáles son las medidas? 16*38
[*]¿Cuál es el valor de suelo por metro cuadrado? 350€/m²
[*]¿Construcción nueva, construcción antigua (año), tipo de casa? Nueva construcción
[*]¿Garajes? Uno
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable/superficie útil) Planeado 200 m² más sótano habitable
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y casa tras la finalización? Difícil de estimar. No entiendo nada del mercado inmobiliario.

Costos de construcción o compra:

[*]Costes del terreno 200.000€ incluyendo gastos de compra
[*]Construcción de la casa por empresa constructora incluyendo gastos adicionales 500.000€
[*]Áreas exteriores/terraza, caminos, diseño de jardín, cercas, etc. 50.000€
[*]Costos de financiamiento (por ejemplo, tasas o intereses por disponibilidad) No he recibido oferta todavía. Todavía no está claro cómo se debe manejar el crédito vigente para la vivienda propia.
[*]Costos totales 750.000€

Otros costos:

[*]Costes de cocina 15.000€
[*]Muebles, lámparas, decoración No se planean nuevos por ahora y si acaso se compran poco a poco con el salario actual.
[*]Otros "costos no relacionados con la adquisición, costos accesorios o costos de construcción"

Resumen de costos:

[*]Costos totales 750.000€
[*]Capital propio deducible 25.000€ para compra del terreno. 20.000€ los reuniría otra vez si comienzo la construcción en un año. 50.000€ cuando haya vendido la casa actual.
[*]Suma de financiación 175.000€ terreno más 480.000€ construcción. No sé si se divide o se toma junto. Creo que dividir me compromete con el banco, pero creo que ya estoy comprometido con el banco, porque solo así puedo esperar cortesía para salir del crédito existente.

Puf. Así que el hijo mayor tiene 6 años. El más pequeño 1. Eso significa que el mayor ya puede, seguramente en un futuro cercano, dormir en otro piso y el más pequeño aún con vosotros. Sinceramente, yo me quedaría simplemente en la casa vieja. 150 m2 también son suficientes para cinco personas. ¿Por qué os aprieta tanto ese asunto?

Uf. Entonces el hijo mayor tiene 6. El más pequeño 1. Eso significa que el mayor ya puede, seguramente en un futuro próximo, dormir en otro piso y el más pequeño todavía con ustedes. Honestamente, yo simplemente me quedaría en la casa antigua. 150 m2 también son suficientes para cinco personas. ¿Por qué les aprieta tanto el zapato ahí?

Está realmente mal distribuida. Simplemente no sabíamos lo que queríamos y la compramos más por la ubicación. Tiene muchas habitaciones pequeñas. Sala de estar 17 m2. Comedor 15 m2. Cocina como máximo 9 m2, etc... como dije, éramos jóvenes y no sabíamos realmente lo que queríamos. El jardín era bonito. Amigos viven cerca. El precio era bueno y la financiación también.

Ahora definitivamente queremos algo diferente y construir, con tres niños pequeños en la propiedad me lo imagino terrible y la inversión nunca se recuperará en el precio del inmueble. La casa nueva ya vale más que la inversión desde que se ocupa.

La construcción nueva también es estrés. Nunca me endeudaría tanto solo para poder dormir en una planta. A más tardar en la adolescencia, el/la mayor se alegra de tener distancia. ¿Qué pasa si falta un salario (enfermedad, trabajo reducido)? Conservad vuestra casa antigua, quizás derribad algunas paredes para tener habitaciones más grandes.

Bueno, en papel todo eso parece posible con el neto. Pero con casi 9k de ingresos mensuales y prácticamente sin capital propio para financiar la cocina y los iPads (!?!?), no encaja en absoluto. ¿A dónde se va todo el dinero? ¿Te suena la penalización por cancelación anticipada? No quedará mucho después de la venta.

Construir de nuevo también es estrés. Yo nunca me endeudaría tanto solo para poder dormir en un piso. A más tardar en la adolescencia, el/la mayor está contento/a de tener su espacio. ¿Qué pasa si falta un salario (enfermedad, trabajo a tiempo reducido)? Conservad vuestra casa antigua, quizás tirad algunas paredes para hacer habitaciones más grandes.

Bueno, la cuestión es que mi salario sostiene casi toda la financiación de todos modos. No importa si vendo la casa actual o la nueva construcción, siempre y cuando no tenga pérdidas.

Puedo hacer planos de la casa actual. Así sabréis que simplemente es subóptima. Además, no es cómoda. No está bien aislada. Tiene radiadores normales. Las escaleras están ubicadas de tal forma que no se puede ganar mucho tirando paredes. No hay terraza ni salida a nivel del jardín. Podría seguir así. Muchas cosas se rompen aquí y tienen que ser reparadas constantemente, etc.

No teníamos más presupuesto en ese momento y la compramos. Al final, fue más sensato que alquilar, porque la casa ahora vale más y lo que hemos amortizado nadie nos lo puede quitar por ahora.