Costos de nueva construcción - ¿Está en orden la financiación? ¿Experiencias?

Hola a todos,

llevamos buscando una casa relativamente activamente desde hace aproximadamente 1,5 años para liberarnos de la jaula de un piso de 2 habitaciones (alquiler con calefacción: aprox. 600 euros). Como ambos realizamos la mayor parte de nuestro trabajo desde casa y, debido al espacio de la vivienda, los puestos de trabajo están directamente uno frente al otro, nos cuesta concentrarnos cuando tenemos reuniones simultáneas. Además, se planean tener hijos (es decir, aún no hay) y por lo tanto en ese caso tendríamos que buscar, como mínimo, un piso de 3 habitaciones. También estamos inscritos como buscadores de vivienda en nuestra cooperativa, pero las ofertas — cuando las hay —, bueno, no cumplen con nuestros requisitos (actualmente vivimos en un piso de obra nueva).

General sobre vosotros:

[*
¿Quiénes sois? Mujer y hombre
[*]¿Qué edad tenéis? 32 y 33
[*]¿Hay niños? 0
[*]¿Tenéis pensado tener niños? Sí (hasta 2)
[*]¿Estáis empleados? Sí
[*]¿Cuántas horas trabajáis? 40 h y 37 h


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Mujer: ~3100 euros netos, hombre: 3500 euros netos (más trabajo adicional ~200 euros, que prefiero no contar), EDIT: pagos especiales (ambos no incluyen pagas extra de Navidad y vacaciones)
[*]¿Cuánto dinero por hijos hay? 0
[*]¿Otras prestaciones como subsidio por maternidad, baja por enfermedad, etc.? 0
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 240.000 euros, de los cuales líquidos: 130.000 euros (el resto en cartera)
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 130.000 euros



Costos de vivienda/vida:


[*]Gastos totales por mes: aprox. 1500 euros


General sobre la propiedad prevista:


[*]Del promotor
[*]Incluye terreno (aprox. 510 m²), completamente urbanizado
[*]Viebrockhaus Casa Kfw 40 Plus (145 m², 5 habitaciones, bomba de calor, fotovoltaica) incluyendo acabados interiores (sin cocina), incluido césped (sin seto)
[*]Precio de compra: 595.000 euros
[*]Gastos adicionales de compra: 41.000 euros
[*]Costos totales: 636.000 euros
[*]Se realizarán 4 pagos parciales


Ya hemos hablado con un mediador de créditos, y surgió la siguiente situación:


[*]Importe del préstamo: 508.000 euros (128.000 euros de capital propio)
[*]Tasa de interés: 4,16 % (un menor porcentaje de financiación solo cambió el interés en 0,03 %)
[*]Cuota: 2.290 euros con amortización del 1,25 %
[*]Amortización especial: 5 % del importe del préstamo (calculamos 12.000 euros anuales que amortizaremos especialmente)
[LIST]
[*]Hasta ahora, nuestro excedente relativamente alto ha ido al depósito o a la construcción de capital propio (véase arriba). Por lo tanto, estamos seguros de que no caeremos en la tentación de gastar el dinero reservado para la amortización especial.

Nuestro problema es el siguiente:
Hemos elaborado un cálculo de ingresos/gastos con las siguientes suposiciones aproximadas que se suman:

[*]Se necesita un segundo coche, lo que implica mayores costes de movilidad
[*]Se debe formar reserva para mantenimiento
[*]Seguro de devolución
[*]Impuesto predial / tasas municipales
[*]Cocina: aprox. 20.000 euros (financiado mediante disolución parcial de contrato de ahorro para vivienda, efectivo, una pequeña parte de los padres)

Con los gastos adicionales + cuota llegamos a un excedente de aprox. 2.500 euros por mes (actualmente aprox. 5.200 euros +/-).
De esos 2.500 euros reservaríamos 1.000 euros para la amortización especial, 1.000 euros para ahorrar y el resto lo consideraríamos como "fondo de reserva" (siempre hay algo).
Pero si alguno de nosotros tiene que coger la baja parental (3-6 meses cada uno), esa persona solo recibirá 1.800 euros (y ese es el reto). Nuestra idea era: durante ese tiempo se ahorra menos para cubrir la baja parental. Después surgirá la cuestión del cuidado de los niños. Mi mujer reduciría su jornada a 35 horas, lo que reduciría el excedente en aprox. 350 euros netos.

En caso extremo tendríamos que recurrir al depósito...

Una decisión así se toma solo una vez y actualmente estamos en una situación cómoda que cambiaría de forma abrupta. Somos conscientes de que esto no puede seguir así por siempre, especialmente cuando lleguen los niños, y uno también desea — más desde el punto de vista emocional que racional — tener un jardín propio, más espacio en general y muy importante: ¡tranquilidad! (que no siempre tenemos debido a la vivienda multifamiliar).

Nuestra pregunta:
Estamos un poco inseguros de si deberíamos dar este paso, ya que por ejemplo aún no hay niños, deberíamos ahorrar más capital propio (¿riesgo: los intereses se disparan?) y primero buscar un piso más grande (ofertas desde 2010, por ejemplo, una vez: ~1.300 euros netos fríos por 3 habitaciones, ~80 m² en nuestra cooperativa – lo rechazamos en su momento). Sin embargo, la diferencia entre la renta neta fría del piso más grande y la cuota de la hipoteca es a ojo de buen cubero "solo" de unos 1.000 euros y la casa sería completamente nueva con un estándar muy alto. Los costes de vivienda nuevos (fríos) estarían por encima del famoso 1/3: ~34 %...
¿Cómo manejaríais esta situación? ¿Hemos pasado algo por alto? ¿Podemos o deberíamos permitirnos la casa?
La hemos podido reservar provisionalmente mediante una "declaración de intención de compra" por 2 semanas, por lo que el tiempo apremia...

Si hemos olvidado alguna información, por favor hacédmelo saber.

¡Gracias por haberos tomado el tiempo de leer esto y ayudarnos en la toma de decisiones!

¡Saludos!

Problemas que veo:

- Un 1,25% de amortización me parece poco

- La cocina como único gasto adicional aparte del precio de la casa me parece calculado al límite. ¿Qué pasa con otros costos adicionales y mejoras? ¿Cómo es con la construcción interior? Cosas a considerar: ¿Suplementos para suelos / trabajos de pintura? ¿Qué está incluido y qué no? ¿Área exterior? ¿Adoquinado / terraza? ¿Todo plano, césped por ahora suficiente? ¿Cercado? ¿Terreno en pendiente? ¿Costos adicionales para trabajos de tierra? ¿Lámparas? ¿Mobiliario? ¿Suplementos para mejores instalaciones sanitarias? ¿Electricidad, más tomas de corriente, luces empotradas, etc.?
Es extremadamente raro que se construya una casa de catálogo sin gastar algo extra en algún lugar.

- Vuestros ingresos son realmente bastante buenos, la suma del financiamiento debería ser posible.

- A tener en cuenta con niños / permiso parental: Los 1800 son exactamente por 1 año. Después no hay nada más. No me hubiera atrevido a planificar firmemente, con el primer hijo, que podría volver a trabajar después de un año. Nosotros dividimos la ayuda parental en 1,5 años y tuvimos suerte con la plaza en la guardería. ¿Cómo están vuestras posibilidades? ¿Cuál es el plan alternativo si no funciona directamente con el cuidado? ¿Podrían también arreglárselas si la mujer trabaja solo 20 horas al día durante 1 ó 2 años?

¡Mucho éxito y todo lo mejor! :)

Lo haría. Si no es ahora, ¿cuándo entonces? El salario y el capital propio están bien, no puedo opinar sobre la oferta.
Si en vuestra zona las posibilidades de una propiedad surgen como setas, también se puede esperar.
No me gustan (tampoco) los siguientes puntos:
- Descripción del trabajo de construcción, revisar obligatoriamente en cuanto a posibles gastos especiales. lo mencionó. ¿Quién paga la urbanización?
- ¿Qué pasa con la terraza, el carport y la entrada? ¿Ya están incluidos en el paquete?
- La amortización debe ser alta al principio y luego bajarla cuando haya un niño.
- La amortización especial se destinará a otras cosas (lámparas, mobiliario, jardín), así que no contarla por ahora.

Haced un desglose de costes para el periodo desde que viváis en la casa con un segundo coche.
Una vez con niño, una vez sin.

Problemas que veo:

- Un 1,25% de amortización me parece poco

- Que la cocina sea el único gasto adicional junto al precio de la casa me parece calculado al límite. ¿Qué pasa con otros costos adicionales y mejoras? ¿Y con la construcción interior? Cosas a tener en cuenta: ¿recargos por suelos / trabajos de pintura? ¿Qué está incluido y qué no? ¿Zona exterior? ¿Pavimentación / terraza? ¿Todo plano, césped suficiente por el momento? ¿Cercado? ¿Terreno en pendiente? ¿Costos adicionales para trabajos de tierra? ¿Lámparas? ¿Mobiliario? ¿Recargos por mejor equipamiento sanitario? ¿Electricidad, más enchufes, focos en el techo, etc.?
Muy rara vez se construye una casa de catálogo sin gastar algo extra en algún lado.

- Vuestro salario es bastante bueno, la financiación debería ser posible.

- A tener en cuenta con niños / baja por paternidad: los 1800€ son exactamente por 1 año. Después no hay nada. No me habría atrevido a calcular fijo, con el primer hijo, que podría volver a trabajar al año. Nosotros extendimos la prestación parental a 1,5 años y tuvimos suerte con la guardería. ¿Cómo están vuestras posibilidades? ¿Cuál es el plan alternativo si la atención no funciona inmediatamente? ¿Podríais apañároslas si la mujer solo trabaja 20 horas durante 1-2 años?

¡Mucha suerte y todo lo mejor! :)

Hola Kati,

gracias por tu respuesta. Habíamos pensado en una cuota máxima de 2.300 euros, por eso el 1,25% con la conciencia de que sin amortización extraordinaria sería una historia interminable. Solo nos permitiría en tiempos difíciles más liquidez mensual. Pero aún no está escrito en piedra.

Según el desarrollador del proyecto está incluido:

Zona exterior:

[*
Pavimentación de zona exterior (zona de aparcamiento y camino a la puerta de entrada, terraza)
[*]Terreno plano (llanura en Baja Sajonia)
[*]Trabajos completos de tierra (retirada y transporte del suelo, base térmica) / informe geotécnico
[*]Cercado no incluido (según el municipio también tenemos que plantar un árbol)
[*]Instalaciones domiciliarias incluidas
[*]Terreno urbanizado por el municipio (conexiones de agua, electricidad y comunicaciones)


Zona interior:


[*]Persianas eléctricas en planta baja y piso (con protección antirobo)
[*]Revestimiento del suelo (también baldosas) y trabajos de pintura en calidad Q2 incluidos (el revestimiento puede seleccionarse del catálogo de Viebrockhaus)
[*]Instalaciones sanitarias de Villeroy & Boch incluidas (nos basta con eso)
[*]Un montón de enchufes, ya que incluye "paquete domótica" (pero tendría que informarme mejor)



Muebles y enseres:


[*]Podemos traer muchas cosas, algunas faltarán claro. No nos hacemos ilusiones. Al principio se verá algo desnudo.
[*]Tenemos lo necesario (dormitorio, salón, despacho). El resto habrá que ir comprándolo poco a poco...
[LIST]
[*]Aquí se ve también a dónde irá el excedente los primeros meses / años. ¡Adiós vacaciones!
[*]O sea: el depósito sigue en segundo plano - sin contar ganancias de capital

Respecto a los niños:

[*]Si uno es sincero consigo mismo: no puedo decirte si el año es suficiente. Actualmente diría que sí. Pero no sé qué pasará, pero...:
[*]... la familia está cerca (por eso nos enfocamos tanto en la propiedad), madres próximas a la jubilación (para cuidado en caso de emergencia, por ejemplo)
[*]Con 20 horas serían unos 1.800 euros netos al mes, igual que la prestación parental, por lo que teóricamente sería posible. Pero hemos hablado más bien de 30 horas o más y por eso debe ser el foco (2.314 euros netos)
[*]Por cierto: nuestra mayor preocupación es... ¿Qué pasa si no funcionan las cosas con los niños? Entonces tienes una casa con 5 habitaciones y jardín, pero sin uso (entonces habrá que diseñar un gimnasio...)

Yo lo haría. Si no es ahora, ¿cuándo? El salario y el capital propio están bien, del ofrecimiento no puedo opinar.
Si las oportunidades para una propiedad surgen como setas, se puede esperar también.
No me gustan (también) los siguientes puntos:
- Revisar la descripción de los trabajos de construcción con respecto a posibles gastos extras. @kati1337 lo mencionó. ¿Quién paga la urbanización?
- ¿Qué pasa con la terraza, el carport y la entrada? ¿Están ya incluidos en el paquete?
- La amortización hay que establecerla alta al principio y bajarla cuando haya un niño.
- La amortización extraordinaria se gastará en otras cosas (lámparas, arreglos, jardín), así que no contarla por ahora.

Haced una lista de costes para el momento en que viváis en la casa con un segundo coche,
una vez con niño y otra sin.

Hola ypg,

la propiedad estará al sur de Hamburgo, prácticamente junto al Elba (pero no en la 1ª, 2ª ni 3ª línea de dique). En la aglomeración los terrenos edificables son escasos y normalmente muy pequeños. Los 510 m² ya nos parecen límite... Mi suposición es que, dado que las casas unifamiliares tienen poco apoyo político, no se asignarán muchos terrenos para ellas, debido al elevado consumo de espacio. Además, no espero que bajen los precios de obra nueva por el aumento de los precios de los materiales y por los incrementos salariales, también debido a la inflación. En edificios existentes sí imagino precios estables o incluso en descenso.

La descripción de los trabajos de construcción la estudiaremos en detalle (esperemos) el miércoles. Tenemos cita para ello.

[*]Terraza y entrada están incluidas (ver arriba), el carport no (pero puede esperar y está permitido según el plan de urbanismo)

Pregunta: ¿por qué establecerías la amortización alta y bajarla en caso necesario, en vez de solucionarlo con amortización extraordinaria, que se podría controlar en ese importe? Porque con la cuota alta hay menos liquidez para "otras cosas" y sería un juego de suma cero (o amortización extraordinaria mayor o cuota mayor o al revés). ¿Error de pensamiento?

PD: Con un 2% de amortización ya estaríamos en 2.607,73 euros al mes.

Como ves, no es tan sencillo (al menos en nuestro parecer). ¿Qué decís vosotros con esta información adicional?

¡Os agradezco mucho vuestra ayuda!

Hola Kati,

gracias por tu respuesta. Habíamos pensado en una cuota máxima de 2.300 euros, por eso el 1,25% con la conciencia de que sin amortización especial sería una historia sin fin. Solo nos dejaría más liquidez mensual en tiempos difíciles. Pero aún no está grabado en piedra.

Según el desarrollador del proyecto están incluidos:

Área exterior:

[*
Adoquinado del área exterior (zona de estacionamiento y camino a la puerta de entrada, terraza)
[*]Terreno nivelado (llanura en Baja Sajonia)
[*]Trabajos completos de tierra (retirada y transporte del suelo, base térmica) / estudio geotécnico
[*]Cercado no incluido (según el municipio también debemos plantar un árbol)
[*]Entradas de la casa incluidas
[*]Terreno urbanizado por el municipio (conexiones de agua, electricidad, comunicaciones)

Eso suena todo bastante bien por ahora, o hay ofertas claramente peores.

Aclara de nuevo: el terreno está urbanizado, la entrada de la casa está incluida, pero ¿qué pasa con los costes de las instalaciones de servicios hasta la entrada de la casa? Electricidad, agua, telecomunicaciones deben llevar el tendido, excavar en vuestro terreno y poner tuberías. Eso nos costó entonces en Baja Sajonia alrededor de 6-8000€, creo.

En cuanto a los trabajos de tierra, mira si la profundidad de la excavación está limitada. En Baja Sajonia a menudo hay que cavar más profundo de lo incluido en el contrato, para encontrar suelo resistente. Que el transporte esté incluido ya es algo excelente, eso también es caro.

El cercado y un árbol no cuesta mucho, tampoco hay que hacerlo de inmediato. No veo un gran problema ahí.

Área interior:

[*]Persianas eléctricas planta baja y alta (con protección antirrobo)
[*]Revestimiento de suelo (también azulejos) y trabajos de pintura en calidad Q2 incluidos (el revestimiento se puede elegir en el surtido de Viebrockhaus)
[*]Instalaciones sanitarias de Villeroy & Boch incluidas (nos basta con eso)
[*]Un montón de enchufes, porque viene con el "paquete SmartHome" (pero puedo informarme mejor si hace falta)

Los trabajos de pintura en Q2 podrían ser justos. Busca el tema aquí en el foro, hay muchos hilos sobre eso. Q2 no es liso. Ahí se puede empapelar con gotelé, para algo más fino no suele bastar. También aclara: ¿está incluido en el precio el gotelé / pintar? Si lo haces tú es mucho trabajo (y el material también cuesta varios miles), si se lo encargas a alguien, en una casa entera fácilmente vuelves a estar en cinco cifras.

Con la electricidad consideraría si queréis tener focos en algún sitio. Cocina o baño suelen ser clásicos. Eso suele ser un sumidero de dinero. O tomas LAN, enchufes exteriores extra, trabajos de ranurado adicionales. Revisa el paquete SmartHome si realmente tiene todo lo que necesitáis. Yo para estar seguro planearía un margen extra de 5-10k para la electricidad.

Muebles y enseres:

[*]Podemos llevarnos muchas cosas, otras faltarán por supuesto. No hacemos ilusiones. Al principio se verá un poco pelado.
[*]Tenemos todo lo necesario (dormitorio, salón, despacho). Lo demás hay que adquirirlo poco a poco...
[LIST]
[*]Aquí también se ve a dónde irá el excedente los primeros meses/años. ¡Adiós vacaciones!
[*]O sea: el depósito todavía está en segundo plano - sin contar los rendimientos del capital

Con eso se puede vivir de momento, no lo veo tabú para el proyecto. Muchas familias constructoras lo hacen así.

Sobre niños:

[*]Si eres honesto contigo mismo: No puedo decirte si un año es suficiente. Actualmente lo respondería con "sí". Lo que pase, no sé, pero...:
[*]... la familia está cerca (por eso fuimos tan concretos con la propiedad), madres jubilandose pronto (por ejemplo para la atención en caso de emergencia)
[*]Con 20h serían unos 1.800 euros netos al mes, igual que la prestación por maternidad, así que teóricamente factible. Pero hablamos más bien de más de 30h y entonces hay que enfocarse (2.314 euros netos)

La familia cerca es un valor incalculable. Pero hay que tener cuidado con cuánto se depende de eso. Lo tuvimos hace unas semanas aquí – las abuelas con los nietos son muy diferentes a las madres con sus hijos antes. Después de 6 semanas en la guardería de la abuela tú eres a) el culo de todo como padre/madre, y b) tienes que comprobar si el niño no tiene diabetes. :P

Yo en vuestro lugar calcularía los escenarios, tanto con 20 horas como uno donde uno de vosotros no pueda trabajar hasta que el niño, por ejemplo, tenga 2 años. Solo para asegurarse de que eso no sería un harakiri financiero. A menos que tengáis la promesa segura de los abuelos de que podrán cubrir eso. Pero eso ya es un gran compromiso. Nos damos cuenta ahora, nuestra hija de 3 años, "pequeña revoltosilla" (cita del pediatra) es toda una mano llena, y mi madre no es ya la más joven. Un año entero no quisiera yo pedirle que compense con su trabajo la atención del niño. Si tenéis varios abuelos que puedan turnarse es algo diferente.

[*]Por cierto: nuestra preocupación mayor es... ¿Qué pasa si no funciona lo de los niños? Entonces tienes una casa con 5 habitaciones y jardín, pero ningún propósito (tendrás que convertirlo en un gimnasio...)

Yo no me preocuparía hasta tener experiencias contrarias. Hay muchas historias familiares difíciles y deseos no cumplidos de hijos, pero honestamente en una parte considerable de la sociedad funciona naturalmente. No me preocuparía antes, porque eso lleva un tipo de estrés al "proceso" que lo hace más difícil. Confía primero en la biología.
Y si sois de las familias con mala suerte, hay medios y caminos, hasta que estén agotados todos: nunca digas nunca. Y hasta entonces al menos no tendréis estrés financiero con vuestra propiedad. Por cierto, un gimnasio tampoco está mal. ;)

la propiedad estará ubicada al sur de Hamburgo, casi directamente junto al Elba (pero no en la 1., 2. ni 3. fila de diques).

¿4.ª fila? Lo conozco… allí crecí :D Como es una casa de un promotor, los costos adicionales de construcción deberían estar cubiertos.