Cláusula del contrato de alquiler de renta neta sin gastos para préstamo inmobiliario

¡Buenos días!

Actualmente estamos a punto de comprar una propiedad.
Debido al tamaño de la propiedad, al principio teníamos pensado alquilar una parte como apartamento independiente.
Desafortunadamente, la parte superior y la inferior no están aisladas acústicamente y el alquiler es prácticamente posible solo para alguien con dificultades auditivas, sin invertir mucho más dinero del que tenemos ahora.
Como no dependemos urgentemente del subalquiler financieramente, el plan era inicialmente ofrecerlo quizás solo como apartamento vacacional y luego equiparlo más adelante, o no hacerlo.
Sería básicamente un extra para ahorrar un poco de dinero adicional para futuras mejoras, etc. Pero ya hemos incluido ahorros en el presupuesto mensual.
Sin embargo, como la propiedad está más bien en el límite superior de nuestro presupuesto, el asesor financiero incluyó el potencial subalquiler, aunque siempre sonó como si no fuera tan importante si y cuándo alguien se mudara y tampoco se controlaría. En general, los bancos siempre calculan mucho más en gastos de vida de lo que realmente tenemos, ya que vivimos bastante de forma frugal.
Sin embargo, en el contrato de crédito está estipulado COMO cláusula DESPUÉS del desembolso que debemos tener un cierto alquiler neto mínimo en el contrato de arrendamiento.
Dado que el desembolso no depende de esto y tampoco es exigible inmediatamente después de la mudanza, nos preguntamos si esto podría ser un problema.
Teóricamente, podríamos simplemente encontrar a alguien que firme el contrato de alquiler, si eso es todo lo que le interesa al banco.
Mientras podamos pagar nuestras cuotas sin problemas, al menos no debería ser un problema.
Supongo que solo habría un problema si realmente no pudiéramos pagar nuestras cuotas y entonces el factor de no tener un inquilino pudiera conducir a una cancelación inmediata del contrato.

¿Alguien tiene experiencia con esto?
¿Nos estamos preocupando demasiado sin necesidad o sería mejor buscar otro crédito donde esta cláusula no esté incluida?

Lamentablemente, la parte superior y la parte inferior no están aisladas acústicamente y el alquiler es prácticamente solo posible para alguien con problemas de audición, sin invertir mucho más dinero del que tenemos actualmente.

Al inquilino no le resulta soportable el ruido y ¿ustedes además quieren vivir ahí y soportar eso?

Pero como la propiedad está más bien en el límite superior de nuestro presupuesto

¿Entonces por qué comprar una propiedad tan permeable al ruido cuando está en el límite superior?

ahora nos preguntamos si eso podría ser un problema.

Sí, porque tienen que presentar un contrato de alquiler real. Si no, incumplen el contrato y el banco tiene derecho a rescindirlo. Es bastante simple.

Teóricamente podríamos simplemente encontrar a alguien que firme el contrato de alquiler con nosotros, si eso es todo lo que le importa al banco. Siempre y cuando podamos pagar nuestras cuotas sin problemas, al menos no debería ser un problema.

Se puede hacer así, pero en realidad es un fraude. Aunque no se note (a menos que el banco exija pruebas del pago del alquiler mediante extractos bancarios).

Supongo que sería un problema si realmente no pudiéramos pagar nuestras cuotas y entonces el hecho de no tener un subinquilino podría llevar a una rescisión inmediata del contrato.

A MÁS TARDAR. El derecho a rescindir existe todo el tiempo si no tienen un inquilino.

¿Nos preocupamos demasiado o deberíamos buscar mejor otro crédito donde esta cláusula no esté incluida?

Yo no firmaría el contrato. El diablo está en los detalles. Y eso puede causar muchos problemas — ya sea con el banco o con el inquilino forzado que se queje por el ruido (o con los arrendadores que tengan el mismo problema de ruido). Hablen con el banco para explicar que quieren prescindir del inquilino y ver el alquiler solo como una opción posible.

Al inquilino no se le puede exigir la tolerancia al ruido y vosotros además queréis vivir ahí y soportarlo?

¿Por qué entonces comprar una propiedad tan ruidosa en el límite superior?

Muy sencillo: porque no dependemos financieramente del inquilino. Pero tener más espacio del que nosotros mismos necesitamos ofrece potencial para el futuro. Ya sea porque en algún momento tengamos más dinero para mejorar el aislamiento acústico, o porque realmente encontremos una solución en la que esto no juegue un papel tan importante. Quizás algún día los hijos se muden con sus familias, o el alquiler vacacional sea lo suficientemente rentable (donde la gente no está en casa todo el día), o cualquier otra cosa.

MÁXIMO. El derecho a rescindir el contrato existe todo el tiempo si no tenéis inquilino.

Como se ha mencionado: ya desde la firma del contrato no se puede presentar un contrato de alquiler, precisamente porque el apartamento aún no está completamente reformado. Por eso no entiendo del todo lo de "máximo".
¿Significa solo que "teóricamente el banco podría rescindir en cualquier momento, pero no lo hace"?
En el contrato está solo como acuerdo adicional, pero sin fecha.

Hablad con el banco para decirles que queréis prescindir del inquilino y que el alquiler solo lo veáis como una opción posible.

Eso también sería lo que más me gustaría. Simplemente no puedo evaluar si entonces no retirarían inmediatamente su aprobación.
Y dado que todo esto ya está tardando tanto, podría ser que no tengamos una segunda oportunidad para encontrar a otro socio crediticio.

Eso también sería lo que más me gustaría. Simplemente no puedo evaluar en absoluto si luego no retirarán la aprobación de inmediato.
Y dado que todo esto ya lleva tanto tiempo, también puede ser que no tengamos una segunda oportunidad para encontrar otro socio crediticio.

Puedes probar a tantear por teléfono cómo es renunciar a un inquilino, o preguntar qué pasa si al principio no encuentras ninguno. No tienes que antagonizar directamente a tu contacto para que retire la aprobación. Eso requiere, en el peor de los casos, un término medio de delicadeza.

Pero instalar posteriormente un aislamiento acústico es difícil. Y los huéspedes vacacionales (que se quedan despiertos hasta tarde con cerveza y vino) o la propia familia con niños definitivamente no son inquilinos tranquilos que uno quiera escuchar.

No entiendo muy bien el "spätestens" aquí.

Normalmente deberían tener un inquilino después de 6 meses. A partir de entonces, el banco puede cancelar si quiere. El momento exacto en que debe haber un inquilino se puede determinar legalmente con certeza. Pero después de 2 años viviendo en la casa, ya no podrás decir "Todavía estamos buscando".

¿Significa eso solo "teóricamente el banco podría cancelar en cualquier momento, pero no lo hace?"

Exacto

Bueno, puede que simplemente no se encuentre un inquilino, pero entonces al menos se debe demostrar el esfuerzo. Sin embargo, me pregunto cómo está formulada exactamente la cláusula, porque el caso - [Mieterfindung unmöglich] - es realmente posible.