Entrada en el registro de la propiedad - como pareja o como GbR para evitar impuestos

Hola a todos,

tengo una pregunta, principalmente para los juristas entre nosotros, pero por supuesto también se solicita la opinión de los demás. Tal vez haya alguien entre nosotros que se haya enfrentado a la misma cuestión.

Breve explicación del caso:

Mi novia (26), estudiante de magisterio a punto de comenzar su periodo de prácticas, y yo (27), funcionario del rango medio, vamos a comprar un terreno en mi localidad natal por aproximadamente 100.000 €, que no se va a construir hasta dentro de unos 4-5 años. La financiación y el contrato de compra están aclarados, ahora solo queda decidir cómo hacer la inscripción en el registro de la propiedad.

Según la notaría, en nuestro caso solo hay 2 opciones:

1. Primero me inscribo solo en el registro de la propiedad. Antes de construirnos casamos (como planeamos hacer) y después del matrimonio registro a mi entonces esposa en partes iguales en el registro de la propiedad (de este modo no tenemos que pagar la [GES] que tendríamos que pagar si no estuviéramos casados).

Si lo he entendido bien, esto ofrece la ventaja de que actualmente es lo más sencillo, ya que no hay que preocuparse por un contrato de pareja ni por una posible división en caso de separación. De todos modos, ambos estamos de acuerdo en que puedo quedarme con el terreno en caso de separación, ya que soy de la localidad.

Desventaja: para el cambio posterior en el registro hay que pagar de nuevo al notario y al registro de la propiedad (sin embargo, no hay que pagar la [GES], porque estamos casados).

Para esto tengo una pregunta: ¿Cuál es la base para calcular estos costes? ¿Solo el precio actual de compra (compramos a un particular y tenemos un contrato independiente de urbanización, por lo que la [GES] y otros gastos adicionales solo se aplican al precio real de compra)?

¿O es el valor actual (es decir, precio de compra + costes de urbanización + posible aumento del valor del terreno) la base para el cálculo?

Además, habría que estipular testamentalmente que en caso de mi fallecimiento el terreno pase a mi novia. ¿Esto genera posibles costes notariales adicionales o un testamento entre no cónyuges puede ser válido legalmente también sin certificación notarial?

2. Mi novia y yo constituyamos una GbR (sociedad civil) en la que ambos estemos registrados como socios al 50 %. Esta GbR se inscribirá en el registro de la propiedad. Entonces tendríamos que regular desde ahora cómo proceder en caso de fallecimiento o separación.

Ventaja: según el notario, estas regulaciones pueden ser acordadas sin certificación notarial y se es bastante flexible. Constituir una GbR así tampoco es un problema.

Los costes solo surgirían en caso de separación, si uno de nosotros inscribe la propiedad solo a su nombre.

Psicológicamente me gusta más esta variante, porque a ambos nos pertenecería el terreno desde el principio por partes iguales y no solo a mí. Es un proyecto conjunto.

Espero haber explicado el caso de forma bastante clara. Agradeceríamos respuestas a las preguntas ya planteadas y también a las siguientes:

1. ¿Cuál consideran que es la opción más sensata?

2. ¿Es difícil redactar este tipo de cosas por cuenta propia?
El notario nos dijo honestamente que podría redactar para nosotros un contrato de GbR y también un contrato de pareja combinado con testamento, pero eso costaría dinero.
Justo para un caso tan simple hay muchos contratos estándar en internet, que uno puede ajustar según sus propias necesidades.

Muchas gracias y saludos cordiales

¿Por qué no compráis simplemente juntos el terreno? El registro de la propiedad y la regulación de la ganancia patrimonial no tienen mucho que ver entre sí por ahora.

así es :)

y en cuanto al testamento: mientras la propiedad esté muy endeudada, nadie querrá heredarla de todas formas. sin matrimonio, la pareja se considera extranjera y es tratada muy mal en términos de herencia. si uno hereda la mitad del otro, se aplican horribles impuestos de sucesión.

una boda es realmente una buena idea en ese caso. financieramente, con una casa ya están casados de todos modos.

Las cosas complicadas cuestan dinero ;)

Una pregunta: ¿de dónde vienen los 100000 para el terreno? Se debería hacer que la inscripción en el registro de la propiedad dependa de eso.

Saludos, Yvonne

Comprar juntos y registrar. Si se toman los 100k como préstamo y solo están a tu nombre, la compra en sí no representa un problema. Mucho demasiado complejo con GBr y demás.

Primero que nada, muchas gracias por las respuestas

¿Por qué no compran el terreno juntos? El registro de la propiedad y la regulación de gananciales no tienen mucho que ver inicialmente.

Comprar juntos y registrarse. Si los 100k se piden como préstamo y solo a tu nombre, la compra en sí no es un problema. Mucha gente lo complica con comunidades de bienes y demás

Una pregunta: ¿De dónde vienen los 100000 para el terreno? El registro de la propiedad debería depender de eso.

Un poco de capital propio viene de mí, el resto será financiado.

Y ese ha sido el problema hasta ahora. Desde el punto de vista fiscal somos extraños. Si ahora soy el único prestatario y registro a mi novia en el registro de la propiedad, sería como regalarle la mitad del terreno (50.000€). Todo lo que supere la exención de 20.000€ por cada 10 años debe ser gravado (el impuesto de donaciones sería una suma considerable de cuatro cifras).

Pero tras consultar con los bancos, las condiciones no cambian si mi novia se convierte en prestataria adicional.

Así que probablemente se llegue a esto: ambos en el registro de la propiedad, ambos prestatarios y luego asegurar mediante contrato de sociedad notarial combinado con testamento.