Financiación de terrenos para construcción solo en 3 - 5 años

Comprar algo antes de saber dónde tiene la novia su lugar de trabajo sería una tontería. Los empleados públicos tienen muchas ventajas, pero definitivamente no en la primera contratación. Puede haber mucha arbitrariedad. Tener un lugar de residencia aquí no da ventajas. Eso solo importa en el primer traslado.

Hemos comprado nuestro terreno y en su momento contratamos el crédito correspondiente con un plazo fijo de interés de 4 años. Ahora vamos a cancelar este con el crédito para la construcción de la casa. Tuvimos suerte de que los intereses estén históricamente bajos. Si eliges un plazo fijo de interés de 5 años, o bien estás ligado al banco correspondiente (lo cual ellos también saben) o tienes que esperar al menos esos 5 años (más bien más tiempo, ya que probablemente no lograréis amortizar el crédito para entonces). Me parece genial el modelo de comprar primero el terreno y construir después, ya que se tiene mucho tiempo para pensar en todo tipo de cosas. Con vuestro margen financiero, sin embargo, no es tan sencillo.

Muchas gracias a todos los que respondieron,
¡genial recibir tantas respuestas!

Tengo algunas preguntas y respuestas sobre vuestros comentarios:

Por supuesto que se puede cancelar con la financiación de seguimiento. solo que son costes más altos.

¿Tu ingreso de 2100 era neto?

¿Cómo se entiende exactamente que cancelar la hipoteca básica con la financiación de seguimiento cause costes más altos?

El ingreso es neto y ya se ha descontado el seguro privado de salud.

Aunque compréis de forma privada, para el terreno se aplica un plan de urbanismo. Este pierde su validez con frecuencia. Es decir, no tienes garantía de que en 3 años el terreno siga siendo urbana.

¿Dónde puedo consultarse exactamente la validez? He revisado el plan urbanístico y no he encontrado nada al respecto. Según el alcalde, los terrenos deben edificarse en un plazo de 5 años si son comprados por el municipio.

Si eliges un tipo de interés fijo a 5 años, o bien estás ligado al banco correspondiente (lo cual ellos saben) o debes esperar al menos los 5 años (probablemente más, ya que no vais a poder amortizar el crédito antes). Me gusta el modelo de comprar primero el terreno y construir después, porque da mucho tiempo para pensar en todo. Pero con vuestra capacidad financiera no es tan sencillo.

Está claro lo de la duración fija del interés, pero como ya he mencionado, la construcción será como muy pronto dentro de 3-5 años. Si en el mejor de los casos fuera después de 3 años, la indemnización por vencimiento anticipado según el asesor financiero con la suma del crédito y el resto del plazo del crédito sería bastante baja.
No entiendo muy bien la segunda parte de tu afirmación. ¿Podrías explicarlo un poco más detalladamente? Somos conscientes de que no podremos pagar el terreno en 5 años. Tampoco es el objetivo tener el terreno pagado antes de construir la casa. Más bien se trata de asegurar el terreno ya, amortizarlo y luego construir cuando sea posible económicamente con mi pareja. Porque soy claramente consciente de que un proyecto así no lo puedo afrontar solo con mis ingresos.

Quizás como información adicional. Si mi novia efectivamente se convierte en funcionaria, juntos podríamos tener unos 5000 netos. Somos conscientes de las incertidumbres respecto a la pronta función pública y un puesto cercano y ha sido bien pensado. Pero en el área que ha estudiado, la situación se presenta bastante bien actualmente.

Muchas gracias de nuevo por las abundantes respuestas

Entonces también para ustedes regirá el plazo de 5 años, que probablemente ya está en curso. Lo mejor es que pregunten en la oficina de urbanismo. Ellos pueden darles información al respecto.

Lo de la vinculación de intereses está claro, pero como ya he escrito, la construcción será como muy pronto dentro de 3-5 años. Si en el mejor de los casos fuera justo al cabo de 3 años, la indemnización por cancelación anticipada según el corredor financiero sería bastante baja dada la suma del crédito y el plazo restante del mismo.
No entiendo del todo la segunda parte de tu afirmación. ¿Podrías explicarlo un poco más detalladamente? Somos conscientes de que no pagaremos el terreno en 5 años. Tampoco es el objetivo tener el terreno pagado antes de la construcción de la casa. Más bien se trata de asegurarse ya el terreno, amortizarlo y luego construir tan pronto como sea posible económicamente junto con mi novia. Porque, de lo que estoy totalmente seguro, no puedo hacer un proyecto así solo con mis ingresos.

Ok, lo intento de nuevo. Para la amortización completa del terreno necesitaríais alrededor de 6-7 años. Si cogéis una vinculación de intereses de 5 años, tendríais una deuda residual que debería financiarse de nuevo (financiación a plazo). Sin embargo, esto podría gestionarse con el crédito de construcción de la casa. De modo que podríais empezar a construir justo a los 5 años. En esta variante podríais elegir cualquier banco para la financiación a plazo.

Si realmente queréis empezar la construcción de la casa ya después de 3 o 4 años, teóricamente tenéis dos opciones. Pedís en el mismo banco otro crédito para la casa, lo que podría resultar bastante caro porque estaríais en peor posición negociadora, ya que no podríais ir a otro banco ni aportar mucho capital propio. Por lo tanto, debería esperarse que el banco exija un tipo de interés inusualmente alto.

La segunda opción sería que el banco os deje salir del crédito anticipadamente y paguéis la indemnización por cancelación anticipada (no es mucho, pero sí varios miles) y luego abonéis un nuevo crédito. Para ello debe cancelarse la hipoteca y hacerse una nueva inscripción (no es extremadamente caro, pero tampoco gratuito). Nuestro banco nos dejó muy claro entonces que depende de la dirección si nos liberan anticipadamente del crédito o no. Contractualmente solo están obligados a liberarte del crédito si quieres vender el terreno.

Si queréis tener la flexibilidad de decidir a qué banco vais para la construcción de la casa y cuándo será, entonces tenéis que pagarlo accordingly.

¿Cómo se debe entender exactamente que la cancelación de la carga hipotecaria en una financiación de seguimiento genera mayores costes?

Establecer y cancelar cargas hipotecarias conlleva costes, ya que siempre se necesita un notario para ello, y el registro de la propiedad tampoco lo hace de forma gratuita. Y si el banco A ha financiado el terreno, y el banco B el resto + la casa, generalmente primero se cancela la carga hipotecaria del banco A y luego se inscribe una completamente nueva.