¿La asesoría para la compra de una casa es una oferta descarada?

Buenos días a todos,

mi esposa y yo hemos estado planeando por un tiempo comprar una casa en nuestro pequeño pueblo de 500 habitantes. Hasta ahora no había ninguna adecuada, hasta ahora.

Como es en el pueblo, se sabe todo por el boca a boca, es decir, actualmente no hay ningún agente inmobiliario involucrado, lo cual ya es bueno.
La casa fue construida aproximadamente en los años 70 y se ha ido arreglando aquí y allá de vez en cuando. La casa no está aislada, pero tiene ventanas con triple acristalamiento, una instalación fotovoltaica con 21 kW pico en el techo y una batería solar de 4 kW + cargador para vehículos. Hay un sistema de aprovechamiento de agua de lluvia y dos garajes pequeños, donde hoy en día casi no caben coches, más bien los antiguos tractores de aquella época. La superficie habitable para "nuestro apartamento" es de 180 m², y la del apartamento independiente es de 110 m².

Todo esto suena muy bien al principio, y con un precio base negociable de 500k es posible. Hasta que vimos la casa. Partíamos de la suposición de que la casa se había renovado y mantenido continuamente. En principio, mi esposa y yo entramos a la casa y lo que nos llamó la atención inicialmente fueron solo cosas cosméticas: aquí y allá se desprendía algo de la pared, marcos de puertas con marcas, lo habitual. Por desgracia, no hay cocina. Además, me di cuenta de que los enchufes de superficie estaban instalados empotrados – cosas que se pueden arreglar fácilmente.
El sistema de recogida de agua de lluvia no se puede usar actualmente, porque la tubería conductora de agua de lluvia puede conectarse bajo demanda al agua potable. A mí se me pusieron los pelos de punta. Como maestro en fontanería, calefacción y climatización sé que el agua de lluvia pertenece a una de las categorías más problemáticas de agua. Esto es otro factor que debe ser incorporado. Por desgracia, ya no trabajo de forma activa en el campo, por lo que tengo que pedir prestado todo.

Al preguntar cuánto costaría la casa, consideraron entre 450 y 520k. Como todavía tenemos que invertir bastante y la casa no está necesariamente 100% lista para habitar, quisiéramos hacer una oferta de 420k. Como no tengo ni idea de negociar ni regatear, no sé si la oferta es extremadamente descarada. Con nosotros hay todavía otros tres interesados, pero aún no han podido hacer oferta porque no han visto la casa todavía. ¿O deberíamos esperar hasta que se hayan hecho otras ofertas?

El precio es atractivo, juegan muchos factores un papel. Ubicación, demanda, si el vendedor tiene presión para vender o puede esperar.

Puede ser que los 420k asusten al vendedor, pero también puede ser que los otros 2 interesados hagan una oferta alrededor de ese precio. Yo esperaría y preguntaría discretamente. De ninguna manera caer en una guerra de ofertas.

Creo que hay presión, ya que la venta se produjo por una separación.
Una casa comparable en el pueblo con 400 m² más de terreno, pero 40 m² menos de superficie habitable y en un estado muy bien acondicionado, se vendió por 490k.

PS: La calefacción también debe ser renovada. eso son otros aproximadamente 10k de capital propio.

Una casa comparable en el lugar con 400 m² más de terreno, pero 40 m² menos de superficie habitable y en un estado muy bien desarrollado,

Con eso la casa ya no es comparable ni adecuada.

¿Cuánto cuesta el terreno con vosotros o qué tamaño tiene? Entonces puedes hacer un cálculo inverso. ¿Y dónde está vuestro pueblo? En el este, en paisajes florecientes, puede ser una barbaridad, en las afueras de Múnich la gente hace cola con maletines de dinero para pagar al contado una ganga como esta.

Construir casi 300 m² nuevos hoy ya cuesta un millón. Sin sótano, sin garajes, sin jardín ni terraza. Sin terreno. ¿Entonces 500 mil euros de más por todo?

Parece que a ti mismo no te gusta mucho la casa...

La ubicación está en el Taunus, por lo tanto más bien favorable y en el interior.
El terreno tiene 800 m² en pendiente, por lo que primero debe ser urbanizado para poder utilizar el jardín correctamente.
La casa tampoco tiene sótano. Debido a la pendiente hay un semisótano y una planta baja.
La casa nos gusta mucho, pero hay mucho por hacer, lo que no justifica el precio y, en mi opinión, está demasiado alto.

en mi opinión

Eso es muy subjetivo.

Pero 800 m² de terreno estimados a 100€/m² (Taunus no es tan barato dependiendo de la cercanía a Ffm/Wiesbaden) - puedes comprobarlo en línea - son 80.000€.
Luego restamos 30.000€ por los dos garajes y quedan 350.000-390.000€ para la casa. Eso es justo. Con la superficie habitable mencionada puedes a) asumir que se debe hacer mucho (el valor por m² de superficie habitable es apenas 1.200€ = generalmente no muy lejos de una chabola, ya que es apenas un tercio de una construcción nueva) y b) el precio no está fuera de mercado.