¿Es factible financiar una casa unifamiliar? Inicio de la construcción de la casa a finales de 2023

Hola a todos,

nuestro proyecto de construcción ya está definido, la suma del crédito ha sido aprobada por el banco y la subvención KfW (261, construcción nueva con sello QNG) también ha sido concedida. Sin embargo, quiero recopilar opiniones, ya que ahora empiezo a sentir un poco de pánico pensando que podríamos estar asumiendo demasiado con la construcción de la casa y que hemos cometido un error.

Estoy ansioso por conocer sus opiniones sobre nuestro proyecto y estoy seguro de que encontrarán algunos puntos que para ustedes serían un criterio decisivo para el proyecto (por ejemplo, deseo de tener hijos, deuda restante, etc.).
¡Gracias de antemano por sus opiniones!

Información general sobre ustedes:

[*]¿Qué edad tienen? 30 y 33 años
[*]¿Tienen hijos? no
[*]¿Planean tener hijos? sí
[*]¿A qué se dedican profesionalmente? Gestora de proyectos en marketing (desde 2021), especialista en ciberseguridad (desde 2018)
[*]¿Están empleados? sí
[*]¿Cuántas horas trabajan? 37,5 y 40

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos netos tienen? 2150€ (clase impositiva 5), 5600€ (clase impositiva 3). Total: 7750€ + (bonos aprox. 3000€ al año)
[*]¿Cuánto capital propio tienen? 200.000€
[*]¿Cuánto capital propio quieren invertir en el proyecto casa? 150.000€

Costos de vivienda:

[*]Alquiler actual con gastos incluidos: 1100€
[*]Electricidad: 95€
[*]Teléfono, internet, móvil: 60€

Costos de movilidad: Actualmente 1 vehículo

[*]Seguro: 33€ mensuales
[*]Combustible: 70€ mensuales

Costos de seguros:

[*]Seguros adicionales y seguro legal: 183,33€

Costos de vida:

[*]Alimentos, productos de higiene/droguería, ropa, restaurantes, etc.: total 820€

Ahorros:

[*]300€ para reservas

Otros gastos:

[*]Financiamiento del terreno 800€

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Cuál es el tamaño del terreno? 837 m²
[*]Construcción nueva planificada con apartamento independiente
[*]Garaje doble
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? 170 m² de superficie útil con apartamento independiente

Costos de construcción o compra:

[*]Costos de urbanización: pagados
[*]Costos accesorios de compra: pagados
[*]Costos de construcción o compra: total 685.000€

Resumen de costos:

[*]Costo total: 685.000€
[*]Capital propio deducible: 150.000€
[*]Monto del financiamiento: 535.000€

Datos necesarios del crédito:

Monto total del crédito: 535.000€
Préstamo con amortización bancaria: 282.000€

[*]Tasa de interés efectiva anual (p.a): 3,81%
[*]Cuota: 1.346,55€
[*]Tasa de amortización: 2,00%
[*]Fijación de interés por 10 años
[*]Amortización extraordinaria 5,00% (planeada con 10.000€)

Préstamo KfW: 153.000€

[*]Tasa de interés efectiva anual: 1,84%
[*]Cuota: 493,47€
[*]Tasa de amortización: 2,612%
[*]Fijación de interés por 10 años, plazo total 30 años
[*]Subvención única por amortización: 33.250€ (ya cubierta por la familia)

¿Qué más es importante saber?
Los saldos restantes en 10 años estarán en gran parte cubiertos por donaciones (posteriores). Sabemos que esto es una planificación bastante poco fiable.
Se planea tener 1-2 hijos y sabemos que entonces, por supuesto, la situación será más ajustada.
Sin embargo, seguimos contando con algunos aumentos salariales y queremos volver a trabajar a tiempo completo con los niños, o bien yo quiero reducir solo a 30 horas, mientras que mi marido mantiene las 40 horas.
Además, se generan ingresos de alquiler de 350€ mensuales por el apartamento independiente.

¡Estoy ansioso por sus respuestas y comentarios! ¡Muchas gracias de antemano!

Los planes con donaciones me parecen atrevidos o muy poco sensatos. Incluso una donación puede ser reclamada durante 10 años en caso de que el familiar necesite cuidados. Eso nunca es seguro. Vuestros ingresos son muy buenos, pero con los intereses tampoco es fácil. Me pregunto solo por qué no amortizáis más al mes (especialmente con vuestros ingresos) y por qué construís un apartamento independiente. Supongamos que tiene 50 m2 de superficie habitable y que recibís 350€ al mes. Eso genera un rendimiento de alquiler del 2% (200.000€ de costes de construcción solo para el apartamento y 4200€ de alquiler al año). Con 4000€ por m2 de superficie habitable y un alquiler tan bajo, nunca vale la pena. El dinero ya está perdido. ¿Por qué creen que Vonovia ha detenido el alquiler de todos los nuevos edificios? Ya no es rentable con 4000€ por m2 y un 4% de intereses. Y con un alquiler de 7 a 10€ por m2 perderéis mucho dinero. Con un depósito a plazo fijo ya se obtiene un rendimiento mucho mayor. Construyan algo más pequeño sin apartamento independiente. Todo lo demás no es financieramente razonable. Deberíais cobrar al menos 18€ por m2 de alquiler para que valga la pena con los costos de construcción. Por lo demás, no veo problemas con vuestros ingresos, pero dejad de lado el apartamento independiente.

Creo que ustedes ya entran en ese ámbito, si no ustedes, ¿quién entonces...?

No es que sea algo esencial, pero al margen:

Financiación terreno 800€

¿Cuánto costó el terreno y cuánto deuda tienen aún sobre él? ¿La financiación está fija o es variable?

Hola a todos,

nuestro proyecto de construcción ya está establecido, el monto del crédito ha sido aprobado por el banco y la subvención KfW (261, nueva construcción con sello QNG) también ha sido concedida. Sin embargo, me gustaría obtener opiniones, ya que ahora me estoy poniendo un poco nervioso de que podamos sobrecargarnos con la construcción de la casa y que tengamos una
composición de costos

Monto total del crédito: 535.000€
Préstamo a plazo fijo banco: 282.000€

[*]Tasa efectiva anual (p.a): 3,81%
[*]Cuota: 1.346,55€
[*]Tasa de amortización: 2,00%
[*]Fijación de intereses 10 años
[*]Amortización especial 5,00% (prevista con 10.000€)

Préstamo KfW: 153.000€

[*]Tasa efectiva anual: 1,84%
[*]Cuota: 493,47€
[*]Tasa de amortización: 2,612%
[*]Fijación de intereses 10 años, plazo total 30 años
[*]Subvención de amortización única: 33.250€ (ya cubierta por la familia

Calcula otra vez, porque parece que faltan 100.000€ en el cálculo al escribir.

Los planes con donaciones me parecen valientes o más bien muy poco sensatos. También una donación puede reclamarse durante 10 años en caso de necesidad de cuidado del familiar. Eso nunca es seguro. Vuestros ingresos son muy buenos, pero con los intereses tampoco es fácil. Solo me pregunto por qué no amortizáis más al mes (especialmente con vuestros ingresos) y por qué construís un apartamento independiente. Supongamos que tiene 50 m2 de superficie habitable y que recibís 350€ al mes. Eso supone una rentabilidad por alquiler del 2% (200.000€ de costes de construcción solo para el apartamento y 4200€ de alquiler al año). Con 4000€ por m2 de superficie habitable y un alquiler tan bajo, nunca vale la pena. El dinero ya está perdido. ¿Por qué creéis que Vonovia detiene todos los proyectos nuevos para alquiler? Ya no vale la pena con 4000€ por m2 y un 4% de interés. Y con un alquiler de 7-10€ por m2 vais a tener una pérdida considerable. En un depósito a plazo fijo ya se obtiene una rentabilidad mucho mayor. Construid menos y sin apartamento independiente. Lo demás no tiene sentido financiero. Deberíais cobrar al menos 18€ por m2 de alquiler para que valga la pena según los costes de construcción. Por lo demás, no veo problemas con vuestros ingresos, pero dejad el apartamento independiente fuera.

Construimos el apartamento independiente porque la abuela de mi esposo se mudará con nosotros. También estuvimos mucho tiempo debatiendo si realmente debíamos construir con apartamento independiente, pero finalmente decidimos hacerlo debido al doble préstamo KfW con intereses más bajos (para dos unidades de vivienda). El apartamento tendrá 30 m2 y el alquiler puede ser definitivamente mayor; tal vez no con la abuela, pero seguro más adelante.

Que no amortizamos más al mes se debe a que aún pagamos casi 750€ mensuales por el terreno (saldo restante 100.000€, cuota 723,33€ con un interés del 1,37%) y así llegamos a casi 3000€ de cuota mensual para casa y terreno.

Creo que ustedes ya entran en ese rango, si no son ustedes, ¿quién entonces?...

No es que sea algo determinante, pero de paso:

¿Cuánto costó el terreno y cuánto deben aún? ¿La financiación es fija o variable?

El terreno estaba valorado en 257.000 euros, quedan por pagar 100.000€, la cuota es de 723,33€ mensuales (puede ajustarse aún) y el interés es del 1,37% con una tasa fija por 20 años.