¿Es posible una financiación del 100% en la edad avanzada?

No habría pensado que volvería a hacer una pregunta sobre financiamiento para vivienda, pero al parecer "tengo que" comprar pronto la casa de mi hermana para luego alquilarla.

[*]¿Qué edad tienen? 55(m) y 54 (f)
[*]¿Tienen hijos? 20 y 17, la formación está asegurada con dinero separado
[*]¿A qué se dedican profesionalmente? Empleado 37,5 h/sem y 20 h/sem

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tienen (netos)? 4000 y 1000.--€ x 13,5
[*]2x alquiler 800.-- + 300.—
[*]¿Cuánto reciben de subsidio por hijos? 2x 219.--
[*]¿Cuánto capital propio tienen? 100000.--
[*]¿Cuánto capital propio quieren invertir en el proyecto casa? 0.—

[*]Además, existe lo siguiente, que actualmente no está disponible, ni debe ser disuelto/se prefiere no hacerlo y se sigue ahorrando
[*]Pensión empresarial: 100000.— pagada por el empleador
[*]Pensión Riester: 70000.-- + 10000.—
[*]Seguro de vida: 60000.--
[*]Contrato de ahorro para vivienda: 10000.—

Situación de gastos:

La casa actualmente habitada está pagada, valor aprox. 300000.--

El departamento grande está pagado. Valor aprox. 300000.--

Pago parcial del departamento más pequeño hasta mediados de 2024 con 550.--/mes (deuda actual 12000.--) Valor aprox. 100000.--

Creo que no tiene sentido detallar la situación de gastos.

La tasa de ahorro es actualmente 1600.--/mes, que se invierte completamente en ETF.

El nivel de vida debe mantenerse o aumentarse en el monto que los hijos pronto ya no necesitarán.

Costos de compra:

Casa unifamiliar. Año de construcción 2006
El monto exacto aún no está negociado, pero probablemente rondará los 550000.—.

Alquiler esperado: 1300.--/mes

No son necesarias renovaciones



Financiamiento:

Se planeaba financiar al 100%, pero si el recargo de interés fuera mayor al ahorro fiscal, máximo 50000.— con capital propio.

No está previsto vender los departamentos.

Plazo fijo de interés: por 15 años si es posible, sino por 12 años.

La cuota mensual debe ser moderada con 2500.— y dejar margen para otros gastos (mi casa tiene 150.— años, si yo o los hijos necesitan dinero, jubilación parcial, etc.)



Preguntas:

Como todavía estoy en fase de consideración, no he consultado con ningún banco. En las propiedades existentes están registradas diferentes entidades bancarias, de las cuales 2 (Sparkasse y Deutsche Bank) son opciones, pero Wüstenrot ya no.

¿Tiene sentido además acudir a un intermediario o la situación inicial es demasiado complicada o riesgosa para ellos?

¿Cómo evaluarían la situación? ¿Factible? ¿Conveniente?

¿Con qué tasa de interés puedo contar?

¿Elegir otro modelo de financiamiento?

¿Existe la posibilidad de obtener también entre 30 y 50000.— por encima del precio de compra?

Primera pregunta: ¿Por qué uno se mete en una inversión así a esa edad?

¿Tiene sentido hacerlo también a través de intermediarios o la situación de partida es demasiado complicada o arriesgada para ellos?

Es algo común - también puede hacerse con un intermediario.

¿Cómo evaluarían la situación? ¿Factible? ¿Tiene sentido?

¿Factible? Sí. ¿Tiene sentido? No.

¿Con qué tasa de interés puedo contar?

¿Solo garantizado con la nueva propiedad? Entonces ya apunta hacia alrededor del 3%. ¿Garantizado adicionalmente con la propiedad libre de cargas? Entonces condiciones excelentes.

Al final también dependerá de sus expectativas de jubilación si un banco participa o no.

¿Existe la posibilidad de obtener también entre 30.000 y 50.000 por encima del precio de compra?

Con las garantías adicionales, seguro.

@ Usuario 200, la respuesta es un poco contradictoria. Por un lado es 0815, pero en los portales ya no se puede seleccionar sin impuesto de transferencia de propiedad, por otro lado obtengo buenas condiciones pero entonces depende de la pensión esperada.
Sobre la pregunta de por qué hago algo así. Ayuda familiar, buscar a mi vecino yo mismo, facilitar un inicio sencillo a mis hijos dentro de unos años como razones suaves. Como razones firmes una rentabilidad libre de impuestos de más del 3% más después de 10 años la revalorización libre de impuestos del 5-10%. más apalancamiento de capital externo. Y eso para RK1, donde el interés del depósito a plazo es negativo.

@ Usuario 200, la respuesta es un poco contradictoria. Por un lado es algo común, pero en los portales ya no se puede seleccionar sin impuesto sobre la adquisición,

Eso también forma parte de los costos (y debe pagarse, igual que el notario, el agente inmobiliario, etc.). Pero tú hablaste de intermediarios, no de portales de internet. Tienes que moverte un poco y actuar ;-)

por otro lado, consigo buenas condiciones pero entonces depende de la pensión esperada.

==> por favor lee bien

¿Garantizado además con una propiedad libre de cargas? Entonces condiciones excelentes.

Sobre la pregunta de por qué hago esto. Ayuda familiar, buscarle una vivienda a mi vecino, permitir a mis hijos un comienzo sencillo dentro de algunos años como motivos suaves.

Bueno entonces, si una propiedad es el comienzo adecuado.

Como motivos fuertes, un rendimiento libre de impuestos de más del 3% más después de 10 años la plusvalía exenta de impuestos de entre el 5-10%. más apalancamiento de capital externo. Y eso para RK1, donde el interés del depósito a plazo fijo es negativo.

¿Cómo consigues ese rendimiento? ¿Si los costos de interés superan los ingresos por alquiler? Y si la propiedad está deteriorada en 10 años o los precios han bajado un poco, los niños se alegran de un gran comienzo...

Alquiler esperado: 1300.--/mes
[..]
La cuota debería ser moderada con 2500.—
[..]
Como razones sólidas, un rendimiento libre de impuestos de más del 3% más, después de 10 años, la valorización libre de impuestos del 5-10%.

Con los intereses actualmente en aumento no es posible una valorización simultánea.
¿Has tenido en cuenta la pérdida de valor del 1% anual por desgaste?
¿Puedes calcular el 3% para mostrar cómo llegas a esa cifra?

Se planificó financiar al 100%, pero si el recargo de interés es superior al ahorro fiscal, máximo 50000.— con capital propio.
[..]
¿Existe la posibilidad de obtener también 30-50000.— por encima del precio de compra?

¿Quieres financiar los costos adicionales de compra? Entonces estarías en un financiamiento del 110%.
Si quieres además "30-50000" será aún más alto. Será peor que eso. Ahí tendrías que volver a gravar tus inmuebles libres de deuda.

Con los intereses en aumento actualmente, no es posible una revalorización simultánea. ¿Has considerado la depreciación del 1% anual por desgaste? ¿Puedes mostrar cómo llegas al 3%? ¿Quieres financiar los costos adicionales de compra? Entonces estarías en una financiación del 110%. Si además quieres financiar "30-50000", será aún más alto. Será peor aún. Entonces tendrías que volver a gravar tus propiedades libres de deuda.

La revalorización en los últimos 30 años en nuestra región fue de aproximadamente un 5% y en los últimos 10 años del 10%, a pesar de que los intereses entonces eran superiores al 5%. Para cada parcela de construcción hay 50 solicitantes y los perdedores presentan demandas contra la adjudicación, y si los Verdes prohíben nuevas casas unifamiliares, las casas unifamiliares independientes serán un bien escaso y veo aumentos adicionales al menos a la par de la inflación. El 3% es un valor estimado para el rendimiento de alquiler en nuestra zona, aunque algunos dicen que no compran nada por debajo del 7-8% o que están contentos con el 1,5% y no tienen que pagar intereses negativos. Los intereses de la deuda y el 2% de depreciación puedo deducirlos en Hacienda (menos el alquiler). Como costos adicionales solo están el notario y el registro de la propiedad, que pago con capital propio. No tendría problema en inscribir una hipoteca a favor del banco financiador por la casa y un apartamento. Para el apartamento más pequeño solo será posible en 2023 o 2024.