¿Cómo lograr la solución Bremer 2/3 con pared alta en la rodilla?

Hola,

estamos considerando en este momento la compra de un terreno y ya hemos elaborado con un constructor de casas un plano individualizado. La casa está planificada más bien pequeña, ya que por un lado el plan de urbanismo no permite una superficie muy grande, y por otro lado solo somos dos (y seguiremos siendo). Un piso completo (obligatoriamente exactamente un piso completo según el plan de urbanismo) con 69 m² de superficie + piso superior. Para que el piso superior sea también bien usable, nos gustaría tener una altura de rodilla relativamente alta (planificación actual 1,2 m). Pero esto no es compatible con el Reglamento de Construcción del Estado de Brême, que prescribe una llamada solución 2/3 (énfasis mío):

"(6) Los pisos completos son pisos que sobresalen con la parte superior del techo bruto en promedio
más de 1,40 m por encima del nivel de la calle o en promedio más de 2,00 m sobre la
superficie del terreno (pisos sobre nivel del suelo) y tienen una altura de
al menos 2,30 m. Los dos pisos superiores solo son pisos completos si tienen esta altura sobre más de dos tercios del piso inferior. La altura de los pisos se mide desde la parte superior del techo bruto hasta
la parte superior del techo bruto del piso superior, en pisos con cubiertas hasta la parte inferior de la estructura del techo."

Hemos escuchado tantas interpretaciones diferentes de este texto legal que estamos bastante confundidos. Lo entendemos en el sentido de que solo 2/3 de la superficie de la planta baja pueden estar por encima de 2,3 m en el piso superior. Sin embargo, no nos queda claro qué se considera exactamente como superficie aquí. Los agentes inmobiliarios y los constructores de casas ya han hecho diferentes declaraciones, a veces contradictorias, sobre qué cuenta como superficie (superficie habitable vs. "superficie base incluyendo terraza" vs. "superficie base en el edificio") y cómo se podría alcanzar la solución 2/3; desafortunadamente aún no hemos podido hablar con un arquitecto (por supuesto, esto será después, pero nos gustaría tener una evaluación previa).

Primera pregunta: ¿Alguien sabe a qué superficie se refiere aquí? ¿Se trata de la superficie habitable según WoFIV, de la superficie base de los espacios cerrados, o de la superficie base en el sentido de "incluyendo terrazas y plazas de aparcamiento"?

Se nos han presentado las siguientes propuestas para alcanzar la solución 2/3:

[*]Reducir la altura de la rodilla a aproximadamente 70 cm para reducir así la superficie con altura superior a 2,3 m (solución evidente que preferiríamos evitar)
[*]Anexo en la planta baja para incrementar la superficie en la planta baja, de modo que 2/3 de la superficie en la planta baja permitan una mayor superficie posible en el piso superior (costes adicionales que preferiríamos evitar)
[*]Considerar la terraza como parte de la superficie en la planta baja (según la formulación "si tienen esta altura sobre más de dos tercios del piso inferior" no parece una solución válida)
[*]Integrar un vestidor transitable en el piso superior que no cuente como superficie habitable (solo posible si el texto legal se refiere a la superficie habitable; sin embargo, esto nos plantearía otros problemas, ya que, por ejemplo, la sala de lavado está en la planta baja y entonces tampoco contaría como superficie)

¿Alguien ya tiene experiencia con esto y sabe qué soluciones realmente ayudarían? ¿O hay otras ideas para mantener la altura alta de la rodilla? ¿O tal vez sería algo que se podría averiguar mediante una consulta previa de construcción para saber si la oficina de construcción estaría dispuesta a hacer una excepción?
Agradecemos cualquier ayuda :)

Primero la siguiente pregunta: ¿Alguien sabe a qué superficie se refiere aquí?

Planta es la superficie del suelo. No se trata de superficie habitable - tampoco aparece en ningún lado superficie habitable. Entonces la superficie total incluyendo muros exteriores. Sin terrazas, sin garaje, sin tapas de alcantarilla,



Por cierto, vuestro "problema" es así o de forma similar en toda Alemania. Es decir, algo muy común cuando se trata con arquitectos o profesionales similares. Al parecer habéis hablado con carniceros o educadores de párvulos ;-)

Las opciones 3+4 son tan factibles como tener una central nuclear propia en la caseta del jardín. Así que solo quedan 1+2. O la variante de una planta superior escalonada sin ningún tipo de inclinación.

Estamos considerando la compra de un terreno y ya hemos elaborado un plano personalizado con un constructor de casas. La casa está planificada para ser bastante pequeña, ya que, por un lado, el plan de desarrollo urbano no permite una superficie demasiado grande, y por otro lado, solo somos dos personas (y así permaneceremos). Un piso completo (obligatoriamente exactamente un piso completo según el plan de desarrollo urbano) con 69 m² de superficie base + piso superior. Para que el piso superior sea bien utilizable, nos gustaría tener un muro de rodilla lo suficientemente alto (plan actual 1,2 m). [...] Lo entendemos en el sentido de que solo 2/3 de la superficie de la planta baja en el piso superior pueden tener una altura superior a 2,3 m. Sin embargo, no está claro qué se cuenta exactamente como superficie aquí.

Lo decisivo para mí aquí es primero cómo se define exactamente la regla de la superficie base de 69 m². No puedes enlazar el plan de desarrollo urbano aquí, pero sí nombrar "Posemuckel Nº 234 Hinter´m Deich". También las especificaciones de las alturas permitidas de aleros, cumbreras y pendientes del techo serían de gran ayuda para aclarar el asunto. Las reglas sobre la no existencia de pisos completos suelen referirse incluyendo las paredes perimetrales, por lo que en la práctica comparas toda la superficie base de la planta baja y la del piso superior solo en la zona con una altura libre de habitación superior a 2,30 m, incluyendo las paredes de los frontones; las paredes del lado de los aleros no interesan aquí, ya que el muro de rodilla está siempre por debajo del límite relevante y, por tanto, fuera de la superficie a considerar. Y ahora hagamos cuentas, partiendo de tu indicación de 69 m² de superficie base (que con suerte solo se refiere al índice de ocupación del suelo I, de lo contrario sería más bien una chabola). Suponemos un techo a dos aguas simétrico y, en el peor caso, una planta cuadrada. Eso sería una planta baja de 8,30 m de profundidad y ancho, y los 46 m² permitidos en el piso superior podrían tener una profundidad de 5,54 m. Por lo tanto, la pendiente a partir de un muro de rodilla de 1,20 m debería alcanzar la altura mínima de 2,30 m solo después de al menos 1,38 m. Con una inclinación de 38° de techo sería cumplible. Si calculamos un formato más práctico, por ejemplo, 7,50 m de profundidad y 9,20 m de ancho, eso serían 5,00 m de profundidad de la franja relevante de la superficie del ático correspondiente a 1,25 m de recorrido de subida de la pendiente: el resultado sería una posible inclinación del techo de hasta 41° (todo aproximado, se entiende). Desde mi punto de vista, no hay nada que impida aquí una superficie habitable de 82 m² (también calculada aproximadamente). El punto clave está más bien en la limitación exacta de la superficie base. Un muro de rodilla de 70 cm no es en absoluto necesario aquí y posiblemente incluso contraproducente, así que yo descartaría eso de inmediato (como por cierto también al proveedor de la casa, si no sabe hacer la matemática elemental de secundaria por sí mismo). Que el dativo sea la muerte del genitivo ya lo sabía, pero ahora también del regla de tres y del teorema de Pitágoras... *SCNR*

Lo decisivo aquí creo que es primero cómo se interpreta exactamente la disposición de la superficie de 69 m². No puedes enlazar el plan de ordenación aquí, pero sí nombrarlo "Posemuckel Nr. 234 Hinter´m Deich". También serían de gran ayuda los datos sobre las alturas permitidas de alero, cumbrera y las inclinaciones del techo.

Por motivos de anonimato, he adjuntado los extractos relevantes del plan de construcción. La altura máxima de cumbrera permitida es de 9 m, con una inclinación de techo entre 40° y 60°. El proveedor que mencionó los 70 cm de muro de la rodilla construye, entre otros, techos con 42°.

Las reglas sobre documentos no completos se refieren regularmente también a los muros de cerramiento; prácticamente comparas toda la superficie de la planta baja y en la planta superior solo la zona con una altura libre de habitación superior a 2,30 m, incluyendo las paredes a los extremos del tejado.

Si entiendo bien, según la normativa de construcción, los 2,3 m no se refieren a la altura libre de la habitación, sino a la altura desde la cara superior de la losa en bruto, ¿no? A eso se le suman varios centímetros más por la estructura del suelo (en nuestro caso 16,5 cm). (Lo mismo aplicaría para el muro de la rodilla, por lo que probablemente es irrelevante.)

Y ahora vamos a calcular, partiendo de tu dato de 69 m² de superficie (que esperemos signifique solo el coeficiente de ocupación del suelo I, sino será más bien una casita)

La superficie se refería a DIN 277. La casa tiene medidas exteriores de 8,54 m x 10,04 m (= 85,74 m², no sé para qué me mencionaron la DIN), el lado largo es el de los aleros. Está proyectado aumentar la pared exterior en el piso superior en 1,20 m, sin muro de rodilla retranqueado.

Si no me he equivocado en el cálculo, según Pitágoras: con una inclinación del techo de 42° se alcanza una altura de 2,3 m después de 1,44 m de profundidad desde el exterior. Así, en cada lado de alero quedan 3,05 m de profundidad de habitación con una altura ≥ 2,3 m. 3,05 m * 2 * 10,04 m = 61,24 m², lo que lamentablemente supera las 2/3 partes de 85,74 m². Probablemente sea un cálculo simplificado, ya que no se consideraron paredes, pero la dirección debería ser correcta. Con un muro de rodilla de 1 m estaríamos cerca de las 2/3.

Como ya se dijo, esperábamos no tener que ajustar el muro de la rodilla; probablemente consideraríamos entonces un anexo en la planta baja.

Estoy realmente sin palabras con los arquitectos con los que habéis hablado. Yo buscaría rápido a otra persona. Son conceptos básicos y fundamentos sencillísimos que cualquier arquitecto debe conocer y saber hacer. Lo de los 2/3 en un piso se aplica en más del 90% de las zonas de nueva construcción de casas unifamiliares y, aunque no haya que hacer grandes cálculos, cualquier constructor debe saber que un Kniestock de aproximadamente 115 cm en obra gruesa y 100 cm después del aislamiento y la capa de suelo es siempre posible en cualquier lugar, lo que permite alcanzar un piso completo. Buscad rápido a otro constructor.

La superficie base se refería a la DIN 277. La casa tiene dimensiones exteriores de 8,54 m x 10,04 m (= 85,74 m², no tengo idea para qué me mencionaron la DIN),

Esa es una superficie base de la casa de 85,74 m² y los 69 m² serán por lo tanto la superficie habitable, que se puede calcular según la DIN (antigua) o según el reglamento de superficies habitables (más nuevo). Tus dos tercios serían aproximadamente 57,16 m² y la zona relevante tendría una profundidad de 5,69 m. Por lo tanto, podrías construir un alero de 120 cm con una pendiente de 37°, o con una pendiente de 42° reducir el alero a 100 cm. Esto también es una medida económica y, aunque se podría desear más (pero para eso la pendiente sube 5°), no es para quejarse.