¿Cómo consideran los intereses desde la compra del terreno hasta la mudanza?

Hola a todos,

estoy creando ahora mismo un resumen de costos para nuestro proyecto de nueva construcción. Aquí ya hay muy buenos resúmenes. Solo que los pagos de intereses del crédito durante el tiempo de construcción me parecen regularmente demasiado bajos. Quizás alguien pueda arrojar algo de luz al respecto:

Mi cálculo aproximado es el siguiente:
Terreno 280.000
Casa 220.000
Impuestos, notario 22.000
Costos adicionales 78.000
Costo total 600.000
Capital propio 70.000
Por lo tanto, crédito 530.000

Según el constructor, conservadoramente se tarda 1,5 años hasta la mudanza. El terreno y los costes adicionales de compra deben pagarse inmediatamente, algo se paga según el progreso de la construcción, de modo que en promedio hasta la finalización he utilizado un crédito de aprox. 450.000 euros. Los siguientes intereses debo pagar por ello:

450.000 * 2% de interés * 1,5 años = 13.500

Este es un gasto considerable que no he visto en otros resúmenes en una cantidad tan alta. ¿Estoy equivocado? E incluso si al final solo dura 1 año, siguen siendo casi 10.000 euros.

¿Cómo han considerado este gasto?
Muchas gracias y un saludo

Se acuerda con el banco un período sin comisión de disposición, por ejemplo, 12 meses. Durante esos 12 meses se gasta el dinero y eso es todo. Sin costos. Si no se solicita el crédito a tiempo, se aplican intereses de disposición. Estos generalmente son más altos que el tipo de interés acordado del préstamo.

Se acuerda con el banco un período sin comisión de disposición, por ejemplo, 12 meses. En esos 12 meses se gasta el dinero y eso es todo. Sin costes. Si no se solicita el crédito a tiempo, se aplican intereses de disposición. Estos suelen ser más altos que el tipo de interés pactado del préstamo.

Pero eso solo es cierto hasta cierto punto, ¿verdad? Sobre el dinero ya dispuesto se deben pagar los intereses normales del préstamo, ¿o es que hasta ahora lo había entendido mal? No desde el principio, claro, pero sí por cada euro dispuesto.

El cálculo sería correcto si solicitases los 450.000 euros completos desde el primer día. Pero como se tardará los mencionados 1,5 años hasta que hayas utilizado el importe total, el importe total de los intereses será menor. Durante los primeros meses solo tendrás que pagar los intereses de aproximadamente 300.000 euros del terreno incluyendo los costes adicionales de compra, en caso de que financies esta cantidad completa (los costes adicionales de compra los pagaría con el capital propio). Después, con el tiempo, irán llegando las facturas adicionales.

en promedio he solicitado un crédito de aproximadamente 450.000 euros hasta la finalización.

¿Cómo llegas a la conclusión de que habrás utilizado en promedio el 85% del crédito en los 1,5 años hasta la finalización? Eso me parece extremadamente alto incluso para tu relación (inusualmente alta) entre costos del terreno y costos de construcción.

Además, depende de la situación general cómo se haga. En nuestro caso, pagamos el terreno con capital propio y ahora, con la solicitud de construcción, se realizó el primer gasto sujeto a crédito (el primer pago del constructor). Por un préstamo de 15.000 pagamos 30 € de intereses al mes, simplemente lo pagamos así. Y como nuestra amortización inicial será mayor que el alquiler frío actual, lo peor que nos puede pasar hasta el pago total es que nuestra tasa de ahorro disminuya. Solo después del pago total y hasta que desaparezca el alquiler será un poco incómodo. Los intereses de disposición no son mucho más altos que los intereses del préstamo (3% frente a 2,4%) como para ponernos realmente en aprietos. Solo hay que tener cuidado de no posponer muchos puntos en el cálculo con "ah, eso lo pagamos con los ingresos o ahorramos durante la fase de construcción".

Los costos adicionales de compra los cubriría con el capital propio

¿Por qué solo los costos adicionales de compra? Dejando de lado que los bancos a menudo exigen primero la aportación de capital propio, no tiene ningún sentido dejar el dinero sin interés en una cuenta (presumiblemente de ahorro a la vista) y al mismo tiempo pagar intereses de un préstamo por ello. Yo preferiría pagar casi todo directamente con mis propios recursos. Solo retendría lo que es previsible que necesiten para gastos menores. El banco generalmente acepta facturas de cocina y muebles como motivo de desembolso (aunque no como costes de producción).