¿Venta de casa con reinversión en nueva construcción?

¡Gracias de antemano por abrir el hilo!

Mi tía (de mayor edad) posee una casa de 3 apartamentos de los años 60 que en el futuro próximo necesitará renovaciones. A excepción de un cambio de caldera, hasta ahora no se ha hecho nada. Ella vive de los ingresos por alquiler, pero no tiene dinero que pueda invertir en las renovaciones. Ergo, se llega a la venta.

Ella misma no quiere hacerlo debido a su edad, dos agentes inmobiliarios que contactó le parecieron antipáticos.

1. ¿Tomar la actividad de agente inmobiliario como sobrino - obstáculos?

No quiero ganar un dineral como un agente inmobiliario, sino solo hacerlo UNA VEZ para mi tía. Según el §35 creo que está permitido, solo "debo" indicar que no cobro IVA y declararlo en mi declaración de impuestos. ¿Es eso correcto? Sé hacer un folleto informativo, el tiempo necesario tampoco es problema.

2. ¿Qué consideran una compensación adecuada por el tiempo invertido? Por favor, cifras.

De nuevo: no quiero enriquecerme, solo recibir una compensación por el tiempo invertido. También pueden darme una estimación temporal y la calcularé con mi tarifa por hora. Ella quiere al menos 400.000 € por la propiedad. Los dos agentes habrían pedido un 5,95% del comprador, a menos que mi tía asumiera una parte de los costos, lo cual no quiere. Pero 20.000 € de ganancia neta por una venta me parece un abuso, lo siento.

3. ¿Nuevo edificio multifamiliar según estándares energéticos?
En principio, ella no quiere dejar el dinero en la cuenta. Las acciones no entran en cuestión. Por tanto, la reinversión en una construcción nueva sigue. Además, tiene otro terreno en una ubicación buscada que podría y querría edificar.

A partir de aquí me quedo un poco perdido:

Para casas de 3 apartamentos con alta eficiencia energética hay poca información en internet. Debido al esfuerzo, ella quiere una construcción llave en mano.
¿Con qué costo total (aproximado) se puede calcular? El terreno tiene ligera pendiente. (¿puedo enlazar Google Maps para esto?)

4. ¿Plan básico si es razonable?
Ahora quiero fijar un plan básico. Es claro que una casa de 3 apartamentos costará más que los 400.000 € disponibles. Sin embargo, se sumarían las ayudas de KFW y un objeto más moderno debería generar mayores ingresos por alquiler. Actualmente son 1900 € sin gastos al mes. Si en el futuro obtiene un alquiler más alto que luego, tras deducir el crédito adicional, resultara nuevamente en 1900 €, estaría bien para ella.

5. ¿Por qué no renovar?

Quien piense rápidamente que debería vender el terreno y usar ese dinero para renovar:
a) Los inquilinos han vivido mucho tiempo en la casa sin aumento de alquiler. Esto no sería tan fácil.
b) Organizar renovaciones con empresas sería mi responsabilidad, que honestamente no quiero asumir. Ella ya no puede hacerlo.

6. Para quien no sea suficiente, también busco un apartamento:

Para quien esto no sea suficientemente complejo: yo mismo también quisiera comprar un apartamento. Quizá también por eso la aversión hacia los agentes inmobiliarios que piden mucho dinero por poco trabajo bueno. En cualquier caso, sería una opción invertir los 200-250.000 € que tengo contemplados en la casa de 3 apartamentos, para poder hacerme allí arriba un loft. Entonces sería una casa de 4 apartamentos. ¿Tiene más sentido que mi tía financie todo y luego yo le compre el apartamento? ¿O cómo funciona una financiación conjunta? ¿Quién asesora sobre esto?

Espero haberme expresado claramente. ¡Gracias de antemano por la ayuda!

Puf.

a 1.: Una actividad adecuada de corretaje también vale su dinero. Con eso puedes estimar cuánto esfuerzo puede suponer vender la casa. La situación actual del mercado, sin embargo, favorece a los vendedores privados: la venta es posible bastante rápido en la mayoría de las ubicaciones. Pero un buen prospecto no se escribe en dos horas...

a 2.: Depende demasiado del objeto, la ubicación y la suerte para que aquí se pueda hacer una estimación. Por lo demás, véase la primera frase de mi publicación.

a 3.: Los altos estándares energéticos cuestan más que las subvenciones que retornan al bolsillo. Así que yo lo descartaría, sobre todo si se va a alquilar. Por lo demás, aquí está en todas partes: 2000 € / m² + costes adicionales de construcción en estándar normal.

a 4.: No. Si se pudiera vivir de dos (¿creo que ella habita una parte?) viviendas en alquiler, todos lo harían. Ella ya demostró con la casa anterior que no funciona. Mejor construir una pequeña casa unifamiliar solo para ella y vivir del resto. Menor riesgo, más liquidez. Si eso no es suficiente, vender también el terreno (¡que está en buena ubicación Y donde cabe una casa de 3 unidades!!) y disfrutar la vida a lo grande.

a 5. a: Sí, se puede. Se pueden repercutir muchas renovaciones y también aumentar el alquiler regularmente por otros motivos. Si ella no puede o no quiere, no debería alquilar. (Inflación 2017: 1,8 %. Eso significa que solo el año pasado debería haber aumentado 34 € al mes.)
b: No tienes que hacerlo tú mismo. Para eso hay jefes de obra, arquitectos.

a 6.: Eso sería una WEG (comunidad de propietarios). No es nada inusual. Cada uno paga su parte (según los m² propios usados) y luego es propietario de una parte del terreno y de las áreas/técnicas comunes.

gracias primero.

Ahora, sobre la inflación, le diré que simplemente tiene que aumentar. Ella piensa que, como nunca ha hecho mucho en la casa, está satisfecha con que los inquilinos actuales paguen puntualmente cada mes.

Además, debería aclarar que ella misma no vive en el edificio de alquiler. Ella habita una casa unifamiliar a unas calles de distancia, que mandó renovar por completo en 2010 y está pagada. Es decir, tiene ingresos por alquiler de las 3 viviendas (que en comparación con el índice de alquiler son realmente económicas).

Con respecto a la "actividad de agente inmobiliario":
Lo diré así: Nos gustaría intentarlo sin agente primero, ya que la alta cantidad del precio de compra es realmente mucho dinero. La valoración de qué es una buena actividad de agente probablemente sea subjetiva. Ni yo ni en mi círculo de conocidos hemos tenido buenas experiencias con agentes inmobiliarios. Incluso pregunté en el entorno si alguien me podía recomendar a uno.

Lo que leo en línea es que por un servicio así se debe cobrar mucho menos dinero que lo que pediría un agente inmobiliario. Sin embargo, no encuentro ningún ejemplo que muestre "mucho menos" en la práctica. Pero aunque solo pidiera 5000 €, eso sería apenas una cuarta parte de lo que cobra un agente, y ni siquiera pienso en tanto. Una idea serían dos meses de ingresos por alquiler, es decir, 3800 €. Si no lo logro, siempre se puede recurrir a un agente. No hay prisa en el tiempo. Pero como ya he tenido varios folletos en la mano, sé qué se incluye en ellos. Ni siquiera un agente da garantías, se compra como está visto...

La aclaración de si allí siquiera puede haber una casa de 3-4 unidades es buena, eso debería averiguarlo, ni siquiera lo había pensado. Pensaba que solo se trataba de respetar la altura de los pisos y la inclinación del techo. Preguntaré...

Hmm me sorprende que las casas multifamiliares no reciban buenas subvenciones respecto a casas eficientes. ¿Tienes algo para que pueda leer más, además de lo que dice la kfw? Son pocos detalles para que pueda sacar algo en claro.
Ahora no se trataría solo de que financieramente valga la pena, sino que también se tiene cierta responsabilidad con el medio ambiente y ser independiente de los operadores de red también tiene su valor. Entonces, si al final es un balance 1:1 pero la inversión inicial es más cara, también estaría bien.

Para mí eso significa que si no quiero gastar más de 250.000 por apartamento, en una casa de 4 unidades (con apartamentos del mismo tamaño para calcular mejor), el costo total no debe exceder 1.000.000 €.
Pero entonces hay que incluir el valor del terreno, ¿verdad?
Es decir, si el terreno vale alrededor de 150.000 €, el edificio podría costar 850.000 €, ¿lo entiendo bien?
¿Sería una idea construir solo el apartamento loft para la subvención kfw? He leído que para casas de alquiler es difícil alcanzar kfw40+, porque entonces se debería actuar como proveedor de electricidad para los inquilinos debido al almacenamiento, etc.
Pero si yo vivo en el apartamento superior y tengo el acumulador de energía directamente en el piso... ¿hay algo al respecto?

¿A qué lugar se puede acudir para obtener buen asesoramiento al respecto?

¿Ofrecer a los inquilinos?

Respecto a la remuneración: Si no deseas obtener ganancias de ello, simplemente deberías calcular tus costos de oportunidad según el tiempo invertido. Calcula el tiempo de trabajo que dedicas al proyecto (si la formación personal a través de la investigación en línea y las contribuciones en foros están incluidas, más bien no) y cuál es tu tarifa por hora habitual.

Hmm me sorprende que las casas plurifamiliares no reciban una buena subvención en relación con las casas de alta eficiencia.

No he dicho eso. Solo creo que, a partir del estándar mínimo, no es rentable ni ecológica ni económicamente. Pero aquí en el foro hay abundante material para leer (y posiblemente incluso otras opiniones ;-) ).

Para mí eso significa que, si no quiero gastar más de 250.000 por el apartamento, en una casa de 4 unidades (apartamentos del mismo tamaño para calcular mejor) el costo total no debe superar 1.000.000 €.
Pero entonces habría que calcular también el valor del terreno, ¿verdad?
Entonces, si el terreno vale unos 150.000 €, el edificio debería costar 850.000, ¿lo entiendo bien?

No lo entiendo ahora. Puedes acordar prácticamente cualquier distribución y estructura de costos con tu tía y/o la empresa constructora. Está claro que como propietario de uno de los apartamentos también debes comprar una parte del terreno. No puedo estimar cuánto te cobrará tu tía por eso. Pero parece muy amable... ;-)

¿Sería una idea aquí construir solo el apartamento tipo loft para la subvención KFW? Leí que para viviendas de alquiler es difícil el KfW40+, porque tendrías que actuar como proveedor eléctrico para los inquilinos debido al almacenamiento, etc.
Pero si yo mismo habito el apartamento de arriba y tengo el almacenamiento de energía directamente en el apartamento... ¿existe algo al respecto?

¿Cuál es el organismo que puede asesorar bien sobre esto?

Si eso es posible, qué tan sensato es y cuánto cuesta, te lo puede decir mejor un arquitecto. De todas formas, necesitarás uno para el proyecto.