Compra de casa construida en 1995 vs. nueva construcción cálculo de costos a largo plazo

Hola queridos participantes del foro,
tras mucho tiempo leyendo en silencio, ahora me gustaría pedir consejo.
Mi "pareja" y yo, ambos a principios de los 30, sin hijos (planeamos tener uno), tenemos la opción de comprar una casa unifamiliar:
Situación de ingresos ambos a tiempo completo: Él: 3700 euros netos (funcionario), Ella: 2500 euros netos (empleo público) = Total: 6200 euros netos

Datos del inmueble:
- Precio de compra: 375.000 euros, desafortunadamente no negociable
- Año de construcción: 1995, mampostería de 36,5 cm
- independiente, tamaño del terreno: 770 m2, parcela en esquina en las afueras del pueblo
- superficie habitable: 120 m2
- sótano completo, garaje macizo (con acceso al sótano)
- calefacción de petróleo de 1995, quemador nuevo en 2020
- ventanas de 1995: madera con doble acristalamiento (en buen estado)
- certificado energético (según consumo): E con 155 kwh/m2
- techo del último piso aislado
- estufa de azulejos en el salón
- calefacción por suelo radiante en el aseo de invitados y baño principal, radiadores en todas las demás habitaciones desde 1995

Precio de compra: 375.000 euros + costes adicionales (sin inmobiliaria) = 396.000 euros
Capital propio: 170.000 euros
Importe del préstamo: 225.000 euros
Cuota anual a 20 años: 1300 euros

Inversiones directas tras la compra con capital propio en total: 40.000 euros
- cocina nueva: 25.000 euros
- garaje prefabricado adicional para un coche: 15.000 euros

Costes que, en mi opinión, tendremos en los próximos años: 90.000 euros
- calefacción (bomba de calor + fotovoltaica o calefacción de pellets con energía solar térmica): aprox. 60.000 euros
- ventanas: 15.000 euros
- reforma baño principal: 15.000 euros

Costes totales: 530.000 euros

En contraste, presento ahora el precio de una casa nueva, con las condiciones que he preguntado a tres constructoras regionales:

- Coste de una villa de ciudad de dos plantas (sin sótano) con 170 m2 de superficie habitable incluyendo terreno en la región: 700.000 euros
- Coste de construcción del edificio (suelo, pintura en EL) incluyendo costes adicionales: aprox. 480.000 euros
- Garaje doble terminado: 35.000 euros
- Cocina: 25.000 euros
- Estufa de leña para el salón (pequeña, solo para el ambiente del fuego): 5.000-10.000 euros
- Jardinería/exteriores: 25.000 euros
- Fotovoltaica + acumulador de electricidad: 25.000 euros
- Precio del terreno en la región: aprox. 110 euros/m2: aprox. 90.000 euros para 800 m2
- Importe del préstamo: 480.000 euros, cuota: 2.500 euros durante 30 años

A favor de la casa existente:
- estado general muy cuidado: fachada, ventanas, vigas del techo repintadas en 2019, instalaciones sanitarias del baño principal renovadas en 2021 (ducha, lavabo doble, WC)
- parquet en salón/comedor y pasillo en la planta superior
- ubicación de la casa con terraza suroeste, personalmente ideal para mí, lado oeste del terreno = campo con vista amplia para bonitas puestas de sol en la terraza
- jardín cuidado, que en verano no se puede ver desde fuera
- estufa de azulejos
- acceso al garaje por el sótano
- la propiedad está en el pueblo deseado, padres a poca distancia, círculo de amigos aquí, guardería, escuela primaria, supermercado disponibles.

En contra de la casa existente:
- necesario un aislamiento energético, como se indicó arriba
- no hay calefacción por suelo radiante en toda la planta baja, solo en el baño principal y aseo invitados, lo que dificulta la futura adaptación a bomba de calor.
- 120 m2 me parecen demasiado pequeños o falta una habitación. Lo ideal serían dos oficinas, una para mí (necesaria para el trabajo) y para mi pareja (2 días de teletrabajo por semana).
- bajantes estándar en el techo
- habitaciones del sótano sin calefacción/aislamiento, actualmente una habitación se usa como bodega con estufa sueca. Se podría convertir en oficina, pero es caro. Ventanas en el sótano relativamente fáciles de instalar, ya que la casa está en una pendiente.

A favor de la casa nueva:
- tamaño exacto con la distribución y número de habitaciones deseado
- sin techos inclinados
- nuevo y eficiente, costes mensuales de calefacción/agua caliente/electricidad aprox. 300 euros menos por mes

En contra de la casa nueva:
- coste adicional
- lógicamente no hay jardín arreglado
- no hay sótano para almacenamiento/taller

La pregunta es ahora, qué tiene más sentido a largo plazo. Si notáis errores graves en mis explicaciones, os agradecería la corrección.

Y perdonad el mensaje tan largo, solo intenté describir la situación lo mejor posible.

Muchas gracias y saludos cordiales

Martin

Sin mirar ahora los planos en detalle, con la diferencia de precio tendería a la propiedad existente y poco a poco reformaría ciertas cosas por cuenta propia. Construir una casa siempre es más caro de lo calculado, realísticamente la diferencia será más bien de 200k que de 170k. Veo más crítico si el número de habitaciones no encaja. Entonces es mejor buscar otra propiedad.

La casa existente no la querréis operar con bomba de calor sin aislamiento. Los costos para las ventanas y el baño principal probablemente sean demasiado bajos. En la opción de obra nueva, durante la fase de construcción tenéis una doble carga que no tendríais con la compra de una vivienda existente. Por favor, tenedlo en cuenta.

Gracias de antemano por los comentarios. Yo también tiendo más hacia la casa existente. Según las empresas constructoras locales, lamentablemente no se puede contar con una caída significativa de los precios de construcción aquí. Tampoco veo una bajada de los intereses hasta 2025 o quizás nunca más....

La opción tres sería comprar la casa en la que actualmente vivimos sin pagar alquiler. (Casa del abuelo, que falleció el año pasado. Lamentablemente no somos herederos. Los herederos, comprensiblemente, quieren vender la casa. Por lo tanto, tenemos que mudarnos este año o comprarla nosotros mismos.)
Año de construcción 1968, edificio de apartamentos, 3 veces 70 m² de viviendas una encima de otra, con escalera real. Nosotros ocupamos las dos superiores.
Precio de compra sin gastos adicionales, ya que se transmite dentro de la familia: 170.000 euros
Costos de rehabilitación total según arquitectos: 330.000 euros
Problema: la ubicación es muy mala. La casa da sombra a la propia parcela/jardín todo el día. No hay terraza, no hay acceso al jardín desde el apartamento inferior, vecinos molestos con perro maleducado que ladra constantemente.

La casa existente no querréis operarla con bomba de calor sin aislamiento. Los costos para las ventanas y el baño principal probablemente sean demasiado bajos.

En la opción de obra nueva, tenéis una doble carga financiera durante la fase de construcción, que no tendríais con la compra de una propiedad existente. Por favor, tenedlo en cuenta.

¿15000 euros para el baño son demasiado pocos??? Eso lo pagamos por dos baños.

Sin verme detallado los planos, con esa diferencia de precio me inclinaría por la propiedad existente e iría renovando poco a poco con trabajo propio. Construir una casa siempre cuesta más de lo presupuestado, realísticamente la diferencia será más bien de 200k que de 170k. Lo crítico sería si el número de habitaciones no encaja. En ese caso, mejor buscar otra propiedad.

Las habitaciones en sí apenas serían suficientes. Si como está planeado se queda en un hijo ;). Para eso se sacrifica el vestidor. O hay que convertir el sótano para fiestas en una oficina. También siempre estoy mirando esos 200k ahorrados, que se podrían invertir bien en viajes durante los próximos 10-15 años. De todos modos, gracias ya por el feedback.