¿Es todavía realista construir una casa a pesar del aumento de las tasas de interés / costos de construcción?

Hola a todos,
hoy he dedicado mucho tiempo a leerme los temas e intentar abstraer vuestras valiosas valoraciones sobre nuestra situación actual. Aun así, mi mujer y yo sentimos la necesidad de someternos explícitamente a vuestra evaluación neutral de nuestro proyecto planificado. Aquí, sin más preámbulos, nuestros datos básicos:

Actualmente vivimos sin pagar alquiler en nuestro piso en propiedad (comprado en 2015), cuya venta vamos a formalizar en breve (comprador + precio fijos). Nos han reservado un terreno en la ciudad, cuya firma del contrato de compraventa está próxima, si decidimos seguir adelante con el proyecto (529 m² - 91.000€ + 17.500€ gastos de urbanización). Estamos planificando con un arquitecto amigo en fase de diseño y nos gustaría encargar la ejecución a un contratista general, aunque quisiéramos encargarnos por nuestra cuenta de los suelos, pintura, trabajos de pavimentación y la fachada de madera (parcialmente planeada), así como posiblemente la energía fotovoltaica.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? Una pareja del norte de NRW (casi NDS)
[*]¿Qué edad tenéis? Hombre 31 y mujer 28
[*]¿Tenéis hijos? No
[*]¿Estáis planeando tener hijos? Sí (2)
[*]¿A qué os dedicáis? Ingeniero (M.Eng - ingeniería mecánica y desarrollo de software) y maestra óptica - ambos empleados fijos
[*]¿Cuántas horas trabajáis? 35 h (pronto 40 h) y 35 h

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Bruto: 5800 + 2800 // Neto juntos: ~5600€ incluyendo la paga extra de diciembre
[*]¿Cuánto recibís de subsidio por hijos? 0
[*]¿Otros subsidios como permiso por maternidad/paternidad, baja médica, etc.? 0
[*]¿Cuánto capital propio disponéis? Ingreso por venta del piso en propiedad: 245.000€
[*]¿Cuánto queréis aportar en capital propio al proyecto casa? 220.000€

Situación de gastos:
Los gastos que ya estén incluidos en otras partidas pueden omitirse. Esta lista no es definitiva y puede ampliarse o resumirse. Por favor, indicad todos los costos en base mensual, aunque se abonen anualmente.

Gastos de vivienda:

[*]Alquiler frío actual: 0€ (piso vendido, 16 meses sin alquiler)
[*]Alquiler total actual: 250€ (se sigue pagando la cuota de la comunidad)
[*]Electricidad: 80€
[*]Gas: incluido en la cuota de la comunidad
[*]Agua, alcantarillado, basura, limpieza de calles: incluido en la cuota de la comunidad
[*]Teléfono, Internet, móvil: Internet + 2 móviles: 120€ (potencial para reducir)

Gastos de movilidad:

[*]Abono mensual bus y tren: 50€
[*]Crédito coche (o ahorro para coche nuevo): 0€ (coche eléctrico, pagado al contado, 0 años)
[*]Seguro: 50€
[*]Impuestos: 0€
[*]Combustible: 0€ (carga en el trabajo y 7500 km gratis en trayectos largos)
[*]Reparaciones: 25€ (sin mantenimiento salvo neumáticos)
[*]Otros: 0€

Gastos de seguros:

[*]Seguro de responsabilidad civil (también animales) + seguro hogar: 13,50€

Gastos de vida:

[*]Comida: 500€
[*]Restaurante: 100€
[*]Cuidado personal/farmacia: 50€
[*]Ropa: 150€
[*]Cuotas de club/gimnasio: 20€

Ahorros:

[*]Vacaciones: 175€
[*]Casa: 0
[*]Previsión para jubilación - ETF: 400€
[*]Hobby/regalos: 100€
[*]Otros: todo lo que sobraba, amortización anticipada del préstamo inmobiliario

Otros gastos:

[*]Préstamos? 325€ préstamo hipotecario (se cancelará con la venta)

Totales de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales - 5600€
[*]Gastos totales - ~2100€
[*]Saldo - 3500€
[*]De esto, el total de alquiler frío y los ahorros prescindibles (p. ej. cuota para casa): 975€

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 529 m²
[*]¿Qué dimensiones tiene?
[*]¿Cuál es el valor catastral? 190€/m² (tendencia alcista)
[*]¿Obra nueva, antigua (año construcción), tipo de casa? Obra nueva, requisito: 2 plantas, tejado plano (máx. 10% pendiente)
[*]¿Garajes? Doble garaje
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / útil) 160 m² + 56,5 m² garaje
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras finalizar? No lo sabemos

Costes de construcción o compra:

[*]Coste del terreno - 91.000€
[*]Costes de urbanización - 17.500€
[*]Gastos de adquisición (notario, juzgado, impuestos, agencia) - ~8000€
[*]Costes de construcción o compra (incluyendo arquitecto, ingeniero estructural) - 490.000€
[*]Costes de renovación o rehabilitación - 0€
[*]Costes adicionales de construcción (instalaciones, perito, electricidad de obra, etc.) - 4000€
[*]Obras exteriores/terraza, caminos, diseño jardín, cercas, etc. - 40.000€
[*]Costes de financiación (comisiones o intereses de disposición) - 0€ no considerados aún
[*]Coste total - 650.500€

Otros costes:

[*]Costes cocina - 20.000€
[*]Muebles, lámparas, decoración - 15.000€
[*]Otros "no adquisición, gastos adicionales, construcción o costes añadidos" - 0€ no considerados aún

Resumen de costes:

[*]Coste total: 685.500€
[*]Capital propio deducible: 220.000€ + 20.500€ hipoteca de esfuerzo físico = 240.500€
[*]Cantidad de financiación: 445.000€

Datos necesarios del préstamo:
(en caso de varios componentes, indicad todos y separad claramente las variantes):

[*]Importe préstamo: 445.000€
[*]Tipo de préstamo (p. ej. préstamo con amortización fija, préstamo con pago al final, etc.): préstamo con amortización fija (cuota constante)
[*]Tasa de interés (p.a. nominal, si no efectiva): 2,46% nominal, 2,50% efectiva
[*]Duración del periodo fijo: 30 años
[*]Deuda restante al final del periodo fijo: 69.000€
[*]Plazo ficticio total hasta amortización completa: 32,6 años
[*]Tasa de amortización inicial: 2,00%
[*]Cuota mensual: 1650€
[*]¿Permiten amortizaciones anticipadas? (indicar importe) Sí, 3% anual (13.350€/año)
[*]¿Es posible cambiar la tasa de amortización? (condiciones como número, rango de tasas) 2 veces gratis, entre 2-4% amortización

¿Qué haríais? Especialmente respecto a los costes de construcción, estamos muy inseguros. Además, nuestro límite para la cuota mensual antes de la subida de tipos era 1500€. Ahora estamos claramente por encima con 1650€ y solo un 2% de amortización inicial. Nuestro arquitecto ha dicho que ha calculado con generosidad y que en zona rural, a pesar del aumento de costes, sería suficiente. El plan de emergencia sería prescindir del garaje, aunque perderíamos espacio de almacenaje ya justificado por la cubierta plana y construcción sin sótano.

¿Cuál es vuestra opinión sobre estos datos básicos? ¿Seguir adelante así o reducir el proyecto y planificar sin garaje directamente en estos tiempos inciertos?
¡Esperamos mucho vuestras críticas constructivas!

GU

Normalmente en un GU no están incluidos pintores ni revestimientos de suelo. Tampoco obras exteriores.

wobei wir Böden, Maler,

Pflasterarbeiten

teilweise geplante) Holzfassade

Eso no es inteligente, porque la fachada de madera debe cumplir con el estándar energético calculado y no debe formarse un puente térmico.
No es como colgar madera sobre el revestimiento. Detrás de la madera hay una lámina y aislamiento como obra bruta, ahí como profano dejaría que el especialista continúe.

rausnehmen

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Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) - 4000€

Ahí olvidaste un cero.

¡También olvidaste el material para la electricidad!

¿Tienen deseos de tener hijos? ¿Y qué pasa con el salario?

Encuentro vuestra planificación de costos refrescantemente realista. Vuestro ingreso neto del hogar debería cubrir bien la cuota de 1650.
La amortización inicial no es ideal, pero con el paso de los años probablemente ambos tengan aumentos salariales.
Los costos adicionales de construcción me parecen un poco justos con 4k. Pero depende de lo que esté incluido en vuestro contrato de obra / qué pagáis vosotros mismos y qué no. Los costos de urbanización de 17500 pueden ser adecuados, pero también pueden aumentar. Dependiendo de la composición del suelo / pendiente o similar.
¿Habéis considerado vuestro material para las labores propias dentro de los 490k de costos de compra? Es decir, ¿revestimientos de suelos, paredes, adoquines, etc.?

Normalmente en un contrato de construcción general (GU) no se incluyen pintores ni revestimientos de suelo. Tampoco la zona exterior.

Eso no es inteligente, porque la fachada de madera debe cumplir con el estándar energético calculado y no debe haber puentes térmicos.
No es como si se pusiera madera sobre el enlucido. Detrás de la madera hay una lámina y aislamiento como estructura en bruto; como profano, dejaría que el especialista continuara.

…….

Te olvidaste de un 0.

¡También olvidaste el material para las labores propias!

¿Tienen deseos de tener hijos? ¿Y qué pasa entonces con el salario?

¡Hola, gracias de inmediato por tu feedback! Creo que no nos expresamos con suficiente claridad. Los costos estimados son una simple estimación de costos hecha por nuestro arquitecto, es decir, incluyendo revestimientos de suelo, trabajos de pintura, pavimentación, etc. Esta estimación de costos la necesitábamos para la solicitud del crédito, para asegurarnos la tasa de interés listada. Esto es con la Allianz (sí, he leído los temas sobre Allianz ;-) ) - ahora necesitan de 7 a 8 semanas para la evaluación, en la cual solicitamos ofertas a los tres constructores generales con los que hemos hablado hasta ahora y con quienes mantenemos contacto personal, todos podrían empezar alrededor de septiembre. Lamentablemente, los planos no estaban lo suficientemente avanzados antes para haber resuelto esto con anterioridad.

Tendremos en cuenta tu consejo sobre la fachada de madera y antes nos asesoraremos a fondo con mi cuñado (carpintero, ingeniero civil, que ha dirigido obras en una empresa de casas de madera prefabricadas). Él ya nos mostró la estructura de una fachada de este tipo y nos pidió una oferta para el área (~100 m²) incluida la subestructura.

Los costos de material para las labores propias deberían estar ya considerados dentro de los costos de construcción; nosotros solo hemos investigado o estimado conservadoramente el ahorro en horas y sueldos de trabajo. Se me ocurre que olvidamos mencionar algo muy importante: por requisito de la ciudad debemos construir una casa KFW40+, es decir con fotovoltaica + almacenamiento y mucho aislamiento, lo que probablemente también aumentará mucho los costos. Otra información importante probablemente es la obligación de tomar calefacción por red urbana, por lo que aunque nos ahorramos el costo de una calefacción, en el futuro pagaremos una tarifa básica de unos 50 € al mes por la red urbana (la estación de entrega la provee la ciudad). El incremento del costo de la calefacción por red urbana está fijado contractualmente y se basa en índices estadísticos/cambios (de salario y precio del gas).

Hemos indicado el deseo de tener hijos y sabemos que temporalmente el salario de mi esposa desaparecerá o se reducirá a largo plazo. Probablemente el tema será relevante en unos 3-4 años. Por suerte, ella puede volver a trabajar a tiempo parcial de manera flexible y yo tengo aún margen para crecer en mi carrera y me beneficio de SK3. Pero somos conscientes de que entonces del excedente mensual actual relativamente cómodo no quedará mucho. Por eso también teníamos antes un límite superior de cuota de 1500 €.

¿Qué harían ustedes?

¿Pregunta en serio? Con esos datos principales, ustedes están entre los que pueden permitirse la casa muy bien. Incluso con tiempo de licencia parental (aunque con niños se complica un poco).

Si no es con estos datos principales, ¿cuándo entonces? Seguridad en las tasas durante 30 años y dormir sin preocupaciones en la nueva casa.

Excelente capital propio, excelentes ingresos. Adelante. Revisar nuevamente de forma crítica los costos de construcción.