Proyecto de construcción de casas 2017 - Wesermarsch/Baja Sajonia

Hola queridos miembros,

estamos en pleno proceso de planificar la construcción de nuestra casa y como a mí me gusta mucho leer diarios de construcción y cosas similares, pensé en intentar devolver algo. Definitivamente somos aficionados, pero ahora intentamos poco a poco adentrarnos en el tema. Por suerte tenemos un conocido que es perito en el área y nos ayudará con la descripción de la construcción, control de la obra, etc. (por ahora solo nos ha asegurado ayuda, pero no está involucrado todavía).
Quizás más adelante suba nuestro plano arquitectónico.

Idea del proyecto:

Objeto: EFM
Ubicación: Wesermarsch (Norte de Baja Sajonia)
Plan de urbanización:
- dos parcelas libres, casi idéntico plan de urbanización: índice de superficie edificable 0,3; índice de ocupación del suelo 0,4; de una planta (lamentablemente), no se establece altura de alero, cumbrera ni tipo de tejado
- barrio nuevo: índice de superficie edificable 0,4; índice de ocupación del suelo 0,5; dos plantas, resto no conocido
Superficie habitable: 160 m² según primer diseño, tendencia a superficie habitable más pequeña
Volumen: según primer diseño: rectangular, sin salientes ni similares; excepto (!) un saliente donde se encuentra la mitad del salón (planta baja); en la planta superior no está construido
Kfw: quizás KFW 55 (si vale la pena)
Equipamiento especial: fotovoltaica, chimenea, gran galería/espacio abierto, muchas ventanas grandes; 2 baños, sistema de ventilación con recuperación de calor y/o bomba de calor geotérmica (según requisitos de Kfw)
Medidas para ahorrar costos: dejar sin terminar parcialmente la buhardilla hasta que los niños lleguen (afecta a 1 baño y 2 habitaciones normales), en vez de sótano desván abuhardillado + gran cuarto de servicios; solo pavimentar la entrada y el acceso (cochera se hará más adelante), minimizar al máximo los gastos para zonas exteriores, nos gusta (por ahora) el estilo industrial: preferiblemente escalera industrial de acero en vez de escalera de madera; en la zona cocina-salón-comedor quizás paredes y techos “en bruto”, trabajo propio: electricidad, paredes no portantes, revestimientos de suelo, pintura – quizás también aislamiento de tejado.
Precio incluyendo costos adicionales: aprox. 240.000 - 260.000 (excluyendo costo del terreno)

Situación actual:
Actualmente es así: ambos tenemos un nuevo empleo (ambos fuera del periodo de prueba, ambos contratos indefinidos). Yo (26) con un nuevo trabajo tras mis estudios, él cambió a la empresa familiar (salario inicialmente más bajo, en 2 años aumentará notablemente y luego otro gran salto en 5-8 años). Por lo tanto, tenemos 2 años con poco dinero para financiar el proyecto, después de eso, aunque haya maternidad o desempleo, ya no será un problema. Queremos poder atender la financiación hasta entonces, en caso de que dependa de la prestación por desempleo I (siendo yo la principal fuente de ingresos hasta entonces). La familia también nos apoyaría, pero queremos ser independientes. Eso significa que la cuota no debe ser muy alta, pero al mismo tiempo quiero al menos un 2,5 % de amortización (+ amortizaciones extraordinarias para más adelante). Bueno, los deseos habituales de casi cualquier persona que construye una casa.

Una anualidad lo más baja posible va de la mano con bajos costes de construcción y gastos adicionales, así como terrenos baratos. Esto último no es problema para nosotros, pero sí escasean los terrenos edificables. En otoño abrirán un nuevo barrio y estamos en lista de espera, hemos solicitado dos parcelas libres atractivas.

Con los costes de construcción se presenta el problema habitual: deseos – realidad. Creo que tendremos que ajustar bastante debido al presupuesto. El constructor probablemente ya esté decidido. Dos amigos construyeron con él en 2014 y 2016 y solo tienen buenas referencias. Calcula la casa completa y da el precio, luego se habla qué oficios se harán por nuestra cuenta. Además ellos subcontrataron algunos oficios que no querían hacer por sí mismos. Esto tampoco fue problema para el constructor – de este modo además se pudo ahorrar algo. Todavía no tenemos cita con el constructor. Queremos además solicitar tres presupuestos más.

Como aficionados hemos investigado en internet dónde se puede ahorrar. Evidente: no acabar la buhardilla. Pero quiero una gran galería en el centro de la casa sobre la cocina y el comedor, y debido a la ordenanza de ahorro energético muchas cosas deben estar terminadas, aunque al menos podemos dejar de hacer el interior terminado, lo que incluye un baño.

Además, podemos prescindir del carport y de la mayoría de las zonas exteriores durante dos años. Queremos reducir el trabajo por cuenta propia a lo realizable – es decir, solo aquello para lo cual en la familia hay un artesano que pueda hacerlo con nosotros. Bueno, sólo pintura y solados, eso ya lo hemos hecho muchas veces. Mi pareja suele estar en casa a las 3 de la tarde como muy tarde (a veces a la 1), así que puede ir directo a la obra =)
Y quizás el estilo industrial permita ahorrar un poco más, p. ej. con la escalera o techos en bruto. También me bastan azulejos de tienda de bricolaje, sanitarios económicos o para empezar incluso la cocina en oferta especial. Los demás muebles ya los tenemos. Si el constructor tiene buenas ideas para reducir la superficie habitable y estas nos encajan, también nos gustaría reducirla aún más.

Desafortunadamente tenemos uno o dos deseos caros de los que por ahora no queremos prescindir: la gran galería/espacio abierto y una gran fachada de ventanas al sur. También me gustaría un bonito revestimiento de suelo. Por tanto, queda esperar si el marco financiero encaja.

Estado actual:

Financiación: Se han solicitado dos ofertas. Recibido un “OK” provisional de los asesores.
Terreno: Dos solicitudes para parcelas libres, el barrio estará listo en octubre.
Casa: Los primeros presupuestos se harán en las próximas semanas.

Actualización breve:

Estuvimos el viernes con nuestro plano en la BU. La conversación fue aún muy general, pero recibimos las siguientes instrucciones o informaciones:
1. Por m² de superficie habitable debemos calcular entre 1.800 y 1.900 EUR (llave en mano) excluyendo las instalaciones exteriores.
2. El espacio aéreo cuesta, como se esperaba, casi tanto como la superficie habitable. Para un cálculo aproximado, nos recomendó contar 2/3 del espacio aéreo como superficie habitable.
-> Conclusión, como ya se esperaba debido a la investigación en este foro, con 160 m² de superficie habitable resulta demasiado caro para nosotros.

3. Con nuestro plano nos recomendó acudir a una arquitecta con la que lleva mucho tiempo trabajando, que nos haría un plano correcto + la estructura. Ella todavía hace esto manualmente, pero es muy buena y bastante económica. Sobre esa base podríamos entonces elaborar una oferta real.

Conclusión: He reducido nuestro plano a 147 m² incluyendo el espacio aéreo; si calculo los 2/3, serían 142 m². Así me gusta aún, pero no quiero que el plano sea más pequeño. Además hemos aumentado un poco nuestro presupuesto (+ 20.000 EUR). Sin embargo, esto debe ser discutido con el banco. Así el financiamiento sería viable a largo plazo incluso con un solo ingreso (al menos durante 5-8 años, después probablemente será fácil pagarlo con un solo ingreso). Por lo tanto, puedo permitirlo justo ahora.

Trabajo propio actual con presupuestos aproximados (recopilados de internet; cálculo concreto se realizará después basado en plano/estructura/asesor energético):

Electricidad: - 5.000 (maestro en la familia)
Pintura: - 5.000
Revestimiento de suelos: - 2.500
Aislar el tejado: - 4.000 (tejador en la familia)
Paredes no portantes: - 2.000 (ya hecho muchas veces en la familia)
_________________________

= - 25.000

Para ello he calculado unas 600 - 700 horas de trabajo.

De los valores de internet he aplicado una rebaja de 1.000 EUR para estas posiciones en promedio.

Además aún está en debate:
Cuánto se puede ahorrar por el desván no o parcialmente acondicionado (2 habitaciones + baño). Cuánto podemos ahorrar mediante el diseño de la fachada exterior o cuánto queremos ahorrar.

Planificación:
El siguiente paso será volver al banco.
Luego esperamos la situación del terreno para que nuestro plano encaje definitivamente y podamos estimar mejor los costos para este.
Si todo encaja visitaremos a la arquitecta y pensaremos en el diseño de la fachada.

Atención: un tejador no aísla el techo, eso lo hace el especialista en construcción seca.
Este trabajo nunca, nunca se lo dejaría hacer a mi familia o amigos.

hola ypg - muchas gracias por la rápida respuesta. ¿Puedo preguntar por qué? Hace aproximadamente 5 años ampliamos el ático de mis padres incluyendo el aislamiento (techo a dos aguas), no vi ninguna dificultad, pero tal vez algo ha cambiado debido a la [Energieeinsparverordnung]?

Considero que los 5.000€ para trabajos de pintura están muy sobreestimados si reviso las ofertas que tengo hasta ahora.

Por supuesto que puedes preguntar, bienvenido/a primero que nada :)

Este trabajo de la construcción en seco lo pudimos seguir con los expertos en nuestra obra - y es un trabajo rasposo y desagradable, que no es precisamente bueno ni para las vías respiratorias ni para la piel. Es un trabajo para enemigos ;)