Recepción de la casa con defectos - ¿cómo comportarse?

Hola a todos,

estamos construyendo con una empresa de construcción (solo la casa, el terreno ya lo teníamos) y en unos días tenemos la entrega/recepción de la casa.
Ahora hay algunos pequeños defectos que ya hemos informado al jefe de obra, como por ejemplo:
-En la fachada aún hay agujeros de los andamios.
-Algunas puertas interiores no cierran perfectamente (se vuelven a abrir o no cierran en absoluto).
-Algunas persianas se atoran.
-Agujero en el techo del cuarto de lavado desde abajo (por arriba no se puede caer nadie).
-La puesta en marcha del sistema de ventilación y la instrucción aún no se han realizado.
...

En el contrato dice que la última cuota del 10% se debe pagar "zug um zug bei Hausübergabe/Abnahme".
La expresión "zug um zug" me parece confusa, ya que seguro que no voy cargando con un maletín con 40,000.00. Supongo que con eso se quiere decir que no tenemos las habituales dos semanas (¿o eran diez días?) sino que se debe ordenar el pago al banco directamente después de la recepción. ¿O qué opinan?

Y además tenemos la garantía habitual del 5% del monto total, que recibimos en el primer pago parcial y debemos devolverla en la recepción.

Ahora estamos un poco inseguros sobre la mejor manera de proceder.
Rechazar la recepción probablemente no sea inteligente, ya que los defectos no son graves y no queremos empezar un conflicto.
Pero por supuesto no queremos pagar el monto total de la última factura hasta que todo esté sin defectos. Por eso podríamos aceptar la recepción, anotar los defectos en el acta de recepción y fijar un plazo de 14 días para su corrección y retener primero 10,000.00 (¿está bien esa cantidad?) hasta que se solucione todo. ¿O para esto está la garantía y simplemente la mantenemos un poco más?

Espero que puedan ayudarme, gracias

En el contrato dice que la última cuota del 10% se debe pagar "zug um zug en la entrega/aceptación de la casa".
La denominación "zug um zug" me parece confusa, ya que ciertamente no ando con un maletín con 40.000,00. Supongo que con eso se quiere decir que no tenemos las habituales 2 semanas (¿o eran 10 días?) de tiempo, sino que debemos ordenar al banco que pague justo después de la aceptación. ¿O qué opinan ustedes?

En esencia sí. Se realiza la aceptación, tú haces la transferencia y luego la casa se considera entregada.

Rechazar la aceptación probablemente no sea prudente, ya que los defectos no son significativos y no queremos iniciar una disputa.

Con respecto a los defectos que mencionas o servicios aún no realizados, negar la aceptación no es una opción, por no decir que ni siquiera tienes derecho a hacerlo.

Básicamente como tú describes, aceptación con protocolo de defectos y retención de una cantidad razonable restante.

Personalmente considero que tanto el plazo es demasiado corto (¿qué vas a hacer si se vence?) como que la suma propuesta es demasiado alta.

¿O para eso está la garantía y simplemente la retenemos un poco más?

Si se trata de una garantía de finalización, entonces en principio es para eso. Sin embargo, deberías revisar bien las condiciones. Que la aceptación no haga que la garantía quede sin efecto. Usualmente es más bien para el peor de los casos, porque seguro que no quieres involucrar al banco avalista sólo porque algunas puertas no encajan bien (exagerando).

¿Ya has señalado las deficiencias y las has discutido con el GU / Bu? Esos son trabajos que ya se han realizado hace mucho tiempo

Ahora quedan algunos pequeños defectos, que también hemos comunicado al jefe de obra, como por ejemplo:
-En la fachada todavía hay agujeros del andamio.
-Algunas puertas interiores no cierran perfectamente (se vuelven a abrir o ni siquiera se cierran).
-Algunas persianas enrollables están atascadas.
-Agujero en el techo del cuarto de servicio visto desde abajo (arriba no se puede caer).
-La puesta en marcha del sistema de ventilación y la instrucción aún no se han realizado.
...

Teníamos defectos pequeños similares, por ejemplo con las puertas.

El día de la recepción recorrimos todo con nuestro jefe de obra, para todos los defectos acordamos un importe que retuvimos del importe pendiente. Por ejemplo, para las puertas fueron 1000€ y lo mismo para las persianas. Dos semanas después vino el carpintero, ajustó todo y pagamos los 1000€ directamente, una semana después vino el fabricante de las ventanas, etc. Así fue con todos los puntos, hasta que todo quedó resuelto.

La instrucción del sistema de ventilación, calefacción, etc., la hizo quien la instaló, no nuestro jefe de obra.

Por lo tanto, no rechazaría la recepción en el caso de los "defectos menores". Ya le habéis comunicado los defectos al jefe de obra, quién sabe, ¡quizás no venga solo para la recepción! :)

¿Ya señalaste los defectos y los discutiste con el GU / Bu? Esas son tareas que ya se han realizado desde hace tiempo

Cuando se trata de una construcción llave en mano, de hecho muchos propietarios, por miedo/vergüenza/desconocimiento, solo indican los defectos en el momento de la entrega, eso me lo ha confirmado mi perito después de décadas de trabajo.
En la práctica rara vez existe una regulación contractual para esto y legalmente cuenta al final lo que se haya acordado en el contrato. Por ejemplo, si señalas defectos durante la construcción y por esta razón reduces un pago parcial que vence en ese momento, el GU puede reclamarlo e incluso detener la obra si se ha acordado un plan de pagos. Las recepciones parciales de los trabajos y la corrección de sus defectos reteniendo una suma parcial en el pago parcial que vence requieren un acuerdo al firmar el contrato.
Ya ha habido casos en el foro donde los GU fueron advertidos de defectos pero los ignoraron inicialmente. La obra debe estar exactamente libre de defectos en el momento de la entrega. Es claro que en ese momento ya no se pueden corregir dimensiones de la estructura.

Si el contrato se celebró según el Código de Construcción (Baugesetzbuch), se puede retener el doble del monto necesario para eliminar los defectos. En un contrato basado en la VOB, es incluso el triple de la cantidad. Esto me lo comunicó mi perito. Sin embargo, un lego puede calcular esta cantidad erróneamente con facilidad.

Como no parece tratarse de cosas realmente graves, considero que una suma de cinco cifras es también algo excesiva.

-Algunas puertas interiores aún no cierran perfectamente (se vuelven a abrir o no cierran en absoluto).

También lo había reclamado, pero no es necesariamente un defecto. Los nuevos sellos aún están bastante rígidos, eso ocurre en las primeras semanas cuando se usan las puertas.

Con respecto a la retención, enviaría al contratista general un desglose de cuánto se retuvo por cada defecto. Si eso no es aceptable, que explique cuál considera él que sería la retención correcta. También creo que aquí generalmente se subestima. Solo con los costos de desplazamiento ya estás con unos cien euros por cita con el artesano. Entre 300 y 500 € para supuestos detalles también se acumulan rápidamente, el doble de eso.