¿Financiamiento para compra de vivienda con poco capital propio?

Hola gente,

estamos buscando una casa para comprar y quizás hemos encontrado un objeto concreto.

Para situarnos, somos una pareja casada que actualmente vive en un piso de 120 m² en alquiler en NRW (alquiler con gastos incluidos aprox. 1250 euros). Ingreso neto conjunto aprox. 3800 euros.

No tenemos créditos abiertos ni pendientes.

Podríamos reunir un capital propio de aprox. 20.000 euros.

Como con eso no nos podemos permitir una propiedad cara por más de 300.000 euros, nos hemos conformado con comprar una cabaña que necesite renovación/rehabilitación.

El objeto concreto es de finales de los años 50 con casi 120 m². Renovaríamos la casa por nuestra cuenta profundamente, (dejar solo los trabajos especializados a profesionales, es decir, conectar la calefacción y cablear el cuadro eléctrico, ...) poner nuevas las instalaciones todo nosotros mismos.

El precio de compra de la casa sería de 260.000 euros. Hemos calculado generosamente los costes de la rehabilitación en aprox. 20.000 euros, radiadores, instalaciones, tuberías, azulejos, grifería, pequeños detalles, inodoros, bañera, suelos, pintura, papel pintado, etc., etc. así hemos llegado a 15.000 euros y 5.000 euros están como “colchón”.

Con todos los costes adicionales estaríamos entonces en una suma de financiación de 310.000 euros menos nuestros 20.000 euros de capital propio, el importe del crédito es decir sí préstamo de 290.000 euros...

Ya estuvimos hace tiempo en el banco para una consulta sin compromiso... allí nos hicieron un ejemplo de cálculo (sin capital propio) para un crédito de 330.000 euros.

Nos plantearon un préstamo para vivienda de 270.000 euros con un tipo fijo a 20 años al 2,06% + un préstamo privado de 50.000 euros al 7% (!!!), teníamos una cuota mensual superior a 1500 euros (!!!!)

Eso es claramente demasiado y, en mi opinión, ese cálculo con estos 2 “componentes” es muy superficial.

Nos gustaría tener una cuota mensual que no supere los 1000 euros.

Sé que un asesor financiero competente probablemente pueda decirnos eso directamente, sin embargo, me gustaría ir preparado a la próxima conversación.

Ahora nos hemos calculado un límite de crédito menor... los 290.000 euros + los 20.000 euros de capital propio.

¿Cómo se podría amortizar esta suma de la manera más óptima escogiendo aquí y allá las mejores opciones?

Lo que he encontrado es el préstamo normal... ¿es aconsejable fijar el tipo de interés por más tiempo o por menos?

Luego tenemos el crédito KFW donde se podrían conseguir hasta 50.000 euros a intereses aún más bajos.

¿Sirve un contrato de ahorro para vivienda aquí? Tengo uno relativamente nuevo donde se ingresan 27 euros de parte del empleador (nada más).

¿Qué hay del "Wohnriester"? Ya he usado mi Riester para un seguro de pensión.

Pero mi esposa todavía tiene su Riester libre.
En su trabajo no hay aporte inicial, desgraciadamente.

Gracias por vuestros consejos y sugerencias.

20k para el material junto con la palabra generoso me parece bastante gracioso al principio.
Así que, calcula realmente al detalle cuánto cuestan las cosas. Yo ya he pagado casi 2.000 por una modernización de baño. Cambiar el suelo con parquet en otra habitación también costó más de 2.000 euros.

Creo que con la calefacción, suelos, tuberías, etc., te has equivocado, pero de verdad.

¿20k para el alcance de la reforma? ¡Ni pensarlo!

Los 20k de capital propio quizás alcancen justo para cubrir los costos adicionales de compra. Entonces la cuenta queda en 0 euros y estás en la ruina.
El crédito privado de 50k cubre precisamente esta situación.
Tu cuota deseada de 1000 euros corresponde a un crédito de aproximadamente 266k. Pero solo se ha considerado una amortización del 2% y las amortizaciones extraordinarias son muy poco probables con una necesidad de reforma tan subestimada, es decir, el crédito duraría 30 años o posiblemente se vea afectado por la primera financiación posterior a los 10 años.

La rehabilitación es más cara. Para la modernización, es decir, pisos, paredes y cocina, bastan 20000. Ahora mismo no estás en la situación de poder elegir lo que te conviene con una financiación de más del 100%, por más que me duela. Pero hay que decirlo.

Así que no encaja ni por detrás ni por delante. Una renovación completa no se puede hacer con 20.000€ y ni siquiera haciendo el trabajo uno mismo. Y si se deja que un profesional lo haga, el dinero se acaba muy rápido. Por lo general, un artesano cobra entre 30€ y 50€ netos por hora. Yo ya lo he vivido. 20.000 euros deberían ser el colchón. Y no la renovación completa.

Por eso pregunto yo. Que el crédito probablemente dure más de 30 años también lo sabemos... hoy en día un asalariado normal como Otto no puede permitirse otra cosa...

en nuestros cálculos ya tenemos suelos de más de 2000 euros, el baño claro que mucho más.

los papeles pintados buenos también suman otro bloque de más de 1000... ya se acumula algo pero tampoco mucho más de 20 mil... hemos calculado con precios de internet, no con precios de ferretería, precisamente porque es más barato para el mismo material. Las tuberías nos gustaría poner completamente estas tuberías flexibles compuestas, son baratas y relativamente fáciles de instalar/primir. Lo caro al final son los profesionales a los que renunciamos y solo contrataríamos para lo realmente técnico.

pero tampoco quiero ser terco ahora.

¿Vale la pena 20 mil como capital propio o mejor dejarlos en la cuenta como dinero extra?

¿Y qué pasa con KFW y similares y Riester, etc.? ¿Se puede usar aquí o son solo ofertas de humo?

¿Qué amortización sería lo ideal, supongo algo por encima del 2% no?

Edit dice:

Rehabilitación integral quizá es un poco fuerte dicho así. La estructura está bien, el techo está bien, las ventanas y puertas también. Solo se trata de volver a colocar todas las tuberías, algún que otro agujero,

Suelos, paredes, baño, eso es todo.