Discusión del plano de planta casa unifamiliar / unidades habitacionales separables

Querida comunidad,

quiero mostraros nuestra planificación e invitaros a la discusión. Estamos abiertos a críticas, ya que llevamos un tiempo planificando. Un aspecto especialmente importante para nosotros es la posible división posterior en unidades habitacionales. En nuestro círculo de amigos observamos con frecuencia cambios de uso, y nuestro objetivo es lograr esto sin obras de reforma extensas como la construcción de escaleras exteriores o la demolición de la escalera existente. Vuestras opiniones y sugerencias son más que bienvenidas.

Bebauungsplan/Einschränkungen
Tamaño del terreno: ~700m²
Pendiente: Diferencia de altura calle-límite trasera del terreno 50cm
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,4
Fronteras de construcción, línea y límite:
Línea de construcción 5m, distancia mínima al terreno 3/4 de la altura del alero,
Construcción en límite: Garaje 1m
Número de plazas de aparcamiento: 2
Tipo de techo: Tejado a dos aguas 30°
Orientación: Techo: N/O-S/O
Alturas máximas/restricciones:
Altura máxima del alero 6,5m, altura máxima en cumbrera 9,5m

Requisitos de los propietarios
Sótano, plantas: Sótano, planta baja, planta superior, ático
Número de personas, edades: Una pareja (27 y 30), 2 niños previstos
Necesidad de espacio en planta baja y primera planta: ~90m² cada una
Despacho: Uso familiar y teletrabajo posible
Huéspedes por año: 5-10
Arquitectura cerrada
Construcción conservadora
Cocina abierta
Número de plazas para comer: 6-10
Chimenea
Balcón
Garaje
Huerto útil

Diseño de la casa
Diseñada por nosotros, asesorados por arquitectos

¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué?
Salón - acogedor
Pasillo - luminoso
Entrada - espaciosa
Ventana de esquina
¿Qué no gusta? ¿Por qué?
Iluminación de los baños en planta baja
Estimación de precio según arquitecto/planificador: 600.000€
Técnica de calefacción preferida:
Geotermia con colector de zanjas anulares
Ventilación controlada del aire interior, añadida posteriormente con falso techo en el pasillo

¿Por qué el diseño es así como está?
Queremos mantener la flexibilidad del plano para poder dividirlo más adelante en 2-3 viviendas sin grandes obras.
Para ello, la escalera (sótano-ático) se situó en el borde para poder usarla más tarde como entrada separada.

Nuestro programa de espacios:
Sótano:
Cuarto de lavadora, técnica, taller, sala de hobby/fiestas, posiblemente sauna y ducha

Planta baja:
Cocina-comedor y salón, separable con puerta corredera.
Hemos prescindido de la despensa en esta versión porque, según nuestra experiencia, son suficientes grandes armarios y en el sótano hay espacio para almacenar bebidas, etc.
Estufa de azulejos calefactable desde el pasillo
Habitación de invitados
Baño pequeño y aseo

Primera planta:
2 habitaciones infantiles
Dormitorio principal con vestidor
Despacho
Baño y aseo

Ático:
Posible ampliación futura

Garaje: 2 vehículos, espacio de almacenamiento

Entrada elemento de cristal exterior entre garaje y marquesina

¡Muchas gracias!

Nos gustaría mantener la flexibilidad del plano durante la planificación para poder, si es necesario, dividirlo más adelante y así construir 2-3 viviendas sin un esfuerzo considerable de remodelación.

Aquí encontrarás un "hilo hermano"
- también con la referencia a la casa doble para dos familias de los hermanos - ver: (en lamentable sustitución del hilo original desaparecido sin que se sepa cómo).

¿En qué habitación queréis dormir en caso de una división?
¿Dónde habéis previsto la cocina en la planta alta?
¿Cómo lo hacéis con las conexiones y la distribución del espacio?
¿Cuántos espacios de estacionamiento necesitáis para 2 unidades de vivienda? También deben caber mentalmente en el terreno.

¿Qué tipo de muebles hay en la zona de estar hacia el comedor?

El área del comedor es estrecha.
Mucho pasillo y el baño en la planta baja es pequeño, el aseo es estrecho.

Considero que el presupuesto es demasiado pequeño para 3 plantas.

También solo puedo referirme a esto
https://www.hausbau-forum.de/threads/grundriss-um-erst-zu-bewohnen-dann-vermieten-aber-wie.46396/#post-646096

Queremos mantener la flexibilidad del plano en la planificación para poder, si es necesario más adelante, separarlo y construir 2-3 viviendas sin necesidad de reformas significativas.

¿Y dónde podrían estacionar entonces los inquilinos?

Plan de desarrollo/restricciones

¿Cuántas unidades de vivienda están permitidas? Más de dos sería un edificio de viviendas múltiples y probablemente el terreno no está destinado para eso.

Sobre el diseño de una casa unifamiliar: ¡El norte a veces está adelante, a veces atrás!
Cocina demasiado pequeña, muy poco espacio de almacenamiento, falta cuarto de almacenamiento en la planta baja.
Un inodoro fuera de un área con lavabo es menos adecuado para personas mayores y enfermas, no me gusta esa separación.
Una chimenea no atraviesa una pared, sino que se adosa. Al final pasa un tubo a través.
La zona de la escalera está bien diseñada para una separación. Pero quizás también se deba a que son algo generosos con los metros cuadrados en el vestíbulo.
No veo un sótano con el presupuesto y los deseos mencionados.

Querida comunidad,

¡Muchas gracias por vuestras respuestas!

Aquí encontrarás un "hilo hermano"
- también con la referencia a la casa doble de los hermanos - ver: (en un lamentable sustituto por el hilo original desaparecido).

¡Gracias por los enlaces, encuentro muy interesantes las discusiones en el primer hilo!

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¿En qué habitación pensáis dormir en caso de división?
En la habitación de invitados.

¿Dónde habéis previsto la cocina arriba?
Dormitorio de los padres + cuarto de almacenamiento

¿Cómo lo hacéis con las conexiones y la distribución de las habitaciones?
1 cuadro eléctrico por planta
en la planta superior están previstas las conexiones de cocina en el cuarto de almacenamiento
en el ático se preparan las conexiones de agua y conducciones vacías

¿Cuántas plazas de aparcamiento necesitáis para 2 unidades habitacionales? Deben caber mentalmente también en el terreno.
Teóricamente 1 o 2 por unidad. Si se necesitaran más plazas, sería posible disponerlas delante de la casa y ensanchar la entrada (es posible porque es una calle secundaria)

¿Qué tipo de muebles hay en la zona del salón hacia el comedor?
Si hablamos de los mismos, son muebles altos o una vitrina.

El comedor es estrecho.
¿De qué tamaño harías tú un comedor?
Actualmente es de 270x400

Mucho pasillo y el baño en planta baja es pequeño, el aseo es estrecho
Unos 10 cm adicionales en baño y aseo probablemente no estarían de más.
El pasillo es amplio, eso es cierto.

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¿Cuántas unidades habitacionales están permitidas? Más de dos sería un bloque de apartamentos y es probable que el terreno no esté destinado para eso.
No debería suponer problemas con el ayuntamiento.

Respecto al diseño de una casa unifamiliar: ¡el norte a veces está delante, a veces detrás!
¿Podrías explicarme eso con más detalle?

Cocina demasiado pequeña, poca superficie de almacenamiento, falta cuarto de almacenaje en planta baja.
Hasta ahora considerábamos la cocina grande, lo voy a reconsiderar, ¡gracias!
Las superficies de almacenaje serían por un lado muebles altos en la cocina-comedor, un armario de 60 cm junto a la escalera.
También está previsto un armario en el área del pasillo y a la izquierda de la entrada.

Un aseo fuera de una posibilidad de lavado es menos adecuado para personas mayores y enfermas, no me gusta esa separación.
Aquí hay dos opiniones, queremos evitar absolutamente un aseo separado dentro del baño.

Una chimenea no atraviesa una pared, sino que se adosa. Al final pasa un tubo a través.
Que yo sepa, esa ejecución es posible, para ello se necesita una pequeña abertura en el techo a nivel de la pared, junto a la chimenea prefabricada se levantan las paredes.

El área de la escalera está bien resuelta para una separación. Pero eso también puede ser porque sois algo generosos con los metros cuadrados en el recibidor.
Tampoco soy fan de una escalera de diseño en medio del salón.
Además, quiero la posibilidad de cerrar con una puerta el piso superior.
Por un lado para que los gatos no entren de noche en la zona de dormitorios a hacer visitas a las 3 de la mañana o pedir un desayuno anticipado.

Gracias y saludos, Bernhard

¿En qué habitación queréis dormir en caso de división?
En la habitación de huéspedes.

La habitación es con 3x3,2 m demasiado pequeña para cama doble y armario... amuebla eso adecuadamente.

Cocina demasiado pequeña, muy poca superficie para dejar cosas, falta trastero en la planta baja.
Hasta ahora habíamos considerado la cocina como grande,

Un área de cocina de 3,20x2,9 m, que además delimita con el comedor de solo 4x2,7 m (el valor crítico son los 2,7 m), no es generosa ;). Por las condiciones es más bien una cocina para una sola persona.
En general me parece una mala distribución en cuanto a posibilidades de uso, si se considera que la zona de comer/cocinar tiene 26 m².

¿Dónde habéis previsto la cocina arriba?
Dormitorio principal + trastero

¿Qué debería caber ahí? ¿Vivir, comer, cocinar? Es una pena que el balcón no esté allí.
Por cierto, ya considero que la distribución de la zona de dormir es poco conveniente, pasillo junto a la cabecera de la cama, el espacio para la cama justo, para eso la ventana esquina.

Sobre el diseño de una casa unifamiliar: ¡Norte está a veces delante, a veces detrás!
¿Podrías explicarme eso con más detalle?

Entonces compara la flecha del norte en los planos con las denominaciones de las vistas.

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En general están planificados casi 190 m² más un sótano. Se planean niños, pero lamentablemente no hay declaraciones concretas en la lista de verificación sobre el uso real de, solamente, 2 áreas previstas para oficina/huéspedes.
Para la posible opción de dos unidades residenciales, la zona de la escalera está ahora "fuera". La ropa en el sótano implica realmente trayectos, como cualquier camino de planta en planta.

Eso se podría planificar seguramente de forma más compacta y sensata... en mi opinión.