Financiación con préstamo de ahorro para vivienda + KfW + préstamo subordinado

Hola a todos,

mi primera aportación aquí es sobre el tema de la financiación, ya que estoy bastante confundido respecto a nuestra financiación.

Queremos construir una pequeña casa unifamiliar de aproximadamente 160m² y esperamos unos costes totales de alrededor de 550.000€. Gracias a trabajos propios, etc., la suma se reduce a unos 530.000€.

Aunque nos hubiera gustado aportar capital propio, el año pasado invertimos ese dinero en la renovación de nuestro apartamento, ya que no esperábamos el desarrollo de la urbanización (aquí hay una historia más larga).

Un asesor financiero independiente que trabaja con el promotor nos asesoró adecuadamente y la semana pasada recibimos la oferta:

374.000€ a 20 años al 1,35% -> préstamo de ahorro para vivienda con sustitución de amortización en contrato de ahorro
100.000€ a 10 años al 0,75% -> KFW 153
57.000€ a 15 años al 4,59% -> préstamo subordinado con la posibilidad de amortizar en cualquier momento con una comisión máxima del 1%

importe mensual ~ 1600€

Nos ofrecieron esta combinación, hasta entonces teníamos como objetivo unos ~1300 al mes, ± 100€, dependiendo.

El mayor argumento fue que mediante el préstamo subordinado se incrementa el "capital propio" y así es posible tener 20 años al 1,35%.
Como los bancos locales nos frenaron con un gran S rojo en 1800€ (préstamo de amortización constante al 1,4% y amortización del 2,5% (amortización no negociable y fija)), no me pareció tan mal.

Como el destino quiso, un conocido estaba allí y nos habló aparte. Él puso las manos en la cabeza y nos recomendó otro banco, posiblemente solo con plazo de 10 años pero como préstamo de amortización constante donde la carga de intereses disminuye. Posiblemente aportar además a un contrato de ahorro, pero no de ese modo, fue el comentario.
He calculado con los valores de PSD y la ING, que según el primer contacto ofrecen intereses del 1,01% y 1,11% sobre 431.000 respectivamente. La diferencia a 10 años supera los 36.000€.

La ING no hace 20 años en obra nueva, 15 años se excluyen por la combinación con KfW. PSD quizás también ofrece 20 años con > 1,3 hasta 1,5% (según opciones en el contrato).
Con ING estaría en unos ~1302€, con PSD entre ~1290€ y 1550€ según el plazo. Se ha iniciado una revisión en ambos bancos, la respuesta será en los próximos días.

Todo esto me ha confundido mucho, ahora mismo no sabemos si la oferta que antes consideramos buena sigue siéndolo y si no tiene sentido ir solo a 10 años.

Edit: Hemos recibido una "confirmación" verbal para lo primero mencionado (la solicitud de financiación fue enviada al banco), el contrato final se firmará después de la visita al notario y la inscripción de la hipoteca también se certificará en una segunda cita. He pedido una confirmación por escrito, pero todo estaba bien y podríamos ir al notario para la compra del terreno (lo habíamos pospuesto). Que el contrato aún no esté firmado nos da ahora la oportunidad de buscar otra solución, pero aún me resulta algo sospechoso.

Como los bancos locales nos habían interceptado en 1800 con una gran S roja (préstamo con amortización constante con 1,4% y amortización del 2,5% (¡la amortización no es negociable y es fija!), no me parecía tan mal.

Sinceramente, es una oferta excelente. Me parece muy buena para vuestra situación. En el Sparkasse pagáis mensualmente unos 600€ de intereses. En la configuración que mencionas son ya unos 700€, es decir, bastante más. ¿No se puede combinar el Sparkasse con KfW?

ING no hace 20 años para construcciones nuevas, 15 años quedan excluidos por la combinación con KfW. La PSD podría tal vez también ofrecer 20 años a más de 1,3 hasta 1,5% (dependiendo de las opciones del contrato).
En ING estaría sobre unos ~1302€, en PSD entre ~1290€ y 1550€ dependiendo de la duración. Se ha iniciado una revisión en ambos bancos, la respuesta llegará en los próximos días.

¿Cómo es exactamente la configuración? ¿Solo PSD/ING o también con préstamo subordinado? No entiendo bien qué calculas exactamente. En una financiación completa yo tomaría más bien una amortización del 3%, ya que Sparkasse ya está bastante agresivo.

Buenas noches,

me interesaría aquí el desglose de los costos totales.
Porque con los 57.000 EUR seguro que también pagáis una parte de los costos adicionales, ¿no? Porque si el capital propio no es suficiente para los costos adicionales, entonces no hay financiación con ING, ¡sino solo una negación!

Por favor, enumera:
- Costos del terreno
- Costos adicionales de compra (sobre el terreno)
- Costos de construcción de la casa
- Costos adicionales de construcción
- Zona exterior

Luego, cuánto es el capital propio + el esfuerzo propio.
(en algunos bancos se puede jugar muy bien con el esfuerzo propio, si el arquitecto coopera, y así conseguir mejores niveles de interés)

PD: con un importe del crédito de 531.000 EUR y una cuota mensual de 1.300 EUR, la anualidad sería del 2,93% (es decir, para interés y amortización)
¡y eso es NADA! si solo se paga un 1% de interés, se debería intentar amortizar un 3% = 4% = cuota óptima que UNO debería permitirse: 1.770 EUR
¡así que los bancos Sparkassen no están tan lejos!

Como aquí todo está calculado "MUY JUSTO", para mí una seguridad de interés MUY larga sería MUY importante... porque con 1.300-1.400 EUR al mes no se amortiza mucho de 531.000 EUR = sorpresa desagradable en 10/15 años si han subido los intereses y de repente hay que pagar 2.500 EUR por el saldo restante.

Es decir, una combinación de banco/caixa de ahorro puede tener sentido.
Solo me gustaría saber qué haréis en 10 años con el KfW, si aún quedan unos 60.000-65.000 EUR pendientes.
¿Lo aseguraréis aparte con un contrato de caja de ahorro? Eso implicaría otra carga mensual de 150-180 EUR.

Hola, bienvenido al foro.

El asesor tiene una tasa mixta del 1,58%, el Sparkasse del 1,35%, aunque la tasa mixta con KfW debería bajar aún más. Definitivamente elegiría el Sparkasse. Al igual que P-Kosmalla, también considero que más amortización es mejor. Seamos sinceros, si no pueden afrontar la cuota de 1800€, tampoco habrá amortización extraordinaria en la variante del asesor.

No sé hasta qué punto vuestra situación financiera permite las cuotas que escucho, pero con solo un 2% de amortización están asumiendo un riesgo muy alto. Quizás el asesor logre encontrar una variante intermedia entre el Sparkasse y el primero mencionado. Creo que, a vuestro pedido, optimizó la cuota mensual lo más posible hacia abajo, ¿no?

Hola

¿dejar correr al intermediario una vez?

Para ser sincero, es una oferta bomba. Me parece muy bueno para vuestra situación. Pagáis en la Sparkasse un interés mensual de aprox. 600 €. En la configuración que tú mencionas ya son aprox. 700 €, es decir, bastante más. ¿No se puede combinar la Sparkasse con la KfW?

¿Cómo es exactamente la configuración? ¿Solo PSD/ING o también con préstamo subordinado? No entiendo bien qué estás calculando. En una financiación total yo elegiría más bien un 3% de amortización, la Sparkasse ya va bastante rápido.

La Sparkasse quería que vendiéramos nuestro piso en el que vivimos actualmente (también financiado con la Sparkasse). Como faltan 4 años para el fin del período fijo de interés, tendríamos que pagar también 25.000 € de penalización por cancelación anticipada.

Buenas noches,

me interesaría un desglose de los costes totales aquí.
Porque con los 57.000 EUR seguro que también pagáis parte de los gastos adicionales, ¿no? Porque si el capital propio no alcanza para los gastos adicionales, no hay financiación en ING, sino solo rechazo.

Así que por favor, enumerad:
- Costes del terreno
- Gastos adicionales de compra (sobre el terreno)
- Costes de construcción de la casa
- Gastos adicionales de construcción
- Zona exterior

Luego, cuánto es el capital propio + el trabajo propio!
(Con algunos bancos se puede jugar muy bien con el trabajo propio si el arquitecto colabora, y así conseguir mejores tipos de interés).

PD. Con un préstamo de 531.000 EUR y una cuota mensual de 1.300 EUR, la anualidad sería del 2,93% (para intereses y amortización).
¡Y eso no es nada! Si solo se pagan el 1% de intereses, hay que intentar amortizar el 3% = 4% = cuota óptima, que UNO debería permitirse: 1.770 EUR.
Así que los S-Banken no están tan lejos.

Como todo aquí está calculado "MUY APRETADO", para mí una seguridad por tipo de interés muy larga sería MUY importante... porque con 1.300-1.400 EUR al mes no se amortiza mucho de 531.000 EUR = sorpresa desagradable en 10/15 años cuando suban los intereses y de repente haya que pagar 2.500 EUR por el saldo restante.

Es decir, una combinación entre banco y caja de ahorro puede tener sentido.
Solo me gustaría saber qué haréis con la KfW dentro de 10 años si quedan aún 60.000-65.000 EUR pendientes.
¿Lo aseguraréis por separado con un contrato de ahorro-vivienda? Eso supondría otra carga mensual de 150-180 EUR.

El terreno costará 99.100 €, se calculan 20.000 € como trabajo propio. 431.900 € son para la casa, carport/garaje, todos los gastos adicionales de construcción, preparación de la zona exterior y preparación de la instalación fotovoltaica.

En la primera oferta (contrato de ahorro-vivienda + KfW + subordinado) están incluidos 7.500 € para gastos adicionales de adquisición. En aquel momento nos aconsejaron invertir esos ahorros en otras cosas o guardarlos como reserva. Si sobra algo al final, eventualmente para amortizar el préstamo subordinado.

Para ING se utilizan los 7.500 € del capital propio, 423.500 ING + 100.000 KfW + 7.500 capital propio + 20.000 trabajo propio.

Actualmente soy "único sostenedor", mi esposa volverá a trabajar previsiblemente en 2 años. El plan era que, si funciona ahora, después solo puede mejorar, ya que el futuro ingreso de mi esposa debería ir casi completamente a la amortización (ING permite ajustar la amortización 2 veces gratis) y eso probablemente sería posible en el contrato de ahorro-vivienda.

Para cancelar la KfW tenemos dos contratos de ahorro-vivienda existentes, que en unos 2 años ya estarán completos y luego “sobradamente ahorrados”. Cubrirían la deuda restante de la KfW en 10 años por completo.

Hola, bienvenido al foro.

El asesor tiene un tipo de interés mixto de 1,58%, la Sparkasse de 1,35%, y el tipo de interés mixto con KfW debería bajar aún más. Yo definitivamente elegiría la Sparkasse. Como también dice P-Kosmalla, una mayor amortización es mejor. Seamos sinceros, si no podéis afrontar una cuota de 1.800 €, tampoco habrá amortización especial en la variante del asesor.

No sé hasta qué punto vuestra situación financiera permite cuotas más altas, pero con solo un 2% de amortización asumís un riesgo muy alto. Quizás el asesor aún encuentre una variante intermedia entre la Sparkasse y la primera opción. Creo que él optimizó la cuota mensual lo más bajo posible a vuestra petición, ¿no?

No encargamos directamente la optimización así, queríamos una mezcla saludable entre cuota baja y préstamo razonable con la opción de hacer ajustes en 2-3 años (entonces volverían dos sueldos completos, ahora solo hay uno). Como se mencionó antes, en la Sparkasse no era la cuota el problema, sino que la propiedad existente era un problema para la Sparkasse.

Respecto a KfW no avanzamos con la Sparkasse, porque ya antes se había criticado el piso.