Financiación de casa unifamiliar en el sur de Baja Sajonia - ¡SPK en huelga!

Estimado foro,
después de que el año pasado pudiéramos adquirir un terreno en el sur de Baja Sajonia, buscamos un arquitecto y ahora hemos finalizado la planificación de ejecución, el Sparkasse local nos negó la financiación.

Pero primero, las condiciones marco:
Nosotros: 32 y 33 años (no casados), 2 niños en edad de jardín de infancia

Todos los valores siguientes se basan en llevar un libro de contabilidad doméstica para el año 2020 y son valores mensuales
Costes:

[*]renta actual con calefacción incluyendo todos los gastos adicionales y telecomunicaciones: 550 €
[*]2 vehículos (pagados): costes totales 370 €
[*]costes de vida 2000 €

Ahorros:

[*]2 contratos de ahorro para vivienda de 100 € cada uno
[*]ETF y acciones 300 €

Otros gastos:

[*]Pensiones alimenticias? No
[*]Créditos? Ninguno
[*]Otros? Ninguno

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales: 6100 € (más 13º y 14º sueldo)
[*]Gastos totales: 2920 €
[*]Ahorro: 500 €
[*]Saldo: 2680 €

General sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 852 m²
[*]¿Construcción nueva, vieja (año de construcción), tipo de casa? Nuevo, techo plano con piso en retroceso
[*]¿Garajes? Doble garaje
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil) 149 m² / 16 m²

Costes de construcción o compra:

[*]Costes del terreno incluyendo costes adicionales de compra, fases del arquitecto 1 - 4, permiso de construcción: aprox. 90.000 € [Eigenkapital]

Resumen de costes:

[*]Costes totales de construcción: 360.000 €
[*]más 50.000 € costes adicionales de construcción
[*]más 50.000 € reserva
[*]Capital propio disponible: terreno más 20.000 €
[*]Suma de financiación: 460.000 €

Datos necesarios del crédito:
(en caso de varios componentes indicar para cada componente, en caso de varias variantes diferenciarlas claramente):

[*]Importe del crédito: 460.000 €
[*]Tipo de crédito: préstamo amortizable
[*]Tasa de interés: ver abajo
[*]Duración de la tasa fija: 15 años
[*]Duración total ficticia hasta amortización completa: 39 años
[*]Cuota inicial de amortización: 2 %
[*]Cuota mensual: 1385 €
[*]¿Pagos anticipados posibles? 5 %/a
[*]¿Cambio en la tasa de amortización posible? No

Datos necesarios del crédito:

[*]Componente Sparkasse: 220.000 €, 15 años, 1,17 % efectivo
[*]Componente KFW 153: 120.000 €, 10 años, 0,98 % efectivo
[*]Componente KFW 153: 120.000 €, 10 años, 0,98 % efectivo

Otros:

[*]Subvención Baukindergeld asegurada con la aprobación de la solicitud de construcción - 24.000 € en 10 años
[*]Subvención KFW total 36.000 €
[*]Subvención BAFA calefacción/ventilación/control: aprox. 15.000 €

Ahora el Sparkasse dice que su sistema para nuestro lugar asigna un valor hipotecario de solo 240.000 € y por eso no financiarían esta suma. Nuestro asesor financiero retiró entonces la solicitud (afortunadamente la consulta Schufa no fue tan grave como para dejar una anotación) y ahora intenta con Volksbank y ING. Sin embargo, no ve grandes posibilidades sin aportar más capital propio.

¿Cuál sería ahora el procedimiento más sensato? Según el mediador no es por nuestros ingresos, sino únicamente por nuestra región. No queremos aportar más capital propio. Así que solo quedaría reducir la reserva. ¡Ahora probablemente un buen consejo es caro!

¿Cuál sería ahora el procedimiento más sensato? Según el mediador, no depende de nuestros ingresos, sino únicamente de nuestra región. No queremos aportar más capital propio. Por lo tanto, solo quedaría reducir el margen de seguridad. ¡Ahora el buen consejo probablemente sea caro!

¿Dónde está la región? Tiene que ser una situación catastrófica en el trasero del mundo para que un valor de préstamo así salga del sistema de la Sparkasse. ¿El este más profundo y horrible, donde nadie quiere estar muerto al otro lado de la cerca?
¿Qué tipo de mediador está involucrado?

Después de las respuestas, quizás recibas consejos concretos y adaptados a tu situación.

¿Dónde está la región? Tiene que ser una situación catastrófica en el trasero del mundo para que salga un valor de préstamo así del sistema de Sparkasse. ¿El más profundo y desagradable este, donde nadie más quisiera colgarse muerto sobre la cerca?
¿Qué tipo de mediador está involucrado?

Después de las respuestas, tal vez recibas consejos concretos y adecuados para tu situación.

Región Salzgitter, en realidad no es una región tan mala. Braunschweig a 30 min, Wolfenbüttel a 25 min. Mucha industria. Planta de baterías de VW en construcción, acerías, MAN, etc.

El mediador es Interhyp.

¿Qué dice tu banco de siempre? ¿Lo has intentado directamente ahí?

Suena muy raro. Para la región, el valor hipotecable nunca debería desviarse tanto del precio de construcción. Y si es así, sería más bien al alza o_O

¿Qué dice tu banco habitual? ¿Lo has intentado directamente ahí?

Hasta ahora no lo he intentado directamente con ING, ya que estamos muy satisfechos con el asesor financiero de Interhyp. Pero ese sería el primer paso mañana.