Ofertas de financiación para una nueva construcción

Hola a todos,
aquí la lista de verificación y las primeras ofertas. Queremos empezar la construcción a principios del próximo año y ya hemos recibido las primeras ofertas de financiación. Por lo que he leído aquí en el foro y lo que he oído en el círculo de conocidos, tuve que tragar saliva cuando vi las cifras. Me gustaría conocer vuestra opinión al respecto.
¡Gracias!

General sobre vosotros:

[*]¿Qué edad tenéis? 29 y 26, casados
[*]¿Tenéis hijos? No
[*]¿Estáis planeando tener hijos? En unos 5 años
[*]¿A qué os dedicáis? Ingeniero y profesora (empleado y funcionaria)
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Ambos a tiempo completo

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis? Juntos 6000 netos, sube en un año a unos 6500 (hombre 3500 y mujer 3000)
[*]¿Cuánto dinero por hijos recibís? -
[*]¿Otros subsidios? -
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 30.000 €
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 20.000 €

Costes de vivienda:

[*]Alquiler actual con gastos incluidos - 1000 €
[*]Electricidad – 60 €
[*]Teléfono, internet, móvil - 150 €

Costes de movilidad:

Aplica para 2 vehículos en el hogar

[*]Seguro - 100
[*]Impuestos – 100 anuales
[*]Combustible - desplazamiento/gas autotanque – 200 €
[*]Reparaciones – 1000 € anuales

Costes de seguros:

[*]Seguro privado de salud - 390
[*]Seguro de responsabilidad civil/seguro de hogar - 20
[*]Seguro de vida de capital o riesgo – se contratará pronto
[*]Seguro de incapacidad laboral - 30

Costes de manutención:

[*]Alimentos - 300
[*]Costes en restaurantes - 100
[*]Cuidado/farmacia - 50
[*]Ropa - 50

Ahorros:

Hay que tener en cuenta que sólo desde el mes pasado tenemos los dos sueldos “altos” y antes no habíamos ahorrado nada.

[*]Ahorro vivienda 1 con 130 (2600 € actualmente)
[*]Ahorro vivienda 2 con 40 (2400 € actualmente)

Otros gastos:
ninguno

Sumas de ingresos y gastos:
Suposición del banco - gastos de manutención - 1450 €
Real como aquí indicado – 1550 €

[*]Ingresos totales - 6000
[*]Gastos totales – 2550
[*]Saldo 3450

General sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 1028 m²
[*]¿Cuáles son sus dimensiones? aprox. 17,2 m x 60
[*]¿Cuál es el valor catastral del suelo? 100 € / m²
[*]Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Nueva construcción
[*]¿Garajes? Doble garaje
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / útil) – 170 m²
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa después de la finalización? …

Costes de construcción o compra:

[*]Costes del terreno 90.000 € – deuda pendiente 87.000 € financiación variable
[*]Costes de urbanización - 0
[*]Costes de construcción o compra (incl. arquitecto, perito estructural) 423.000 €
[*]Costes accesorios de construcción (p.ej. conexiones de la casa, peritaje de suelo, electricidad de obra, etc.)
[*]Áreas exteriores/terraza, caminos, diseño del jardín, cercas, etc. – aquí calculamos aún aproximadamente 20.000 € + 25.000 € cocina que cubriremos con fondos propios
[*]Costes totales 530.000

Composición de costes:

[*]Costes totales – 530.000 €
[*]Capital propio deducible – 20.000 €
[*]Suma de financiación – 510.000 €

Casa planificada y se ha presentado la solicitud de construcción - 170 m² - construcción maciza completamente revestida - KFW 55 - 2 plantas completas - doble garaje macizo - sin sótano - geotermia con perforación profunda - equipamiento normal (+)

Sobre el crédito:

Nuestras condiciones eran: KFW 153 - cuota aprox. 1700 € - como no se usa capital propio significativo 100 % financiación

Aquí las 2 mejores ofertas hasta ahora:
Componente - cantidad del crédito - duración en años - interés nominal - amortización inicial - cuota

Banco1:
KFW 153 - 120.000 € - 10 - 0,95 - 4,8 - 575 - se liquida después de 10 años con un contrato de ahorro existente, que en 10 años todavía debe ser ahorrado con 20.000 €.
NRW.Bank - 70.000 € - 30 - 1,55 - 2,73 - 250 - está pagado después de 30 años
Banco1 - 320.000 € - 30 - 1,84 - 1,44 - 875 - después de 10 años se ajusta la cuota para amortizar en 30 años (5 veces cambio de amortización - 5 % amortización extraordinaria anual posible)

Aquí me gusta la seguridad del interés durante toda la duración y el procedimiento claro que termina tras 30 años, se mantiene la cuota, los intereses me parecen bastante altos en su mayoría.

Banco2:
KFW 153 - 120.000 € - 10 - 0,95 - 3 - 395
KFW 124 - 100.000 € - 10 - 0,84 - 3,76 - 383 - después de 10 años quedan aprox. 125.000 € que podríamos asegurar con contratos de ahorro existentes, pero tendríamos que ahorrar 45.000 € en 10 años - ¿imposible?!
Banco 2 - 100.000 € - 15 - 1,57 - 2 - 298 - 49.000 € después del plazo - podrían reducirse quizás con amortización extraordinaria. ¿De dónde sale ese dinero extra? ¡Cuestionable!
NRW - 180.000 € - 30 - 1,55 - 2,73 - 642 - está pagado después de 30 años

Aquí sólo me gusta que se mantenga la cuota - los intereses del crédito bancario a 15 años parecen altos - muchos componentes y múltiples riesgos de cambio de interés - no es posible crédito bancario a más largo plazo

En realidad queríamos financiar sin falta con uno de los dos bancos. Lamentablemente aquí no puedo aceptar sonriendo ninguna de las dos ofertas de inmediato.

Estoy curioso por saber qué decís, ¡saludos!

Lo primero que me llama la atención en vuestra desglosación de gastos:
50€ para ropa / mes - ¿es eso realista? Si mi marido se compra 2 pares de vaqueros ya se habrían consumido 4 meses. También se necesitan zapatos, un abrigo de invierno, etc.
¿No hay otros gastos? ¿Ningún viaje ni actividades de ocio? La mayoría asume una cantidad fija para este apartado.

No os deis esperanzas con vuestras finanzas. Después de construir la casa queréis seguir viviendo y no solo trabajar para la casita.

Por lo demás, encuentro los tipos de interés mostrados acordes con la suma financiada y el bajo capital propio.
30 años de interés fijo son caros.

En realidad queríamos financiar con uno de los dos bancos. Pero, lamentablemente, no puedo aceptar con una sonrisa ninguna de las dos ofertas de inmediato.

¿Por qué? Nunca antes pudiste financiar una propiedad tan barato como ahora. Aunque las tasas parezcan "altas" subjetivamente. A largo plazo son objetivamente muy bajas - ¡objetivamente demasiado bajas para nuestro sistema bancario! Y un plazo largo cuesta, especialmente si financias el total.
Claro, puedes preguntar a otros bancos. No vas a ahorrar mucho.

Ah sí, un consejo más: calcula la financiación también con una tabla de Excel para dentro de 5 años, si quieren tener un hijo. Un niño reducirá significativamente los ingresos, y por más de un año. Reduce el ingreso de tu esposa a 1800€, aumenta los gastos de vivienda a tu cuota de 1700 (o donde sea que terminen), aparta mensualmente dinero para mantenimiento/reparaciones, considera también una cantidad general de ahorro que no tenga que ver con la casa (una lavadora también hay que reemplazarla alguna vez), incluye los seguros que subirán o se añadirán (seguro de edificio, seguro de hogar posiblemente más alto). Y luego mira si al final del mes queda algo para vivir. Según mi instinto, eso está justo.

Muchas gracias por las respuestas rápidas.

Kati, te doy la razón en que nuestros gastos actualmente probablemente sean más altos en términos reales y que en el futuro también aumentarán considerablemente - acepto tus consejos con mucho gusto y lo calcularé todo de nuevo por completo. Hasta ahora, la cuota de 1700 me parecía manejable. Aquí me acabo de dar cuenta de que he olvidado la cuota del terreno - 320 €.
Vivimos en el apartamento desde hace 2 años y desde hace 1 año y medio pagamos además 320 € por el terreno - por lo tanto, tuvimos gastos fijos de 1320 € + costos de vida, con un ingreso de 3800 € y nunca estuvimos en la situación de tener que renunciar a algo.

Nordanney, tal vez soy simplemente demasiado crítico y deberíamos conformarnos con ello. Esta larga seguridad de tipo de interés cuesta.

Tengo una pregunta rápida sobre los seguros:

[*]Seguro de incapacidad laboral - 30

¿Cuánto neto tenéis asegurado con eso??

Normalmente se dice que se debería asegurar aproximadamente el 60/70% del neto actual en un seguro de incapacidad laboral.
Con 30€ me parece que pagáis una prima muy baja (¿corresponde a una cobertura muy baja?) o habéis encontrado un asegurador excelente.

Sobre las financiaciones:
Personalmente, me parecen demasiados "componentes".
Nosotros lo hemos dividido en 2 componentes (KfW y préstamo bancario).

¿Esto "podría" causar problemas con las prioridades sobre la propiedad / la casa, por ejemplo al cambiar o refinanciar después de, por ejemplo, 10,5 años?
¿O qué opinan los expertos?