Oferta de financiación casa unifamiliar

Hola foro,

ya ha llegado el momento, vamos a lo financiero. Planeamos construir nuestra casa unifamiliar en marzo y actualmente estamos recorriendo los bancos e instituciones de crédito del mundo. Resultado: cada uno dice algo diferente ;)

Sobre Wohn-Riester, préstamos de ahorro para vivienda, etc., hemos llegado a un banco cuyo ofrecimiento me parece interesante y me gustaría escuchar vuestra opinión al respecto:

Situación (la estructura la cogí de otro hilo porque me parece clara):

Casa/terreno:
- Terreno disponible (financiado con fondos propios, precio de compra ~150.000 EUR)
- Casa: planificación/ejecución con arquitecto, estándar KFW-40, 175 m² de superficie habitable, costos: 350.000 EUR

Finanzas:
- Capital propio: 20.000 EUR, sin cargas
- Propietarios: 2 casas unifamiliares y 1ZWH, pero los ingresos por alquiler van a los padres
- préstamo planeado: 330.000 EUR
- ingreso mensual neto: 3.000,- neto + 2.300,- neto
- Contrato de ahorro para vivienda antiguo sobre 95k y 2,9%: no contiene suma de ahorro para vivienda pero los costos de cierre están cubiertos

Oferta de financiación:
1. Crédito: Kfw (construcción energética, 153)
* 50.000 EUR
* interés anual efectivo: 1,26 %
* tasa fija 10 años
* cuota: 171,36 EUR/mes

2. Crédito parte 1: préstamo bancario:
* 180.000 EUR
* interés nominal: 2,18%
* amortización: 5%
* interés anual efectivo: 2,20 %
* tasa fija: 15 años
* cuota: 1.077 EUR/mes
* amortización anticipada: ninguna
* sin intereses por disposición: 2 meses, luego 0,25%

3. Crédito parte 2: préstamo bancario:
* 100.000 EUR
* interés nominal: 1,76%
* amortización: 2%
* interés anual efectivo: 2,20 %
* tasa fija: 10 años
* cuota: 313 EUR/mes
* amortización anticipada: ninguna
* sin intereses por disposición: 2 meses, luego 0,25%

Idea de fondo: con una cuota total de: 1.560 EUR pagamos más amortización en los primeros años y tendríamos después de 10 años aproximadamente 100k (final Kfw y crédito parte 2) y después de 15 años otros 20k EUR de deuda residual que tendríamos que amortizar. Opción: elegimos una cuota total más baja y depositamos la diferencia mensualmente en el contrato de ahorro para vivienda, para que luego se pueda considerar como financiación posterior.

No acordamos amortización anticipada porque en los próximos 10 años no esperamos ningún pago único y el recargo por amortización anticipada no habría valido la pena (según el banco). Otros recargos/costos adicionales no están incluidos según la oferta.

Como profano en el área, la variante me pareció bastante interesante al principio, sobre todo porque nos parecieron muy rígidos Wohnriester y Bausparen. Me interesarían mucho vuestras ideas como expertos para escuchar nuevas propuestas o sugerencias.

Saludos cordiales Greg

Los intereses se ven bien. Pero para mí la cuota es demasiado alta, ya que no se puede pagar fácilmente con un solo salario. ¿Qué hacen en caso de pérdida de trabajo? ¿Cómo es el plan de vida a futuro? ¿Qué tan seguros son los dos salarios? ¿Tienen hijos? ¿O están planeando tenerlos? Pero de lo contrario, con los requisitos que tienen deberían ser un sueño para cualquier banco.

Sí, lo de la tasa también lo habíamos pensado. Por eso, una opción sería que en total tal vez lleguemos a un máximo de 1,400 o 1,300 y el resto lo paguemos de forma variable en un contrato de ahorro para vivienda. Así, después del primer periodo del crédito, tendríamos una parte segura para la financiación posterior. Se planean hijos, ambos sueldos son seguros con tendencia a subir, pero uno nunca sabe..

PD: ¡Gracias, por supuesto, por tu respuesta!

Hola schlckr7,

si están planificando tener hijos, también reduciría la cuota, pero entonces incorporaría pagos especiales. Mientras no haya niños, pueden hacer pagos especiales con el salario. No soy partidario de los ahorros para vivienda, porque me parecen demasiado inflexibles, pero la opción también funcionaría.

Si mantienen la cuota en ~1500€, deben responderse con responsabilidad a la pregunta de cómo vivirán cuando lleguen los niños. Esto normalmente implica una reducción en el salario o costos mayores en el cuidado de los niños, y si se ha fijado una cuota alta, es una condición que no se puede cambiar fácilmente. Aunque afirmo que eso también podría funcionar para ustedes si el segundo salario vuelve después de un tiempo previsible. Vivir permanentemente con 3-4 personas con 3000€ netos y una cuota de 1500€ para la casa no es una opción, especialmente en su situación.

Pero también consideraría seriamente la venta de una casa unifamiliar/objeto ZWH, incluso si tuviera que capitalizarse (es decir, pagarse) la pérdida de ingresos por alquiler para los padres, puede ser una buena opción para todas las partes.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Gracias también por tu contribución.

Acabamos de tener la próxima cita de nuestro maratón de asesoramiento y la señora del intermediario también desaconsejó tomar una cuota demasiado alta. Además, señaló que en la variante mencionada existe cierta dependencia en la financiación de seguimiento, es decir, que solo podríamos hacerlo en la institución con sus condiciones.

Teniendo en cuenta las posibilidades de ajuste del tipo de amortización, intereses de disponibilidad, amortizaciones especiales y un plazo más largo, recibimos otra oferta que estoy revisando en este momento.

También me gustaría publicarla aquí para escuchar vuestra opinión.

Saludos cordiales

No dividiría los períodos fijos de interés si no se amortiza completamente el préstamo con el plazo más corto dentro de ese tiempo.

¿También es posible un período fijo de interés de 20 años?

Solo dos meses sin intereses de disponibilidad... un poco poco.