Financiar inmueble existente + renovación

Hola a todos,

ya llevo un tiempo siendo lector interesado y ahora estoy en la situación de convertirme en comprador/propietario de una casa.

Planeamos adquirir una casa por 165.000€. A esto se sumarían, además de los costos adicionales de compra (calculados con aproximadamente el 10% de la suma, es decir, 15.000€), otros 55.000€ en costos de renovación (incluido un margen), es decir, un volumen total de 235.000€.
Estamos en la situación de financiar hasta 100.000€ a una buena tasa de interés (aproximadamente 2,5%) dentro de la familia por 10 años. Para nosotros sería interesante usar esto para los 15.000€ de los costos adicionales de compra, unos 20.000€ para trabajos de renovación que, desde el punto de vista de los bancos, no aumentan el valor (cocina, mobiliario, etc.) y como capital propio para el banco, para así estar por debajo del límite de endeudamiento del 80% y obtener una buena tasa de interés a largo plazo para el crédito "grande". En total, 75.000€. A través del banco se financiarían entonces los restantes 160.000€, hablando de un volumen total de 200.000€ y utilizando 40.000€ como capital propio proveniente del otro préstamo privado.
Desde mi punto de vista, la financiación se ve concretamente así:

Préstamo amortizable 1 (privado):
Monto: 75.000€
Tasa de interés: 2,5%
Fijación de la tasa: 10 años
Amortización: 1,5%
Cuota mensual: 250€
Pago especial anual: 800€
Saldo pendiente después de 10 años: 53.241€

Financiación de seguimiento calculada para el préstamo amortizable 1:
Monto (saldo pendiente): 53.241€
Capital propio (Riester): 13.000€
Tasa de interés: 5%
Fijación de la tasa: 10 años
Amortización: 4%
Cuota mensual: 300€
Pago especial anual: 800€
Saldo pendiente después de 20 años: 9.137€

Préstamo amortizable 2 (banco):
Monto: 200.000€
Capital propio: 40.000€
Tasa de interés: 3,3%
Fijación de la tasa: 20 años
Amortización: 1,5%
Cuota mensual: 640€
Pago especial anual: 1000€
Saldo pendiente después de 20 años: 64.217€

Saldo pendiente total después de 20 años: 73.354€

Todo esto está asegurado además por un seguro de vida que pagan los padres de mi novia. Actualmente hay alrededor de 38.000€, y con más aportes e intereses, si no se necesita antes, podría cubrir gran parte del saldo pendiente que quede dentro de 20 años.

Quizás un poco sobre nosotros: tengo 26 años y llevo 7 años trabajando con contrato fijo (incluyendo 3 años de estudios duales/formación) con un neto mensual de aproximadamente 2600€, mi novia, de 25 años, empezará a trabajar desde el 01.08. (alrededor de 1000€ netos mensuales), lo que suma unos ~3500€ mensuales en total. Además, recibo dos sueldos completos adicionales al año con los que se podrían/quieren cubrir los pagos especiales.

¿Qué opinan ustedes? ¿He pasado algo por alto/no considerado? ¿Es todo esto razonable y responsable? Sobre todo, ¿es factible? También teniendo en cuenta que en 3 o 4 años seguramente querremos tener hijos, que no son precisamente baratos en cuanto a "mantenimiento". Por otro lado, también está el objetivo de seguir desarrollándonos salarialmente con los años...

Me gustaría recibir sugerencias/críticas/opiniones.

Un saludo cordial Christoph

Hola Der Da,

gracias por la respuesta.
Sí, tienes razón, las preguntas "legales" aún están abiertas en varios aspectos. Tampoco está completamente aclarado qué pasa si nos separamos, sobre todo cómo se manejará el derecho de propiedad, porque debido a mi salario más alto, aportaré una suma proporcionalmente mayor que mi novia. En resumen, el tema está con un abogado/notario amigo y debe ser discutido y fijado por escrito de manera sólida.

Sí, lo de los niños es cierto, pero me cuesta planear todo en función de eso. No sabemos si todo saldrá bien con los niños, cómo será en 3,5 o 10 años, cómo evolucionará el salario, etc. Además, mi novia está empezando en su carrera con un puesto al 50%, que previsiblemente se ampliará al menos al 80% o 100%, es decir, el presupuesto mensual total aumentará. A eso se suma que la compra de la casa llegó un poco "sorpresivamente" en el tiempo y por ahora gastamos mucho dinero en cosas no imprescindibles. Sé que cuando uno se acostumbra a cierto nivel, es difícil bajarlo, pero todavía tenemos mucho potencial de autooptimización sin vivir realmente peor. Mis preguntas se dirigían más a si la financiación en sí es coherente y sobre la base de nuestras "cifras clave" realista/responsable. ¿Cómo lo valoraría un banco? ¿Cómo se calcula mi solvencia? Creo que la carga de menos de 900€ no es tan alta, porque un piso de alquiler de ese tamaño en la ciudad seguramente costaría lo mismo o más. Además, esperaba quizás recibir consejos sobre si otras variantes, como un KfW-Kredit o contratos de ahorro para vivienda, serían más sensatas o mejores que estos dos préstamos con amortización constante.

Ya he pensado en tu último punto también. El precio de compra es bastante barato, te doy la razón, pero afortunadamente es así debido a circunstancias personales. Además, existe cierta necesidad de renovación, ya que la casa (construida a principios de los 90) básicamente solo ha sido mantenida y "cuidada", pero sobre todo el interior no ha sido renovado ni mejorado. Para amoldarla a nuestras ideas hay por tanto una necesidad concreta. Sin embargo, planeo que un amigo, que es interiorista y perito de obras, inspeccione la propiedad antes - la decisión de compra dependerá por supuesto de eso. Si, por ejemplo, resultase que hay moho bajo el techo o algo parecido, el precio no estaría justificado - pero por ahora no lo pensamos así. En general, seguro que es recomendable gastar unos cientos de euros para que alguien independiente lo valore, ¿no?

Nuestro capital propio es precisamente ese seguro de vida (ver arriba). Sin embargo, nos gustaría mantenerlo como garantía, ya que por las condiciones actuales no valdría la pena rescatarlo y usar el capital. Por eso mi modelo propuesto.

Un saludo

Sí, eso ya me lo imaginaba y en todo caso así se hará.

Es cierto que en invierno probablemente se ven mejor las debilidades de la casa que en verano, pero esta es nuestra "propiedad de ensueño" y ahora está a la venta, pero por eso todavía vale más el dicho "Así que examina bien a quién te unes para siempre".

Lo de los gastos adicionales es, por supuesto, correcto; aparte de los gastos aumentados de electricidad/gas (probablemente un poco más en una casa de 130 m² que en un piso de 70 m²), también se suman impuestos, seguros, otros gastos adicionales, etcétera. Por supuesto, hay que tener todo eso en cuenta y también formar reservas regularmente. Sin embargo, como actualmente puedo ahorrar más de 500 €, que prefiero invertir en su mayor parte en propiedad inmobiliaria en lugar de dejarlos en el banco, creo que eso es factible para nosotros.