Evaluación de financiamiento. ¿Indicar el capital total al banco?

Hola a todos,

¿Qué opinan del siguiente escenario?

Antecedentes: Los dos ERW no quieren tocar de momento el capital propio relativamente alto ni el ETW. De los 560k de capital propio, solo se invertirá en el terreno y los costes de adquisición.
El resto preferirían que siga en la cartera y en la previsión de pensiones.
La idea es que los bajos intereses se compensen con el tipo de interés del mercado de capitales y que prefieran mantener los ETF en marcha.

General sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? 2 ERW, 1 niño
[*]¿Qué edades tenéis? 40, 41, 4 años
[*]¿Hay niños? 1
[*]¿Está previsto tener más hijos? No,
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Empleado, funcionario
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, amas de casa, amas de casa, etc.?
[*]¿Cuántas horas trabajáis? 39 o 30 horas

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Neto: 13 x 3.900 + 12 x 3.100 => un total de 7k. Además, hay unos 6k netos más (bastante estables, pero variables).
[*]¿Cuánto es la prestación por hijo? 219 EUR
[*]¿Otras prestaciones transferidas como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.? No
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 560k
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 260k

Situación de gastos:
Los gastos que ya están incluidos en otras partidas pueden omitirse. Esta lista no es definitiva y puede ampliarse o resumirse. Por favor, aseguraos de indicar todos los costes mensualmente, incluso si solo se cobran anualmente.

Costes de vivienda:

[*]Alquiler actual sin costes adicionales: ETW pagada, valor de mercado aprox. 170k
[*]Alquiler actual con costes adicionales: actualmente solo gastos comunitarios 220 EUR
[*]Electricidad 70
[*]Gas 55
[*]Agua, alcantarillado, basura, limpieza de calles --> incluido en gastos comunitarios
[*]Teléfono, internet, móvil 80

Costes de movilidad:

[*]Crédito de coche (o cuota de ahorro para coche nuevo) - no
[*]Seguro 80
[*]Impuestos 20
[*]Combustible 100
[*]Reparaciones 60
[*]Otros 10

Costes de seguros:

[*]Seguro médico privado (incluido seguro complementario, subsidio por enfermedad, etc.) 300 EUR (ya descontado del neto arriba)
[*]Seguro de responsabilidad civil (incluidos animales) 10
[*]Seguro de invalidez laboral Sí, ella. Unos 50 EUR
[*]Seguro de contenido del hogar 10 EUR

Costes de manutención:

[*]Alimentos 800
[*]Costes de restaurante 100
[*]Cuidado/droguería 200
[*]Medicamentos 50
[*]Ropa 200
[*]Muebles 50
[*]Cuotas de guardería/escuela (y comida) 45
[*]Juguetes 50
[*]TV/video/audio/CDs/DVD 15
[*]

Ahorros:

[*]Vacaciones 250
[*]Casa 1500
[*]Previsión de pensiones 1000
[*]Hobbies/regalos 50
[*]

Ingresos y gastos totales:

[*]Ingresos totales 7.925
[*]Gastos totales 3.575
[*]Saldo 4.930
[*]De ello suma alquiler sin costes adicionales y ahorros prescindibles (por ejemplo cuota para casa) 2250 (1500 cuota casa y 750 menos en previsión de pensiones)

Datos generales del inmueble:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 440
[*]¿Qué dimensiones tiene?
[*]¿Cuál es el valor del suelo? 402 EUR por m²
[*]¿Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Nueva construcción
[*]¿Garajes? 1x
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil) 150 / 25
[*]¿Cuál es el valor de mercado de terreno y casa tras la finalización? 800k

Costes de construcción o compra:

[*]Costes del terreno 179k
[*]Costes de urbanización 25k
[*]Costes adicionales de adquisición (notario, registro, impuesto de transmisiones, agente inmobiliario) 3k
[*]Costes de construcción casa unifamiliar 150 m² x 3100 EUR --> 465k
[*]Costes secundarios de construcción (por ejemplo, conexiones de casa, perito del suelo, electricidad de obra, etc.) 10k
[*]Exterior/terraza, caminos, diseño de jardín, cercas, etc. 30k
[*]Costes de financiación (por ejemplo, tasas o intereses de disposición)
[*]Coste total 712k
[*]Costes cocina 20k
[*]Muebles, lámparas, decoración 1k
[*]Otros "no costes de adquisición, costes adicionales de adquisición, construcción o costes secundarios de construcción" 15k

Resumen de costes:

[*]Coste total 748k
[*]Capital propio deducible 260k
[*]Cantidad a financiar 488k

Datos necesarios del crédito:
(en caso de varios componentes, indicar para todos; en caso de varias variantes, diferenciarlas claramente):

[*]Cantidad del préstamo 488k
[*]Tipo de préstamo (por ejemplo préstamo con cuotas constantes, préstamo con amortización al final, etc.) Anualidades
[*]Tipo de interés (p.a. nominal, o efectivo) ??
[*]Duración del tipo de interés fija 10 años
[*]Deuda residual al final del período de interés fijo ???
[*]Duración total ficticia hasta la amortización completa
[*]Cuota inicial de amortización
[*]Cuota mensual 1600
[*]Amortizaciones extraordinarias posibles? (indicar cantidad) No
[*]Cambio en el tipo de amortización posible? (condiciones como número, rango de amortización indicar)

¿Qué opinan los bancos al respecto? ¿Debe notificarse allí todo el capital propio?

¡Muchas gracias!

Buena suerte

PD: ¡Feliz Año Nuevo! :)

Entonces, el banco con "solo" 260k de capital propio seguramente no tendrá problema, probablemente se alegren de poder venderles más crédito.

Si eso tiene sentido, para mí sería una cuestión de personalidad. Yo dormiría mejor con un crédito de 200k que con 500k. El mercado de acciones no es una tasa segura.

Ustedes están especulando en realidad al pedir dinero prestado al banco y comprar acciones con ello.

Eso ya es valiente y especialmente en la dimensión de más de 300k!

También habría la opción intermedia de retener solo unos 100k o algo así.

¿Cuál es entonces tu pregunta? Tienes un apartamento pagado por completo por 170.000€, más de 500.000€ de capital propio y un ingreso de 7000€ al año.
Y quieres construir 400 m² ahorrativos a 400€ con una casa bastante moderada de 150 m², que podrías pagar completamente con tu capital propio.
Incluso sin capital propio, eso sería realmente factible.

¿Qué opinan los bancos al respecto? ¿Debería hacerse público todo el capital propio allí?

Sí, con eso sois especialmente acreedores confiables y quizás tengáis un mejor margen de negociación.

[QUOTE="Hausbautraum20, post: 459590, member: 52454" El mercado de acciones no es una tasa segura. Ustedes en realidad están especulando al pedir dinero prestado al banco para comprar acciones. ¡Eso ya es valiente y sobre todo en la dimensión de más de 300k! También podría haber un paso intermedio de retener solo alrededor de 100k.
[/QUOTE]

Claro que hay riesgo involucrado. Pero 0,9% vs. 5-6% de rendimiento es una clara ventaja.

¿Cómo se entiende eso de que nos "compramos acciones" con eso? Ya las tenemos actualmente en nuestra posesión y también pagadas.

Nos estamos prestando el dinero para la casa y no para especular.

¿Cuál es ahora tu pregunta? Tienes un piso pagado de 170.000€, más de 500.000€ de capital propio y un ingreso de 7000€ al año.

Y quieres construir unos ahorrativos 400m² a 400€ con una casa bastante moderada de 150m², que podrías pagar completamente con tu capital propio.
Incluso sin capital propio eso realmente sería factible.

Sí, la viabilidad, por supuesto, está dada. La pregunta principal es si los bancos aceptarán demorarlo intencionadamente tanto tiempo. Con una amortización baja del 3%, quedaría una deuda residual considerable. Pensaba que Basilea 3/4 regularía esto de manera más estricta, por la amortización hasta la jubilación.

Otro argumento por el cual este enfoque nos interesa: protección en caso de pérdida de empleo debido a una crisis económica. Con el colchón se podrían seguir pagando las cuotas. Si el capital de las acciones desaparece por completo, ya no sería posible.

Además, una parte de los ETFs también está pensada como previsión para la vejez. No hay otras pensiones adicionales ni similares.