jimmyone
19.04.2017 21:11:51
- #1
Buenas noches a todos,
en este momento no estoy seguro de si debo tomar un préstamo para la construcción de una casa multifamiliar.
Quiero decir desde el principio que mi texto será largo porque debe ser completo.
Concretamente se trata de una casa con tres departamentos, de los cuales uno ya está habitado por mí mismo y los otros dos se alquilarán.
La propiedad ha sido mantenida regularmente y en realidad ofrece exactamente lo que me podría imaginar como previsión para la vejez. Con la ayuda del vendedor y una herramienta del banco, he calculado que el objeto genera un rendimiento neto del 4,4 % en relación con la parte alquilada. El vendedor solo participó proporcionando la información de todos los números. Por lo tanto, no está calculado de forma optimista.
Para la parte utilizada por mí mismo no puedo realmente calcular un rendimiento. No puedo pagarme a mí mismo un alquiler.
En la conversación con el banco se llegó a la recomendación de invertir todo el capital propio en la parte de uso propio y financiar la parte alquilada al 100 %. Las desventajas son un interés más alto, pero una mayor deducción fiscal correspondiente. Además, la idea era suspender la amortización y mantener así el interés ya bajo del 2,2 % en este nivel y poner la amortización en un contrato de ahorro para la vivienda. La ventaja estaría aquí en la consideración fiscal.
Como en la conversación surgieron muchas cosas y definitivamente quiero utilizar otro recurso, intento hacerme aquí una imagen de nuevo. El banquero dijo que un rendimiento del 4,4 % estaría bien, pero que tampoco debería ser inferior al 4 %, de lo contrario no tendría sentido.
Me explicó los componentes de la financiación así: hay dos tramos de un préstamo de 400.000 €.
Aquí hablamos de un BLA del 100 %. El banquero me dijo, en respuesta a mi pregunta, que siempre se dice que esas financiaciones son mucho más arriesgadas que otras, por ejemplo, con un 80 %, pero que eso solo es cierto hasta cierto punto. El banco, por supuesto, incorpora el mayor BLA en el interés más alto. Pero él lo ve más críticamente si tuviera que disolver todo el capital propio y después de la financiación no tuviera nada más. Piensa que se podría financiar tranquilamente el precio total de compra. Incluso las financiaciones con un 80 % pueden salir mal.
No me pareció tan absurdo el argumento, aunque tenga que pagar más dinero al banco.
Los tramos se configurarían así:
Plazo de 15 años cada uno.
Alquiler 2 unidades:
Préstamo - 230.000 €, suspensión de amortización, contrato de ahorro para la vivienda con German Ring porque el saldo se remunera mejor que en otros.
Uso propio:
170.000 €, amortización anual del 3 %
Hasta aquí todo suena entendible. Ahora viene una parte que no he entendido del todo y para ello necesito ayuda. Por supuesto, gustosamente también una opinión sobre lo descrito arriba.
El banquero dijo que estas financiaciones funcionan así.
El banco utiliza el 75 % del alquiler para la financiación.
El 25 % se usa para el mantenimiento de los costos no imputables.
Puedo utilizar el 40 % de mi salario neto para la financiación. Teóricamente se podría subir hasta el 45 %, pero se dice que el 40 % es un valor para una financiación segura.
Además, hay 2 € por m2 de costos de mantenimiento.
Si sumo ambas cifras, estoy casi 200 € por encima de la cuota calculada por el banco. Por lo tanto, puedo utilizar menos. Eso ya es bueno. Pero si sumo todos los ingresos, es decir, ambos montos, salario y alquiler al 100 % y calculo el porcentaje sobre la base de la cuota calculada, llego a un 45 % de uso total. Eso me hizo sonar las alarmas porque aún no se han pagado costos de mantenimiento, ni vivido ni ahorrado. Entonces llamé al banquero y él dijo que esa forma de calcular no está bien porque hay que separar el alquiler del uso propio.
El alquiler debe cubrir la amortización más los costos de mantenimiento. Eso lo hace.
El salario debe cubrir la amortización más costos de mantenimiento, más los gastos de vida y potencial de ahorro. Eso lo hace. La evaluación porcentual aquí no se puede aplicar realmente.
Solo lo hago con sentido común y debo decir que no entendí esta afirmación después. Al principio parecía plausible, pero luego ya no. El 45 % son 45 %, lo que significa que el uso total con los costos de mantenimiento debería estar por encima del 50 %. 53, 54 % o algo así...
Exactamente, si sumo todo, encaja. Puedo vivir bien y puedo gastar más que la tasa estándar del banco e incluso ahorrar. Pero, de alguna manera, eso fue extraño. Un poco de alarma porque luego tuve la consideración sobria de que tal vez no pueda permitirme el objeto con ese uso. No importa lo bien que suene.
Por otro lado, aún queda capital propio disponible después de la financiación, el potencial adicional de ahorro y una ubicación donde se puede suponer que la gente querrá vivir aquí durante mucho tiempo.
Otra idea, porque el vendedor está relacionado con la familia indirectamente, sería la siguiente, de la cual no puedo evaluar si tiene sentido o no. Pero me pareció interesante como oferta.
1. Establecimiento de un derecho de superficie en el que el vendedor ocupa un rango inferior al banco con la imputación del canon de superficie al precio de compra posterior y la posibilidad de adquirir el terreno después de 15 a 20 años. Esto ya debe ser garantizado en el contrato. El derecho de superficie inicialmente se establecerá por 50 años.
2. Obtención del 75 % del préstamo total con el banco y el 25 % como subordinado a través del vendedor. El vendedor establecería su parte del préstamo como vencimiento final a 15 años. La idea principal es generar condiciones aún mejores, amortizar un poco más alto y luego reutilizar las partes libres de la hipoteca para el pago del subordinado. En el contrato debe haber una opción de amortización extraordinaria que pueda utilizarse en cualquier momento y en la cantidad deseada. Es decir, si se desea, podría transferir excedentes o dinero de Navidad a él. La carga no sería mayor, por lo que tampoco afectaría el presupuesto familiar.
Eso es todo en toda su extensión.
Me alegraría recibir comentarios y les deseo una buena noche.
Un cordial saludo
Jimmyone
en este momento no estoy seguro de si debo tomar un préstamo para la construcción de una casa multifamiliar.
Quiero decir desde el principio que mi texto será largo porque debe ser completo.
Concretamente se trata de una casa con tres departamentos, de los cuales uno ya está habitado por mí mismo y los otros dos se alquilarán.
La propiedad ha sido mantenida regularmente y en realidad ofrece exactamente lo que me podría imaginar como previsión para la vejez. Con la ayuda del vendedor y una herramienta del banco, he calculado que el objeto genera un rendimiento neto del 4,4 % en relación con la parte alquilada. El vendedor solo participó proporcionando la información de todos los números. Por lo tanto, no está calculado de forma optimista.
Para la parte utilizada por mí mismo no puedo realmente calcular un rendimiento. No puedo pagarme a mí mismo un alquiler.
En la conversación con el banco se llegó a la recomendación de invertir todo el capital propio en la parte de uso propio y financiar la parte alquilada al 100 %. Las desventajas son un interés más alto, pero una mayor deducción fiscal correspondiente. Además, la idea era suspender la amortización y mantener así el interés ya bajo del 2,2 % en este nivel y poner la amortización en un contrato de ahorro para la vivienda. La ventaja estaría aquí en la consideración fiscal.
Como en la conversación surgieron muchas cosas y definitivamente quiero utilizar otro recurso, intento hacerme aquí una imagen de nuevo. El banquero dijo que un rendimiento del 4,4 % estaría bien, pero que tampoco debería ser inferior al 4 %, de lo contrario no tendría sentido.
Me explicó los componentes de la financiación así: hay dos tramos de un préstamo de 400.000 €.
Aquí hablamos de un BLA del 100 %. El banquero me dijo, en respuesta a mi pregunta, que siempre se dice que esas financiaciones son mucho más arriesgadas que otras, por ejemplo, con un 80 %, pero que eso solo es cierto hasta cierto punto. El banco, por supuesto, incorpora el mayor BLA en el interés más alto. Pero él lo ve más críticamente si tuviera que disolver todo el capital propio y después de la financiación no tuviera nada más. Piensa que se podría financiar tranquilamente el precio total de compra. Incluso las financiaciones con un 80 % pueden salir mal.
No me pareció tan absurdo el argumento, aunque tenga que pagar más dinero al banco.
Los tramos se configurarían así:
Plazo de 15 años cada uno.
Alquiler 2 unidades:
Préstamo - 230.000 €, suspensión de amortización, contrato de ahorro para la vivienda con German Ring porque el saldo se remunera mejor que en otros.
Uso propio:
170.000 €, amortización anual del 3 %
Hasta aquí todo suena entendible. Ahora viene una parte que no he entendido del todo y para ello necesito ayuda. Por supuesto, gustosamente también una opinión sobre lo descrito arriba.
El banquero dijo que estas financiaciones funcionan así.
El banco utiliza el 75 % del alquiler para la financiación.
El 25 % se usa para el mantenimiento de los costos no imputables.
Puedo utilizar el 40 % de mi salario neto para la financiación. Teóricamente se podría subir hasta el 45 %, pero se dice que el 40 % es un valor para una financiación segura.
Además, hay 2 € por m2 de costos de mantenimiento.
Si sumo ambas cifras, estoy casi 200 € por encima de la cuota calculada por el banco. Por lo tanto, puedo utilizar menos. Eso ya es bueno. Pero si sumo todos los ingresos, es decir, ambos montos, salario y alquiler al 100 % y calculo el porcentaje sobre la base de la cuota calculada, llego a un 45 % de uso total. Eso me hizo sonar las alarmas porque aún no se han pagado costos de mantenimiento, ni vivido ni ahorrado. Entonces llamé al banquero y él dijo que esa forma de calcular no está bien porque hay que separar el alquiler del uso propio.
El alquiler debe cubrir la amortización más los costos de mantenimiento. Eso lo hace.
El salario debe cubrir la amortización más costos de mantenimiento, más los gastos de vida y potencial de ahorro. Eso lo hace. La evaluación porcentual aquí no se puede aplicar realmente.
Solo lo hago con sentido común y debo decir que no entendí esta afirmación después. Al principio parecía plausible, pero luego ya no. El 45 % son 45 %, lo que significa que el uso total con los costos de mantenimiento debería estar por encima del 50 %. 53, 54 % o algo así...
Exactamente, si sumo todo, encaja. Puedo vivir bien y puedo gastar más que la tasa estándar del banco e incluso ahorrar. Pero, de alguna manera, eso fue extraño. Un poco de alarma porque luego tuve la consideración sobria de que tal vez no pueda permitirme el objeto con ese uso. No importa lo bien que suene.
Por otro lado, aún queda capital propio disponible después de la financiación, el potencial adicional de ahorro y una ubicación donde se puede suponer que la gente querrá vivir aquí durante mucho tiempo.
Otra idea, porque el vendedor está relacionado con la familia indirectamente, sería la siguiente, de la cual no puedo evaluar si tiene sentido o no. Pero me pareció interesante como oferta.
1. Establecimiento de un derecho de superficie en el que el vendedor ocupa un rango inferior al banco con la imputación del canon de superficie al precio de compra posterior y la posibilidad de adquirir el terreno después de 15 a 20 años. Esto ya debe ser garantizado en el contrato. El derecho de superficie inicialmente se establecerá por 50 años.
2. Obtención del 75 % del préstamo total con el banco y el 25 % como subordinado a través del vendedor. El vendedor establecería su parte del préstamo como vencimiento final a 15 años. La idea principal es generar condiciones aún mejores, amortizar un poco más alto y luego reutilizar las partes libres de la hipoteca para el pago del subordinado. En el contrato debe haber una opción de amortización extraordinaria que pueda utilizarse en cualquier momento y en la cantidad deseada. Es decir, si se desea, podría transferir excedentes o dinero de Navidad a él. La carga no sería mayor, por lo que tampoco afectaría el presupuesto familiar.
Eso es todo en toda su extensión.
Me alegraría recibir comentarios y les deseo una buena noche.
Un cordial saludo
Jimmyone