Plan de compra existente: ¿Es posible el financiamiento?

Hola a todos,

ya llevo mucho tiempo leyendo aquí atentamente y he recogido muchos consejos de vosotros.

Con mi novia y yo ahora se está poniendo realmente más concreto, y hemos encontrado un inmueble que podría ser adecuado. La visita es ya el próximo martes, el lunes queremos dedicar tiempo a la financiación de la construcción y por eso agradeceríamos vuestros comentarios.

General sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? Pareja, no casados
[*]¿Qué edad tenéis? Ella: 30, Él: 30
[*]¿Tenéis hijos? No
[*]¿Tenéis planes de tener hijos? Sí, uno, probablemente en 2-4 años
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Ella: Empleada, Él: Empleado con convenio colectivo
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Ambos a tiempo completo, 40 y 38 horas

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (netos)? Ella: 2100 EUR netos menos coche de empresa 1800 EUR netos; Él 2600 EUR netos + 13º sueldo
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 135.000 EUR
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 80.000. Se deben reservar 20.000 para un coche si dejan de tener el coche de empresa.

Situación de gastos:

Costes de vivienda:

[*]Alquiler actual con gastos incluidos: 760 EUR
[*]Electricidad: 65 EUR
[*]Gas: incluido en el alquiler con gastos
[*]Agua, alcantarillado: incluido
[*]Teléfono, Internet, móvil: 40 EUR por fijo+Internet, 50 EUR por ambos móviles, 10 EUR por Netflix

Costes de movilidad:

[*]Abono mensual de bus y tren (¡también para los niños!) - no existe
[*]Crédito coche (o cuota de ahorro para coche nuevo) - no existe; Ella tiene coche de empresa, ya deducido del neto
[*]Seguro: aprox. 30 EUR al mes por un coche
[*]Combustible: aprox. 60 EUR, mucho teletrabajo también en el futuro. Usan mucho el coche de empresa

Costes de seguros:

[*]Seguro privado de salud (incl. seguro adicional, subsidio por enfermedad, etc.) - no
[*]Seguro de responsabilidad civil: aprox. 7 EUR al mes
[*]Seguro de vida con capital o riesgo: no
[*]Seguro de jubilación (incl. Riester, Rürup, etc.): no
[*]Seguro de incapacidad laboral: Él: 70 EUR al mes, Ella: 30 EUR/mes
[*]Seguro de accidentes: no
[*]Seguro de hogar: no
[*]Seguro de defensa jurídica: no
[*]Otros seguros (como seguro de viaje, seguro de fallecimiento): no

Costes de vida:

[*]Alimentación: 150 EUR al mes, comemos mucho de las sobras del trabajo
[*]Cuidado/higiene: incluido en los 150 EUR
[*]Mascotas (comida, veterinario, medicinas, costos de recinto): no
[*]Medicinas: no
[*]Ropa: 50 EUR al mes
[*]Muebles: 50 EUR al mes
[*]Cuotas de club/gimnasio: Él: 50 EUR
[*]Otros: excursiones, pequeños gastos, "gastos de ocio": 400 EUR al mes (¿?)

Ahorros:

[*]Vacaciones: Ella: 150 EUR al mes, Él: 200 EUR al mes
[*]Previsión para la jubilación: Él: prestación adicional por convenio colectivo
[*]En general: Ella: 700 EUR; Él: 850 EUR

Otros gastos:

[*]Sin otros gastos, sin créditos de consumo, etc.
[*]Vacaciones (basado en los últimos tres años): 2000 EUR al año, es decir, aproximadamente 170 EUR al mes

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales: 4400 EUR más 1x 13º sueldo.
[*]Gastos totales: 2320 EUR
[*]Saldo: 2080 EUR
[*]De esto suma de alquiler sin gastos y ahorro prescindible (por ejemplo cuota de ahorro para casa): 560 EUR alquiler sin gastos

General sobre el inmueble:

Nos imaginamos vivir los primeros años en la propiedad y realizar sucesivamente la reforma/renovación en los próximos años. Mucho se puede hacer por cuenta propia.

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 260 m2
[*]¿Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Edificio antiguo; 1913
[*]¿Garajes? Plaza en el patio
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil); 120 m2 + 40 m2 superficie útil

Costes de construcción o compra:

[*]Costes accesorios de adquisición (notaría, juzgado, impuesto de transmisiones patrimoniales, inmobiliaria): 53.000 EUR
[*]Precio de compra: 480.000 EUR
[*]Costes de renovación y/o reforma: aprox. 100.000 EUR. La casa se debería reformar en el futuro y no inmediatamente.
[*]Coste total: 633.000 EUR

Otros costes:

[*]Costes de cocina: 10.000 EUR
[*]Muebles, lámparas, decoración: disponibles y no necesarios por ahora.

Resumen de costes:

[*]Costes totales: 643.000; pero inicialmente se debería tomar el crédito de 480.000. La reforma luego en los próximos años poco a poco.
[*]Capital propio deducible: 80.000
[*]Importe de financiación: 533k precio de compra incluyendo costes accesorios menos 80k capital propio = 453.000 EUR

Aspiramos a una cuota máxima de amortización de 1350 EUR, más aprox. 400 EUR de gastos adicionales para la futura casa.

¿Qué pensáis, es posible una financiación para nosotros sin dolores de cabeza?
¡Muchas gracias de antemano por vuestros comentarios!

¿Dónde compráis?
¿Sin reformar, terreno para toallas y medio millón??

El precio de compra sugiere una zona cara. Pero no cuadra con solo 750€ de alquiler con gastos incluidos.

Creo que justo podría funcionar con ustedes. Con niños se vuelve difícil, pero para eso aún son jóvenes y tienen mucho tiempo para pagar.

Sí, de hecho, los precios en el cinturón metropolitano de Frankfurt a.M. también se han disparado…
Se puede estar contento si siquiera llega a haber una visita.
El alquiler con calefacción barato lo tenemos solo porque el arrendador nos conoce muy bien. Por eso, en los últimos años nunca se ha hecho un ajuste.
Con niños podría ser apretado, es cierto, pero creo que aquí también habrá algo de desarrollo en el trabajo.

Costes totales: 643.000; pero por ahora se tomarán el crédito de 480.000. La renovación será poco a poco en los próximos años.

Costos de renovación y/o reparación: aproximadamente 100.000 EUR.

¿De dónde vienen entonces los 100.000€ para la renovación? Ustedes no los generan. Eso significa un segundo crédito. No sé si eso es tan inteligente.

Entonces, ¿ya han hablado concretamente con un banco?

¿Cuál es el estado general del edificio? ¿Es fundamentalmente habitable? De alguna manera no puedo imaginar que un banco acompañe un proyecto así dadas las condiciones. El edificio en sí probablemente ya casi no tenga valor debido al año de construcción. Los costos de renovación me parecen, para una edificación de esa edad, claramente demasiado bajos, aunque eso por supuesto siempre depende de las propias exigencias.

Renovar poco a poco también será difícil, ahora no van a conseguir un crédito adicional de 100k si quieren disponer del dinero dentro de 3 años. Entonces, ahora podrían hacer una renovación integral de una vez en lugar de empezar repetidamente.

Como dije, el mayor problema será encontrar un banco que financie el proyecto en su conjunto. En todo caso, conozco proyectos así solo en la situación de que o hay un ingreso muy alto o se aporta mucho capital propio, porque el riesgo para el banco ya es bastante grande.