¿Tuvimos demasiadas preocupaciones sobre la financiación?

He leído algunos de los aportes sobre las financiaciones aquí. Por ello, me sorprende mucho lo que algunas personas se "ponen". Con los precios de compra, las cuotas de capital propio o los excedentes mensuales, nunca habría pensado en financiar una propiedad. A lo sumo, habría considerado las posibilidades financieras apenas para una casa adosada, en lugar de una villa urbana en una zona residencial nueva. Además, se refuerza mi sensación de que hoy en día todos quieren una casa llave en mano con todo el lujo, como máximo solo empapelar paredes. En el círculo de amigos y conocidos veo todavía una generación de padres que se permitieron su casa con mucho más esfuerzo propio (es decir, también en la obra bruta).

En mi propio proyecto fui muy cauteloso en comparación con otros aportes aquí. Adjunto los datos previos a la compra:

Datos generales sobre ustedes:

[*
¿Quiénes son? Pareja casada
[*]¿Qué edad tienen? 34 + 36 años
[*]¿Tienen hijos? no
[*]¿Tienen planeado tener hijos? sí
[*]¿A qué se dedican profesionalmente? Empleado en una filial de un gran fabricante de automóviles en el área de IT en planta (desarrollo de software, automatización, GTL) y directora de proyecto en desarrollo de vehículos de un proveedor de servicios del sector automotriz
[*]¿Cuántas horas trabajan? 40 h + 37,5 h más horas extra


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]¿Qué ingresos tienen (bruto/neto)? Neto: 3150€ (13 salarios) + 3500€ (12 salarios, BAV ya deducido en bruto)
[*]¿Cuánto es la asignación por hijos? 0 €
[*]¿Otras prestaciones transferidas como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.?
[*]¿Cuánto capital propio tienen? 153.000€
[*]¿Cuánto capital propio quieren invertir en el proyecto de la casa? Lo necesario para el 80%, el resto para la renovación


Situación de gastos:
Los gastos que ya están incluidos en otras partidas pueden omitirse, por supuesto. Esta lista no es definitiva y puede ampliarse o resumirse arbitrariamente. ¡Por favor, asegúrense de indicar todos los costos mensualmente, incluso si solo se pagan anualmente!

Costos de vivienda:


[*]Alquiler frío actual: 1.050,00€
[*]Alquiler total actual: 1.200,00€ (sin los siguientes valores)
[*]Electricidad: 75,00 € (incl. electricidad para calentador de agua instantáneo)
[*]Gas: 75,00 € (calefacción urbana, pago directo al proveedor, no incluido en el alquiler total)
[*]Agua, alcantarillado, basura, limpieza de calles: incluidos en el alquiler total
[*]Teléfono, internet, telefonía móvil: 92,50 € (incl. servicio de cuotas)


Costos de movilidad:


[*]Abono mensual para bus y tren (¡también para los niños!): 0,00 €
[*]Crédito de vehículo (o cuota de ahorro para coche nuevo): 0,00 €
[*]Seguro: 120,00 €
[*]Impuestos: 37,33 €
[*]Combustible: 169,00 €
[*]Reparaciones: 140,00 € (incl. otros costos operativos)
[*]Otros
[*]¿Hay un segundo auto, motocicleta, scooter? Por favor, indicar todos los puntos nuevamente. Los costos mencionados arriba son para dos vehículos


Costos de seguros:


[*]Seguro privado de salud (incluye seguro complementario dental, subsidio por enfermedad, etc.): 6,74 € (complemento dental)
[*]Seguro de responsabilidad civil (incl. animales): 5,81 €
[*]Seguro de vida de capital o riesgo: 0,00 €
[*]Seguro de pensiones (incluye Riester, Rürup, etc.): 0,00 € (ya deducido del salario mediante conversión de remuneración)
[*]Seguro de incapacidad laboral: 0,00 €
[*]Seguro de accidentes: 0,00 €
[*]Seguro de hogar: 9,45 €
[*]Seguro de defensa jurídica: 17,09 €
[*]Otros seguros (como seguro de viaje, seguro de gastos de sepelio): 1,42 €


Costos de vida:


[*]Alimentos: 600,00 €
[*]Costos de restaurante
[*]Cuidado/Droguería: 136,00 €
[*]Mascotas (comida, veterinario, medicamentos, costos de establo): 20,00 €
[*]Medicamentos/costos de salud: 130,00 €
[*]Ropa: 200,00 €
[*]Muebles: 185,00 €
[*]Guardería/colegio (y comedor)
[*]Clases particulares
[*]Material escolar y libros
[*]Cuotas de asociaciones/gimnasio: 95,00 €
[*]Niñera
[*]Juguetes
[*]Limpieza
[*]TV/video/audio/CDs/DVD: 24,25 €
[*]Entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.): 25,00€
[*]Donaciones
[*]Otros: 25,00 €


Ahorros:


[*]Vacaciones: 333,33 €
[*]Casa
[*]Previsión para la vejez
[*]Hobbies/regalos: 40,00 €
[*]Otros: 30,00 €



Otros gastos:


[*]¿Pensiones alimenticias? no
[*]¿Créditos? no
[*]¿Otros? no
[*]¿Se olvidó algo? ¡Entonces indíquenlo aquí como mínimo!


Sumas de ingresos y gastos:


[*]Ingresos totales: 6.650 € (sin pagos especiales)
[*]Gastos totales: 3.800 €
[*]Saldo: 2.850 €
[*]De eso, suma alquiler frío y ahorros prescindibles (p. ej. cuota de ahorro para casa): 1.050,00 €


Los gastos son valores promedio de 2017/2018, cuando ambos todavía teníamos que desplazarnos más (con empleadores diferentes) y también otros gastos eran mayores que hoy (por ejemplo, por viajes frecuentes de trabajo)

Datos generales de la propiedad:


[*]¿Qué tamaño tiene el terreno?: 787 m²
[*]¿Cuáles son sus medidas?
[*]¿Cuánto vale el valor catastral?: 31.12.2017: 205€/m² 31.12.2018: 250 €/m²
[*]¿Nueva construcción, edificio antiguo (año construcción), tipo de casa?: Propiedad existente, año construcción 1960, tipo de casa de la Sociedad de Viviendas de Baja Sajonia
[*]¿Garajes? sí, para 1 coche
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil):
[LIST]
[*]Salón 34 m²
[*]Cocina 8 m²
[*]Pasillos+vestíbulo 20 m²
[*]WC+baño+ducha 14 m²
[*]Invernadero 21 m²
[*]Dormitorio 18 m²
[*]Despacho 15 m²
[*]Sótano 55 m²


[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización?

Costos de construcción o compra:

[*
Costos de compra (terreno + casa): 435.000 €
[*]Costos adicionales de adquisición
[LIST]
[*]Notario/registro: 8.700 €
[*]Impuesto de adquisición: 21.750 €
[*]Agente inmobiliario: 0 € (venta sin agente)


[*]Costos de construcción o compra (incluye arquitecto, ingeniero estructural): 0 €
[*]Costos de renovación y/o reparación: 0 € (sin necesidad urgente que deba ser cubierta con crédito, se planifica colchón financiero)
[*]Costos adicionales de construcción (p. ej. conexiones para casa, perito de suelo, suministro eléctrico de obra, etc.): 0 €
[*]Áreas exteriores/terraza, caminos, jardinería, cercas, etc.: 0 €
[*]Costos financieros (p. ej. tasas o intereses de disposición): 0 €
[*]Costos totales: 465.450 €

Otros costos:

[*]Costos de cocina: 0 € (ya incluida en la propiedad)
[*]Muebles, lámparas, decoración: 0 € (ya están incluidos)
[*]Otros "costos no relacionados con adquisición, costos adicionales de adquisición, construcción o costos adicionales de construcción"

Resumen de costos:

[*]Costos totales: 465.450 €
[*]Capital propio deducible: 117.450 € (= financiación al 80%)
[*]Monto de financiación: 348.000 €

Datos del crédito:

[*]Cantidad del crédito: 348.000 €
[*]Tipo de crédito: préstamo con amortización fija,
[*]Tasa de interés: 1,74 % / 1,78% efectiva
[*]Duración del interés fijo: 20 años
[*]Saldo pendiente al final del plazo fijo: 0,00 €
[*]Duración total ficticia hasta amortización completa: 20 años
[*]Cuota inicial de amortización: 4,19 %
[*]Cuota mensual: 1719,70 €
[*]¿Pagos extraordinarios posibles? mensualmente, hasta 34.800€ (10 %) al año en total
[*]¿Cambio de cuota de amortización posible? 2 veces durante el plazo
[*]Periodo sin intereses por disposición: 6 meses, luego 2,5%

A pesar de la buena situación financiera, nos costó mucho tomar la decisión. El objetivo era una amortización total en 20 años, no agotar todo el capital propio y que funcione con un solo salario. Pero incluso el corredor de crédito opinaba que estaríamos libres de deudas después de 15 años.

Sin embargo, aceptamos conscientemente algunas limitaciones

[*]la casa es vieja y usada
[*]la ubicación valía la pena para nosotros y el mercado permite dichos precios
[*]debemos y queremos aportar trabajo propio

La propiedad es sólida y ha sido bien cuidada (excepto los últimos 2 años que estuvo vacía). Se realizaron renovaciones (p. ej. techo y ventanas nuevos, superficies del baño), pero faltaron otras (electricidad, agua). Las renovaciones se hicieron de forma que todo es utilizable y todavía dura, pero tampoco duele retirar algo prematuramente.

Entre la entrega de la posesión y la mudanza, en 4 meses:

[*]reemplazamos por cuenta propia las tuberías de agua y alcantarillado (excepto el WC en la entrada) incluyendo una pared en la cocina para ocultarlas
[*]exponemos y retiramos por cuenta propia las tuberías viejas de agua y alcantarillado, luego nuevas paredes con azulejos
[*]nuevo cuadro eléctrico con cantidad adecuada de fusibles + conexión a tierra para la casa (electricista)
[*]nueva instalación eléctrica para sótano, cocina y baño por cuenta propia, desmontaje de cableado innecesario y peligroso
[*]demolición por cuenta propia de sauna en sótano, revestimientos de techo, acondicionamiento habitable del sótano (sala de fiestas)
[*]reparación de paredes del sótano (quitar azulejos, fresar adhesivo, aplicar revestimiento rodado)
[*]restauración del parquet (lijado, nuevo barnizado, por empresa especializada)
[*]mantenimiento de jardín por cuenta propia (ponerlo nuevamente en condiciones tras años de abandono)
[*]desmontaje y reinstalación modificada de cocina por cuenta propia, ya que la habitación es más pequeña que antes

Muchas de las labores propias también fueron necesarias porque, de otra forma, no habríamos conseguido pronto a un artesano, aunque los trabajos eran imprescindibles antes de la mudanza. Al mismo tiempo, queríamos mantener lo más bajo posible la doble carga de alquiler + cuota de crédito.

Pero podemos vivir tranquilamente con que

[*]la cocina tenga 20 años (los electrodomésticos son nuevos): primero queremos descubrir con el uso qué no encaja y cómo será nuestro concepto
[*]el baño fue alicatado hace 20 años, solo instalamos un inodoro nuevo y pintamos nuevamente la bañera original de los años 60 (también allí queremos planificar el baño con calma); lo importante era que las tuberías viejas estaban fuera
[*]el jardín es un terreno abandonado lleno de maleza; un robot cortacésped se quedaría atascado por todas partes. A mediano plazo hay que renovar el drenaje, porque todo está muy pisoteado. Después de esos trabajos se puede diseñar todo de nuevo muy bien.

Sin embargo, ya se han producido costos de renovación y reparación de más de 16.000€ (3000€ tuberías de agua y alcantarillado, 2000€ herramienta de inyección, 2500€ electricista, 2500€ parquetista y varios costos por herramientas, eliminación, material eléctrico, otros costos de ferretería)

Una indicación más sobre la DKB: En otro hilo se señaló que primero debe usarse el capital propio. Esto fue también nuestro caso, pero solo cuenta el capital propio indicado en la solicitud de financiación. Además, algunos de nuestros costos adicionales de compra fueron un poco menores de lo previsto. Una vez pagados todos, la liberación total del crédito fue inmediata y pudimos ahorrar unos 3.600€ de capital propio.

Mi pregunta sería: ¿Hay otros aquí que también son un poco más cautelosos y exigen más garantías? Actualmente tenemos aún más de 50.000€ en reservas para imprevistos y para realizar las muchas tareas de renovación en una propiedad usada. El crédito está asegurado con seguros de vida de riesgo mutuo, de modo que uno solo quedaría libre de deudas. Por otro lado, veo aquí y también en colegas y conocidos cómo estas cosas se planifican extremadamente al límite, de modo que en realidad cada rebanada de pan está contada. (Tamaños de propiedades fuera de proporción, en terrenos muy pequeños en urbanizaciones nuevas en desorden, plazo fijo de 5-10 años con amortización baja y enorme deuda residual).

Edit: ¿Hay interés aquí en algún tipo de documentación "Reforma/renovación de propiedad existente"?

Eso también fue nuestro caso, pero solo cuenta el capital propio indicado en la solicitud de financiación.

Sí, claro. Se distingue entre capital propio y medios líquidos. El primero es parte de una financiación, el segundo es tu dinero, que puedes gastar en lo que sea.

Edit: ¿Existe realmente interés en una especie de documentación "Reforma/rehabilitación de propiedad existente?"

Por supuesto

Hola,

maravilloso, se lee genial. Mis respetos.

solo "cojea" un poco en comparación con muchas otras solicitudes aquí en el foro. Eso sería:

* tenéis unos ingresos muy buenos, una tasa de ahorro muy alta y un buen capital propio acumulado
* habéis elegido una propiedad que no es demasiado cara y que os queda genial. Casi demasiado barata (por favor, no lo interpretes mal, personalmente me parece genial).
* lo que más me impresiona es que habéis elegido una amortización muy alta

Por mi parte, un 1 con *********

Y si todos hicieran como él, nadie con un ingreso promedio podría financiar una casa.

Ciertamente es verdad que algunos se cortan el aire para respirar. Pero también existe el otro caso del demasiado precavido, que quiere tener todo asegurado al 110%. Básicamente hay diferentes tipos de riesgos. Solo se debe ser consciente de a qué tipo se pertenece y actuar en consecuencia.

En general, me resulta difícil evaluar eso en otros. Si hubiera publicado nuestra situación aquí en el foro y preguntado si podemos permitirnos construir la casa, probablemente casi todos lo habrían desaconsejado. Sí, no hay mucho margen de maniobra, pero aunque hemos calculado todo unas cien veces, siempre llegamos a la conclusión de que lo lograremos. Contra realmente grandes golpes del destino (de diferentes tipos) no se puede proteger uno de todas formas, y a menudo ni siquiera el dinero ayuda. El riesgo, por lo tanto, siempre permanece al final.

Vuestra situación inicial era realmente muy prometedora. Ingresos altos, mucho capital propio. En vuestro caso no ha fracasado inicialmente por razones financieras, sino por factores externos y por el propio compromiso de no comprar nada demasiado caro. Eso es excelente. El camino puede haber sido difícil, pero ¿realmente habéis dudado de encontrar algo adecuado?
¿Cuántos usuarios hay aquí que ganan mucho menos y quieren construir en Stuttgart o Múnich...?

Edit: ¿Existe aquí interés en una especie de documentación "Reforma/renovación de inmueble existente?"

Sí, . Muy gustosamente tan detallado como tú.

Mi pregunta sería: ¿Hay aquí otros que también sean algo más cautelosos y pidan más garantías? Actualmente tenemos más de 50.000€ de reservas para imprevistos y para realizar las muchas tareas de renovación en un inmueble usado. El crédito está asegurado con un seguro de vida de riesgo mutuo.

Seguramente muchos que tienen hijos tienen un seguro de vida de riesgo. Por otra parte, lo considero un gasto de lujo. Personalmente (por supuesto) no tengo 50.000€ en reserva. Mucho menos incluso, y eso básicamente solo porque aún no sé cuán cara será la renovación. Las estimaciones de costos y las ofertas a veces varían mucho. Solo planeo con dos "imprevistos": una nueva caldera de gas, porque la actual tiene solo 10 años, y un auto nuevo de forma espontánea. ¿Qué otra cosa realmente muy costosa podría pasar que no cubra un seguro? Incluso el auto estaría cubierto por el seguro a todo riesgo. No veo otra falta de liquidez en el día a día. Espero que nadie compre una casa y luego de forma espontánea ya no pueda permitirse una lavadora nueva. Pero bueno, en caso necesario, un crédito al consumo con esos ajustados 0,0%, como sugieren los anuncios.