Diseño de la comunidad de propietarios de la construcción

¿Qué tal si ustedes compran el terreno, hacen una donación de una parte al hijo (quizás aquí también se podría integrar la opción de recompra como condición para la donación) y luego construyen juntos? Debería tratarse de manera similar a una [WEG].

Alternativamente, seguramente existe alguna forma de una [Vermietungs-GbR] con patrimonio especial de operación. En ese punto ya no puedo opinar sobre las ventajas o desventajas ni sobre la tributación.

En cualquier caso, esto debería ser analizado a fondo con un abogado y un asesor fiscal.
Como empresario, seguro que tienes un asesor fiscal a mano.

Entonces, absurdamente se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales

Cita: "De manera general se puede decir que en las transmisiones entre personas que están emparentadas en línea directa no se debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Esto se aplica, por ejemplo, en la venta de los padres a los hijos o también de los abuelos a los nietos."

Google: "venta padres a hijos impuesto transmisiones patrimoniales", primer resultado de búsqueda

¿Comprar el terreno e inscribir al hijo directamente en el registro de la propiedad? ¿Luego construir la casa y dividirla en 2 apartamentos en propiedad (notario)? ¿Compramos el terreno, construimos y luego vendemos un apartamento?

La opción más sencilla es, en realidad, comprar el terreno conjuntamente y dividir la casa que se va a construir de acuerdo con la WEG desde el principio. Así, aunque construyan juntos, cada participante tiene su propia propiedad y su propia financiación. Está formulado de manera informal. Para un notario/abogado no es ningún problema redactar los contratos de esta manera.