Desglose de costos - Casa sólida - desde el principio...

Hola a todos,

hemos recibido la aprobación para un terreno en una zona de nueva construcción en Hessen.
Superficie para edificar = 10m x 12m.
Ahora empieza el cálculo.

A partir de varios foros y páginas web me he hecho una idea general de los costos.

Aquí mi desglose con la petición de comentarios, opiniones, complementos, etc.
(Espero poder reducir los costos en algún lugar, ya que un crédito de 320.000 € es bastante)



[TD="align: right"]100


[TD="align: right"]69.978 €








[TD="align: right"]63.360 €


[TD="align: right"]396

[TD="align: right"]160,00 €





[TD="align: right"]3.168 €


[TD="align: right"]5,00%






[TD="align: right"]317 €


[TD="align: right"]0,50%






[TD="align: right"]634 €


[TD="align: right"]1,00%






[TD="align: right"]2.000 €








[TD="align: right"]500 €














[TD="align: right"]200


[TD="align: right"]12.500 €








[TD="align: right"]5.000 €








[TD="align: right"]7.500 €














[TD="align: right"]300


[TD="align: right"]170.800 €








[TD="align: right"]70.000 €


[TD="align: right"]150

[TD="align: right"]466,67 €





[TD="align: right"]25.000 €









[TD="align: right"]12.500 €








[TD="align: right"]12.500 €







[TD="align: right"]25.000 €









[TD="align: right"]14.000 €








[TD="align: right"]3.000 €








[TD="align: right"]8.000 €







[TD="align: right"]5.000 €








[TD="align: right"]28.800 €


[TD="align: right"]80

[TD="align: right"]360,00 €





[TD="align: right"]13.000 €








[TD="align: right"]4.000 €














[TD="align: right"]400


[TD="align: right"]92.000 €








[TD="align: right"]10.000 €









[TD="align: right"]5.000 €








[TD="align: right"]5.000 €







[TD="align: right"]40.000 €









[TD="align: right"]8.000 €








[TD="align: right"]7.000 €








[TD="align: right"]8.000 €








[TD="align: right"]7.000 €








[TD="align: right"]5.000 €








[TD="align: right"]5.000 €







[TD="align: right"]10.000 €









[TD="align: right"]5.000 €








[TD="align: right"]5.000 €







[TD="align: right"]20.000 €









[TD="align: right"]9.000 €








[TD="align: right"]5.000 €








[TD="align: right"]6.000 €







[TD="align: right"]12.000 €














[TD="align: right"]500


[TD="align: right"]7.000 €








[TD="align: right"]2.000 €








[TD="align: right"]5.000 €














[TD="align: right"]600


[TD="align: right"]17.000 €








[TD="align: right"]2.000 €








[TD="align: right"]10.000 €








[TD="align: right"]5.000 €














[TD="align: right"]700


[TD="align: right"]25.706 €








[TD="align: right"]342 €


[TD="align: right"]0,20%






[TD="align: right"]1.577 €


[TD="align: right"]0,60%






[TD="align: right"]200 €








[TD="align: right"]80 €








[TD="align: right"]2.000 €








[TD="align: right"]1.800 €


[TD="align: right"]0,60%






[TD="align: right"]17.080 €


[TD="align: right"]10%






[TD="align: right"]2.628 €


[TD="align: right"]1%














[TD="align: right"]394.985 €
















[TD="align: right"]10.000 €
















[TD="align: right"]404.985 €









[TD="align: right"]20%







[TD="align: right"]80.000 €

[TD="align: right"]80.997 €















[TD="align: right"]324.985 €

Terreno		m²	€ por m²
	Precio
	Impuesto de transmisión patrimonial
	Registro de la propiedad
	Notaría
	Costos de topografía
	Estudio del suelo
Preparación y urbanización
	Excavación y preparación
	Costos de conexión a servicios públicos
Edificio – Construcción		m²	€ por m²
	Costos de albañilería y hormigón armado
	Techo
	Costos de carpintería estructural
	Costos de hojalatería y techadores
	Puertas y ventanas
	Ventanas, puertas de terraza
	Puerta principal
	Costos de puertas interiores y jambas
	Escalera
	Sótano
	Revoque exterior
	Chimenea
Edificio – Instalaciones técnicas		m²	€ por m²
	Sanitario
	Aparatos sanitarios
	Instalación sanitaria
	Interior
	Revoque interior
	Cimbra y construcción del suelo
	Colocación de azulejos
	Costos de revestimientos para suelos
	Tabiques secos
	Cerrajería
	Electricidad
	Instalación de conducciones eléctricas
	Cableado eléctrico
	Calefacción
	Caldera
	Instalación de tuberías de calefacción
	Radiadores y calefacción por suelo radiante
	Ventilación del hogar
Áreas exteriores
	Carport
	Jardín, entrada
Equipamiento
	Chimenea
	Cocina
	Muebles
Costos adicionales de construcción
	Permiso de construcción
	Energía, agua y eliminación en obra
	Seguro de construcción
	Seguro de responsabilidad civil del promotor
	Fontanero de chimenea
	Intereses de disposición y construcción
	Arquitecto
	Asociación de Promotores Privados
	Total
	Reserva
	Total + reserva
	Capital propio
	Cantidad de crédito

Puede encajar, pero no necesariamente. No conocemos la construcción/arquitectura ni los materiales a utilizar. ¿10x12 m y solo 150 m² de superficie habitable? ¿Chimenea por solo 2.000 EUR? ¿Electricidad "normal" o KNX? ¿Cuántos baños? Cimentación y trabajos de suelo ==> ¿hay un informe geotécnico disponible? etc.

Construcción/arquitectura = Casa unifamiliar con 1 planta completa y ático acondicionado
Electricidad = normal
Cantidad: baños = 1 grande arriba (preferiblemente ducha a nivel del suelo, inodoro, dos lavabos), 1 pequeño inodoro en la planta baja
Aún no se dispone de un estudio geotécnico. Actualmente se está urbanizando la zona de nueva construcción (se está licitando) y los contratos de compraventa se firmarán en abril de 2014. El terreno tiene una ligera pendiente...

No puedo ni quiero entrar en cada punto, pero puedo dar algunos indicios sobre cuáles presentan debilidades.

Los trabajos de tierra están presupuestados demasiado bajos.
Los estudios de suelo están presupuestados demasiado bajos.
Probablemente el sótano costará más, pero no se puede decir sin un estudio de suelo.
Y tus costos adicionales de construcción probablemente también serán más altos, porque 1500 € de electricidad en obra incluyendo secado del estrato me parecen pocos.

No incluiría muebles y cocina en la lista, ya que por lo general no se financian.
El revestimiento del suelo para toda la casa también me parece bastante ajustado.

La zona exterior también es bastante optimista. Solo conseguir un carport decente por 2000 € incluyendo cimentaciones... cálculo interesante.

Para retomar el cálculo del experto en construcción: 150 m² x mínimo 1500 € = 225 000 € + 70 000 € terreno (incluyendo notario e impuestos) + 35 000 € costos adicionales de construcción + 40 000 € sótano + 10 000 € acabados interiores + 10 000 € margen son aproximadamente 390 000 € sin zona exterior, muebles ni carport.

Las instalaciones exteriores por solo 5.000 € no funcionarán. Tus cisternas de agua de lluvia, si es necesario, faltan por completo. Probablemente tampoco podrás drenar en terreno público. La electricidad de obra + agua probablemente serán mucho más caros - lo que escribes son los costos de consumo - la instalación de los sistemas ya nos costó más,... ¿La urbanización exterior está incluida en el precio del terreno? ¡Presta atención a lo que dice el contrato notarial! Nosotros pagamos POR M2 aproximadamente 100 € de costos de urbanización. Los costos de la primera urbanización pueden y serán repercutidos por el municipio en los terrenos de la zona de desarrollo. Como dije, toma nuestro valor y calcula eso en tus metros cuadrados,... Con eso nunca bastan 10.000 € de margen.

Hola,

(Espero poder reducir los costos en alguna parte, ya que un crédito de 320T€ es considerable)

ESO lo considero un rumor

Casa unifamiliar 10 x 12 como casa eficiencia KfW 70: TEUR 280
Sótano como sótano útil: TEUR 55
Conducto de chimenea KG a DG: TEUR 4.5
Estufa de leña según tus indicaciones: TEUR 4
Cochera 3.00 m x 4.00 m: TEUR 5
Terreno: TEUR 63.36
Costos adicionales de construcción: TEUR 35-40
Trabajos de pintura y revestimientos de suelo en EL: TEUR 10
Áreas exteriores en EL: TEUR 10
Cocina según tus indicaciones: TEUR 10
Reserva para extras: TEUR 10
Acompañamiento de obra razonable: TEUR 4-5

Total: TEUR 496.86
menos capital propio: TEUR 80

Resulta una suma de financiación de TEUR 416,86 ... o construir más pequeño

Los precios de internet siempre son una cosa "agradable" - pero también debe haber alguien dispuesto a aceptar estos precios y, sin embargo, construir siguiendo las reglas técnicas reconocidas. Un poco de ganancia seguro que también está permitido ...?