Financiación de la construcción: ¿sensato o una tontería?

Hola querida comunidad,

mi novia y yo estamos actualmente planificando nuestra casa. El terreno ya está reservado. En este momento estamos en la planificación de costos. Ya hemos recibido la primera estimación de costos de nuestro ingeniero. Por favor, no se sorprendan: debido a que somos una familia de artesanos, hacemos mucho nosotros mismos en la casa. Esto incluye, por ejemplo, trabajos eléctricos, albañilería, construcción en seco y las cosas habituales.

pero primero sobre nosotros:
Él: 30 años, empleado fijo desde hace 9 años, 2.000€ netos.
Ella: 25 años, empleada fija en transporte público desde hace 2 años, 1.700€ netos.
Sin hijos, pero están planeados en 2-4 años. (Máx. 2)
Actualmente no tenemos ningún préstamo en curso. Somos más bien ahorradores.

Para ahorrar alquiler, vivimos desde hace 1 año y medio en un piso de sus padres y pagamos poco (250€). Además, ahorramos mensualmente 1.200€ en una cuenta separada para acostumbrarnos a la carga y para acumular capital propio. Esto funciona muy bien.

Terreno de 569 m² completamente urbanizado, incluyendo pozo de aguas residuales y costos adicionales de compra: 75k
Casa, incluidos costos adicionales de construcción, aprox. 140 m², sin sótano, 1,5 plantas, tejado a dos aguas, un poco de decoración y doble garaje: 265k (trabajo propio ya descontado)
- Capital propio 30.000€. Además, seguiremos ahorrando durante la fase de construcción. Son unos 15k adicionales que no mencionaremos al banco. Sirven más bien como un pequeño colchón.
Necesidad de financiación aprox. 310.000 €

Debido a la evolución de los intereses, prevemos una vinculación de intereses más larga. Mínimo 20 años. La carga mensual debería mantenerse dentro de límites razonables, es decir, unos 1.000€ sin calefacción. He calculado los costos adicionales lo mejor posible y llego a unos 400€ mensuales incluyendo todos los seguros, impuestos y energía. Además, queremos reservar mensualmente 200€ para mantenimiento. Más vale prevenir. Esto también sirve para cuando algo se rompa en el hogar (nevera, lavadora, etc.): en total sería aproximadamente 1.600€.

Hasta ahora hemos estado con el banco rojo y con un asesor "independiente".

La oferta más reciente que me han presentado para la suma de financiación mencionada fue un interés efectivo del 2,07% y un 2% de amortización durante 33 años, con una cuota de poco más de 1.000€. Amortización extraordinaria del 5% anual, vinculación de interés de 20 años, préstamo de anualidades normal. No se incluye el KFW, porque solo ofrece una vinculación de interés de 10 años al mismo tipo de interés. Por lo tanto, no valdría la pena.

El banco rojo quería convencernos de un plan de ahorro para la vivienda, pero actualmente no le doy mucha importancia. No puedo explicar por qué... Considero que el préstamo de anualidades es la mejor opción, incluso si tienes que soportar la misma carga durante más de 30 años.
Además, después de 33 años quedarían unos 150k de deuda pendiente. Yo tendría entonces 63 años y mi novia 58. Claro, todavía falta tiempo hasta la jubilación, pero ¿no será demasiado justo?

Les escribo porque necesito una evaluación objetiva y clara.

Gracias de antemano.

Un saludo

Sobre la financiación no puedo decir nada, pero sobre la cálculo unas palabras. 140m² con garaje doble por 265k ya es bastante ambicioso, pero ¿dónde están los costos adicionales de construcción y los costos para las áreas exteriores?

Primero tomen solo un crédito por la suma faltante para la compra del terreno y asegúrense el terreno. Nos sorprendió todo lo que se agrega a los costos adicionales de compra. Municipio, registro de la propiedad, etc., de repente todos quieren dinero con los que, por ejemplo, no habíamos contado antes. Inscripción del aviso de transmisión de propiedad, cancelación del aviso de transmisión de propiedad, renuncia al derecho de tanteo, asignación del número de casa; seguro de responsabilidad civil para propietarios; etc., etc. eso se acumula rápidamente, pero nadie te lo dice antes.

Luego hacen elaborar el plano de ubicación y elevación así como el informe geotécnico y, sobre esta base, planifican concretamente la construcción de la casa y pueden calcular cuánto crédito necesitan para la construcción. Ayuda de arquitecto; planificador de obras; futuro jefe de obra o como quieran organizarlo. Ya allí se nota: con la tasa de ahorro actual se acaba rápido cuando uno comienza... de repente todo fluye hacia la casa.

La ayuda de amigos y familiares es buena, pero aun así hagan acuerdos concretos: ¡CUÁNDO! No... "esto se los hago" ... sino concretamente por ejemplo: Electricista agosto 2019: alcance del trabajo: costos de materiales

Solo así pueden planificar con seguridad.

No puedo decir nada sobre la financiación, pero unas palabras sobre el cálculo.

140 m² con doble garaje por 265k ya es bastante ajustado, pero ¿dónde están los costes complementarios de construcción y los costes de las instalaciones exteriores?

Los costes complementarios de construcción están incluidos. 35k.
Para las instalaciones exteriores se han calculado 5k para el pavimento y el césped. La excavadora está disponible.

....

Entonces hacen que se realice el plano de situación y cota, así como el informe geotécnico, y sobre esa base planifican concretamente la construcción de la casa y pueden calcular cuánta financiación se necesita para la construcción. Ayuda de arquitecto; planificador de construcción; futuro jefe de obra o como quieran organizarlo. Ya ahí se nota: con la tasa de ahorro actual se acaba rápido cuando uno empieza... de repente todo fluye hacia la casa.

La ayuda de amigos y familia es buena, pero hagan acuerdos concretos: ¡CUÁNDO! No... "eso se los hago yo" ... sino concretamente, por ejemplo: Electricista agosto 2019: alcance del servicio: costes de materiales.

Solo con eso pueden planificar con seguridad.

Te doy la razón en principio. Por eso planeamos completamente SIN amigos. Claro que alguien ayuda uno o dos días, pero eso no tiene mucho peso.
Como ya escribí, nosotros mismos hacemos la albañilería, la construcción en seco, la instalación eléctrica, etc. Todo eso ya está aclarado y fijado. Naturalmente, aún no en cuanto a tiempos, pero eso será a principios del próximo año.
El comienzo de la construcción es de todos modos en febrero/marzo de 2019.

El informe geotécnico está actualmente en trámite y nuestro ingeniero ya tiene el plano de situación y cota.
La estimación de costes ya existe, como dije. Naturalmente se ajustará si en el informe geotécnico aparece algo que no encaja en absoluto. Pero de eso no parto, ya que es una nueva zona residencial que ha sido urbanizada por la Sociedad Territorial de Baja Sajonia. Ellos mismos enviaron a todo tipo de personas por el terreno antes de la urbanización.
La zona residencial fue durante más de 100 años campo agrícola y ofrece muy buen suelo para construir.

Gracias por sus respuestas

La oferta más reciente que me presentaron fue con la suma de financiamiento mencionada, un interés efectivo del 2,07%. Interés y amortización del 2% durante 33 años con un poco más de 1.000,-€. Amortización extraordinaria del 5% anual, plazo fijo de interés de 20 años, préstamo de amortización fija normal.

La tasa de interés para 20 años está en el rango. ¡De todas formas, consultaría con otros proveedores! Por un lado, por una tasa de amortización variable y quizás haya un interés más bajo y mejor.

Además, después de 33 años quedaría una deuda residual de aproximadamente 150k. Yo tendría 63 años y mi novia 58 en ese momento. Claro, todavía hay tiempo hasta la jubilación, pero ¿no será demasiado justo?

Después de 30 años trataría de haber saldado el crédito. Pagar una deuda residual tan alta a principios de los 60 no me parece bien planificado.
Para vuestra edad - ¡terminar antes de la jubilación! Cuanto antes, mejor.

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El banco rojo quería hacernos atractiva una cuenta de ahorro para la construcción, pero actualmente no confío mucho en ello. No puedo explicar por qué... Creo que el préstamo con amortización constante es la mejor opción, aunque haya que afrontar la misma carga durante más de 30 años.
Además, después de 33 años quedará una deuda pendiente de aproximadamente 150k en el estado de cuenta. En ese momento yo tendré 63 años y mi novia 58. Claro, aún queda tiempo hasta la jubilación, pero ¿no será demasiado justo?

Les escribo porque necesito una valoración objetiva y clara.

Gracias de antemano.

Saludos

UPS, he cometido un error de cálculo... PERDÓN

El plazo total del crédito son, por supuesto, 33 años.
150k es el saldo pendiente al final del periodo de tipo fijo. Por lo tanto, después de 20 años.
En ese momento, yo tendré "solo" 50 y mi novia 45.

¡Qué loco...!

No puedo modificarlo más, por eso lo escribo aquí abajo...