Financiamiento de construcción y apoyo sin derechos de propiedad

Hola queridos miembros del foro,

mi esposa y yo (nieto) nos encontramos en la feliz situación de poder mudarnos a la casa protegida como monumento de mis abuelos, sin alquiler. En este sentido, nos gustaría realizar algunas renovaciones y modificaciones, por ejemplo, la ampliación del ático, la instalación eléctrica, posiblemente la eficiencia energética y renovaciones generales.

Ahora bien, la situación de la propiedad es cuestionable. A mis abuelos se les aconsejó seguir siendo propietarios y concedernos un derecho de habitación y además inscribir un derecho de tanteo testamentario. Ambos se tramitarían notarialmente (el derecho de habitación vitalicio posiblemente también en el registro de la propiedad). En caso de herencia, tendríamos que pagar a 2 niños.

Ahora la cuestión es según qué valor debería efectuarse el pago. Queremos determinar el valor de mercado y dividir esta suma en tercios (1 parte es donación) y los otros 2 tercios luego cuantificados incluirlos en el testamento, para que años después cada uno sepa exactamente lo que le corresponde. ¿Es recomendable este procedimiento?

¿Hay algo que debamos tener en cuenta en los financiamientos para la construcción? El registro de la propiedad está libre de cargas y podría ser gravado por nosotros.

Además, queremos aprovechar las ventajas fiscales, pero vemos aquí problemas, ya que en la KFW o en el § 7i de la Ley del Impuesto sobre la Renta siempre se habla del propietario. ¿Solo tenemos la posibilidad de aprovechar las ventajas fiscales con el derecho de habitación?

Si hubiera problemas, incluso consideraríamos una compra con pago directo a los niños, ya que no se produciría el impuesto de transmisiones patrimoniales (parientes en línea directa) y también pensamos en el impuesto de sucesiones y demás, que queremos evitar al máximo. No somos expertos fiscales.

Muchas gracias por su ayuda y disculpen las preguntas tan específicas, solo nos gustaría recibir algunos consejos. Las visitas al asesor fiscal/notario, etc., pueden seguir :D

¡Mucha suerte!

¿Hay algo que debamos tener en cuenta en las financiaciones de construcción?

El derecho de vivienda en el registro de la propiedad debe estar en segundo rango, ya que de lo contrario la casa no se podrá hipotecar. Tiene la gran desventaja de que el derecho podría ser eliminado en el marco del proceso de ejecución.

Además, queríamos aprovechar las ventajas fiscales, pero vemos problemas porque en la KFW o en el § 7i de la Ley del Impuesto sobre la Renta siempre se habla del propietario. ¿Tenemos la posibilidad de aprovechar ventajas fiscales solo con el derecho de vivienda?

KfW exclusivamente para propietarios. El derecho de vivienda es inútil para ello. No tengo idea sobre impuestos, pero creo que es igual.

ya que no se aplicaría el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (parientes en línea directa) y también estamos considerando el impuesto sobre sucesiones y similares para evitarlo en la mayor medida posible.

La venta al 100% a ti es libre de impuestos. Luego puedes transferir el 50% a tu esposa sin impuestos.

De lo contrario, realmente deberían buscar asesoramiento profesional. Es demasiado complejo.

Hola, es imprescindible fijar el valor antes de la renovación. No sea que la familia evalúe el valor después de la renovación^^
Cuando se avecina una herencia, algunas personas de la familia se ponen de repente muy agitadas

Por lo demás, me uno a , podría ser un asunto complejo, también con la financiación que debe entrar antes de vuestro derecho de uso.

Tampoco todos los bancos gustan de las casas protegidas como monumento

De alguna manera, la solución inversa sería mejor...
- Cambiar la propiedad de la casa a tu nombre (ya que en línea directa es sin impuesto de transmisiones patrimoniales, si el valor de la casa es <200 T€ (antes de la renovación) también libre de impuesto de sucesiones
- Pago a los 2 hijos
- Derecho de uso vitalicio para los abuelos en su apartamento, posiblemente incluso dividir la casa (en 2 apartamentos), para que podáis gravar vuestra vivienda sin problemas
- KfW como propietario no es un problema
- El § 7i de la Ley del Impuesto sobre la Renta solo puedes aplicarlo como máximo al apartamento "alquilado". Podría no ser posible con un derecho de uso. Aquí es recomendable consultar a un buen asesor fiscal.

Para el § 7i de la Ley del Impuesto sobre la Renta y el préstamo, la opción de "compra completa" (sin deducción por derecho de uso) y luego "alquiler" a los abuelos podría ser una opción. Entonces, al menos, la parte de la renovación del apartamento de los abuelos podría ser deducida al 100% en 12 años. La parte de vuestra vivienda, lamentablemente, no.

cuando uno no es propietario, no puede ni inscribir una hipoteca ni financiar ni deducir nada fiscalmente. Existe la posibilidad de que los abuelos financien y tú pagues las cuotas, como si fuera un alquiler. Pero todo debe estar claramente por escrito con todos los involucrados después de una asesoría exhaustiva del notario y del asesor fiscal. Los gastos de conservación del monumento se pueden amortizar mejor, incluso si se habita uno mismo.

si no eres propietario no puedes ni inscribir una carga hipotecaria ni financiar ni deducir nada fiscalmente. Existe la posibilidad de que los abuelos financien y tú pagues las cuotas,

Eso es absurdo. a) el banco inscribe la carga hipotecaria con la participación de los propietarios (responsabilidad personal de los prestatarios y no de los propietarios) b) la financiación se realiza a nombre del TE + esposa, los abuelos firman la declaración de finalidad de la carga hipotecaria para establecer la relación entre la carga hipotecaria y el préstamo c) una financiación por parte de los abuelos también tendría que ser asumible para ellos (por edad + pensión + plazo corto / amortización alta), en los bancos no siempre es tan sencillo siendo persona "mayor"