Financiamiento de construcción y apoyo sin derechos de propiedad

Muchas gracias por los comentarios tan esclarecedores :)

Tenéis razón en que el camino a través de la compra y el derecho de usufructo probablemente sería más fácil y sensato. La evolución del valor de mercado no es previsible en los próximos 15 años (aunque se podrían descontar notarialmente las medidas de modernización).

También he calculado el valor del derecho de usufructo y llego en el caso de mi abuela a unos 130.000 € y si mantuviera el derecho de usufructo, a unos 225.000 €. Esto restringiría mucho una posible toma de crédito si acepto el derecho de usufructo o ¿aquí tengo un error de pensamiento? En el caso de mis abuelos he calculado la persona más joven.

Creo que la menor selección de bancos también podría ser negativa en cuanto a los tipos de interés.

También calculé el valor del derecho de uso de la vivienda y llegué a unos 130.000 € con mi abuela y, si yo recibiera el derecho de uso, a unos 225.000 €. Eso limitaría mucho la posible obtención de crédito si tomara el derecho de uso, ¿o estoy cometiendo un error de pensamiento? Con mis abuelos calculé a la persona más joven.

Primero, tendríamos que saber de qué tipo de casa se trata. ¿Casa unifamiliar / casa bifamiliar / casa multifamiliar? El valor del derecho de uso se calcula entonces con el valor del alquiler para las superficies gravadas por el derecho, la esperanza de vida restante de los beneficiarios según la tabla de mortalidad y todo ello descontado a un valor actual. Esta cantidad es entonces la carga previa para el banco, si este derecho de uso debe estar en primer lugar. En orden subordinado no sería tan grave. Si la casa ahora vale, por ejemplo, 400 T€ y tú obtienes el derecho de uso (valor 225 T€) en primer lugar en el registro de la propiedad, una financiación estaría prácticamente excluida. Si vale 800 T€ y los abuelos obtienen el derecho de uso que calculaste, una financiación es fácilmente imaginable.

Ahora es cuestionable la situación de la propiedad. A mis abuelos se les aconsejó que permanecieran como propietarios y nos concedieran un derecho de habitación y además inscribieran un derecho de tanteo testamentario.

Seguramente todavía hablarán con profesionales. Quizás también quieran analizar las ventajas y desventajas del "derecho de habitación" frente al "usufructo", en caso de que esto aún no se haya hecho.

Cuando se avecina una herencia, algunas personas de la familia de repente se ponen muy nerviosas

Sobre todo porque en la actualidad no se puede determinar con certeza quién tendrá derecho a heredar en un momento posterior, quizás en varias décadas. También pienso en familias compuestas, divorcios, nuevos matrimonios, hijos no reconocidos, entre otros.

Es una casa unifamiliar con un alquiler anual estimado de aproximadamente 13.200€ en unos 170m2.
El valor del capital de la abuela es 9.792.
Mi valor del capital sería 17.342.

He consultado en la tabla del 01.01.2020 los valores del capital, posiblemente los números estén ligeramente actualizados.

No es posible dividir en 2 unidades residenciales debido a una única entrada que no puede ser ampliada por protección del patrimonio histórico. Esto fue informado en una primera comunicación breve.

El valor de mercado debería estimarse, no hay información disponible al respecto.

Una pequeña actualización de mi parte:

Hablamos con un abogado especializado en derecho hereditario y él recomendó que el pago a los hijos y copropietarios (porcentaje aún sin definir) sería una solución viable. Así, los abuelos podrían seguir siendo propietarios y nosotros igualmente podríamos obtener una financiación para la construcción.

En la conversación con un asesor bancario, este comentó que es posible hipotecar en función del porcentaje de propiedad. Por ejemplo, si la casa valiera 200.000 EUR y tuviéramos un 50% de propiedad (lo que según el banco deberíamos prever como mínimo), podríamos hipotecar 100.000 EUR. Solo mencionó que desde su perspectiva es recomendable alinear la propiedad proporcional con el volumen necesario del crédito para obtener una tasa de préstamo óptima. El pago a los herederos también puede realizarse con el crédito.

La segunda opción incluye un contrato de alquiler con los abuelos, sin derechos de propiedad para nosotros y la contratación de un préstamo privado para las renovaciones. Estos costos se descontarían del valor de la casa en caso de herencia y el pago a los hijos se pospondría para el futuro (sin embargo, según el abogado, también se podría considerar el valor actual y, por ejemplo, establecer que cada uno reciba 50.000 EUR en caso de herencia). El banco no estarías muy dispuesto a aceptar esta variante. Podríamos obtener hasta 75.000 EUR con un plazo de 84 meses (tasa de interés entre 3% y 5% dependiendo de la solvencia), pero el banco claramente desaconseja esta opción, ya que los créditos para modernización están destinados principalmente a propietarios. El banco solo “haría la vista gorda” en este caso.

En general, en ambos escenarios enfrentaríamos posiciones de costos bastante similares. No vemos ventajas en el segundo escenario; solo pospone la transferencia de propiedad hasta la herencia, probablemente sería más caro en términos del costo total de intereses y, además del préstamo privado, no podríamos utilizar otras cargas crediticias (por ejemplo, en caso de calefacción defectuosa).

La tasación aún está pendiente; debido a la protección del monumento, el banco contrataría a un perito. Sin embargo, no sé si esto se aplica en general en todas las entidades financieras.

Por supuesto, seguimos abiertos a indicaciones y consejos, muchas gracias por leer.