Financiación de la construcción y capital propio

Hola a todos,

esta pregunta seguramente se ha hecho muchas veces, pero las condiciones suelen ser bastante individuales, por lo que simplemente creo un hilo.

Mi novia y yo queremos, como muchos, adquirir una propiedad en lugar de tirar el dinero del alquiler cada mes. El problema es que actualmente no podemos mostrar un capital propio significativo.

Ella tiene casi 30 años y yo poco más de 30. Por ejemplo, llevo trabajando a tiempo completo apenas dos años. Hice una formación profesional, cambié de carrera, luego estudié otra cosa y terminé con el máster. Se ha prolongado. Ahora gano bastante bien, pero prácticamente solo desde hace poco podemos empezar a ahorrar de verdad. El coche todavía tenía que pagarse, el BAföG, el préstamo estudiantil, etc.

Datos principales: ella trabaja desde hace más de 8 años en la misma empresa, en el sector público. Yo llevo casi 1,5 años como empleado directivo. Juntos ganamos netos casi 5.800 €. La mayor parte viene de mí. Pagamos 800 € de alquiler con calefacción.

Se lee a menudo que uno debería mostrar al menos un 20% o mejor un 30% de capital propio, las razones son lógicas: más seguridad, mejores tasas de interés, más ofertas, etc. En nuestra zona los precios de las propiedades ya son bastante altos. No es Múnich o Hamburgo, pero se debería calcular con 400.000 €. Y eso no es nada súper lujoso, por ejemplo, una bonita casa unifamiliar o una casa adosada en esquina.

Solo los costos adicionales de compra en este caso son alrededor de 40.000 € — dependiendo de si se cobra comisión. En total, por lo tanto, unos 440.000 €. Si ahora partimos del 20-30%, serían al menos unos 85.000 € que deberíamos aportar realmente. Si consideramos los 85.000 € y pudiéramos ahorrar, por ejemplo, 1.500 € al mes, ahorraríamos desde ahora durante más de 4 años. Incluso con 2.000 € al mes serían alrededor de 3,5 años. Una herencia o algo similar no está a la vista.

Nos preguntamos simplemente qué deberíamos hacer. ¿Deberíamos realmente ahorrar primero unos 4 años y gastar en ese tiempo alrededor de 38.000 € en alquiler? Y luego, por supuesto, la incertidumbre de cómo será el nivel de interés entonces. Si financiáramos ahora prácticamente sería un 110%. Con esos ingresos probablemente funcionaría, pero probablemente no habría mucha selección y las condiciones serían malas. ¿Deberíamos entonces poder mostrar al menos los costos adicionales de compra antes de pensar en algo más?

Además, en los próximos digamos 2-3 años planeamos tener hijos. Por ello, también tendremos menos ingresos durante un tiempo, dependiendo de cuánto tiempo mi novia o entonces esposa se quede en casa. Por tanto, también podríamos ahorrar menos.

Actualmente estamos bastante indecisos. No hemos hecho cálculos concretos, son solo consideraciones.

¡Unas opiniones serían geniales, gracias de antemano!

Hola, primero que nada. Y el mismo día a día de siempre, tenemos casos similares de vez en cuando. Recién salido de los estudios, bien vivido, primero se pagan créditos y coche... 0,0 capital propio. Vuestros ingresos netos para la clase 1 son muy, muy buenos. Si restáis el alquiler, tenéis 5.000€ netos disponibles. 60.000€ al año. ¿Qué hacéis con el dinero? ¿Qué cantidad de ahorro mensual es realista? Al menos deberíais tener cubiertos los gastos adicionales más un fondo de emergencia. Después, también deberíais explorar el mercado para ver qué queréis (viejo / nuevo / piso / casa) y si 400k son realistas. También hacer un plan a 3 años, cuando haya niños. ¿Cuánto nos cuesta un niño (menos ingresos, costo de la guardería, etc.)? Si ahora financiais demasiado, quizás con niños ya no sea divertido. También una boda cuesta dinero. Ahí 20k se van rápido. Eso también debe estar considerado.

Si realmente eres un ejecutivo en el sentido jurídico, esto afecta negativamente a tus condiciones y tu ingreso tampoco se ajusta en absoluto.
El capital propio u otras garantías son muy importantes, especialmente como autónomo o ejecutivo. No se trata de la tasa de interés, que con ingresos realmente altos apenas juega un papel importante, sino de la seguridad. Cuanto menor sea tu capital propio, mayor debería ser tu tasa de amortización para que puedas llegar lo antes posible a un punto en el que la propiedad tenga en el mercado un valor mayor que la deuda residual más los intereses pendientes.

Hola, un tema actual - con condiciones casi iguales:



En vuestro caso el capital propio incluso está en negativo, porque tenéis deudas (coche, BAföG...)

Por lo demás

Ella tiene finales de 20 y yo principios de 30. Por ejemplo, llevo trabajando a tiempo completo casi 2 años. Hice formación profesional, cambié de carrera, luego estudié otra cosa y le añadí el máster. Se alarga. Ahora gano bastante bien pero prácticamente solo hace poco que podemos empezar a ahorrar de verdad. Había que pagar todavía el coche, BAföG, préstamo estudiantil, etc.

Así le pasa (casi) a todos: primero la formación, en algunos casos más larga por estudios, luego ahorrar, luego construir la casa. Como dices: se alarga. Así es el curso de la vida: hay que pasar un tiempo por eso o adaptar la vida a esta fase larga de búsqueda. No es una vergüenza construir recién a mediados de los 30 o 40.

Sobre el costo del alquiler de 800 con todo incluido: ya no se puede vivir tan barato - disfruta esta ausencia de preocupaciones

¿De verdad deberíamos ahorrar ahora durante aproximadamente 4 años y en ese tiempo gastar alrededor de 38.000€ en alquiler?

Era un cálculo simplificado. Primero tienes que restar los gastos adicionales de tus 800. Solo son 600. Y luego hay cosas no prorrateables que tu arrendador debe pagar/reponer aparte del alquiler básico.

Así que solo 450-500. Pero él asume todos los riesgos y tú eres flexible.

Tampoco debes olvidar que una casa también cuesta mucho más en mantenimiento. La gente/ o mejor dicho, el banco calcula de 2,5 a 3€ por metro cuadrado al mes.

Estamos en una situación similar y construiremos a mediados del próximo año.

Ambos entre mediados y finales de los 20, ingreso neto total de aproximadamente 3.300 €, servicio público y empleados, costos totales de alrededor de 370.000 €.
Nuestro "capital propio" es de 40.000 €, pero eso nos es posible en su mayoría gracias al apoyo familiar. Sin eso, estaríamos en algún lugar alrededor de 10.000 € y no emprenderíamos este proyecto.
Incluso así, tal como está ahora, sabemos que será duro para nosotros. Pero estamos dispuestos a afrontarlo.

Por supuesto, también tuvimos la opción de decir "mejor ahorrar unos años más" y lo pensamos detenidamente. En nuestro caso, con todos los factores que intervienen, tomamos la decisión de llevarlo adelante.