Colaboración con desarrolladores: experiencias

  • Erstellt am 06.07.2022 11:14:23

mayglow

06.07.2022 11:14:23
  • #1
¡Hola!

Actualmente estamos muy interesados en una casa adosada que está siendo construida por un promotor. Por desgracia, nuestro contacto principal está de vacaciones y no quiero molestar demasiado a la persona que lo reemplaza (aunque ya le he preguntado un par de veces, ups). Así que pensé que para preguntas más generales, mejor le pregunto al foro :)

Actualmente tenemos entre otros una descripción de la construcción, pero todavía no un borrador del contrato. Estamos tratando de revisar por nuestra cuenta dónde podríamos ver potencial de costos adicionales más allá del precio fijo ("deseos especiales"), pero en uno o dos puntos nos cuesta un poco estimarlo.

En general: Aquí en el foro se habla mucho también de costos adicionales de construcción, etc. Pero en el caso de un promotor, él es el constructor y no nosotros. ¿Estoy en lo correcto al suponer que por eso realmente no tenemos que preocuparnos de costos "por nuestra cuenta"? En cuanto a las conexiones, hay algunas indicaciones generales (por ejemplo que la electricidad, agua, telecomunicaciones están incluidas), y cuando pienso en cosas como la electricidad provisional para la obra, pues no aparece nada en los documentos que tengo hasta ahora, pero en principio supongo que eso es asunto del promotor porque él es el constructor, ¿no?

En la descripción de la construcción a menudo hay indicaciones como "según cálculo estructural" o algo similar (ejemplo: "Las paredes exteriores por encima del nivel del suelo serán de piedra caliza, si es necesario estructuralmente se harán de hormigón armado. Todas las demás paredes de carga según cálculo estructural.") o también "según indicación del arquitecto" ("En algunas áreas se aplicarán revestimientos de ladrillo klinker, el tono y diseño según indicación del arquitecto."). De hecho sabemos que con una casa adosada vía promotor no tenemos mucha elección y eso nos parece totalmente aceptable. Pero si me imagino que estamos en la fase de construcción y envío a un perito con la descripción de la construcción en la mano, estas indicaciones parecen bastante imprecisas para poder revisar algo fácilmente. (Quiero decir, seguro que podrá decir si algo está mal hecho en la ejecución.) ¿Son estas formulaciones normales o deberían especificarse mejor?

¿Cómo es el procedimiento habitual para los "deseos especiales"? Leí que ya forman parte del contrato notarial (o pueden formar parte). ¿Qué es lo que generalmente se fija antes de la firma del contrato y qué después? ¿Puedo esperar que pronto antes de la firma del contrato tenga que elegir azulejos y decidir dónde van los enchufes, o primero se trata de asuntos más básicos (como mover una pared o algo así)? Seguro que también se lo preguntaremos directamente al promotor, pero no viene mal saber cómo suele funcionar ;) Me imagino que cuanto más defina antes, más seguro estaré de lo que saldrá en precio, ¿o estoy equivocado?

Hablando de precio. Estamos consultando con varios bancos, pero no sabemos bien cómo manejar el tema de los "deseos especiales". Nuestra primera impresión es que estamos bastante contentos con lo estándar en la descripción de la construcción que tenemos. Hay 1 o 2 cosas que nos generan una pequeña duda (los suelos están incluidos, según la zona baldosas o parquet hasta 30€/m²… ¿es suficiente o deberíamos prever un margen?), además hay algunas cosas que quizá añadiríamos (posiblemente 2-3 conexiones LAN más para puntos de acceso, quizá conductos vacíos para fotovoltaica, quizá conductos vacíos en el garaje para wallbox O dependiendo del precio hacer directamente la instalación de la wallbox). También seremos felices sin ellas, pero parece lógico incluirlas ahora. Nuestra idea inicial era pagar eso de nuestro bolsillo, independientemente del financiamiento, pero si luego eso aparece en el contrato notarial y supone un costo adicional y no se lo hemos comunicado al banco, el precio podría ser más alto que el comunicado al banco. ¿Al banco no le importa porque son nuestros propios fondos o puede ser incluso un error no informar al banco porque podría mejorar el valor de tasación? (La casa podría valer más sin necesidad de fondos adicionales del banco). Creo que para nosotros probablemente sean detalles menores que no cambian mucho las cosas, pero aún estoy un poco confundido sobre cómo manejarlo.
 

jrth2151

06.07.2022 12:21:54
  • #2
Actualmente también estamos construyendo con un promotor inmobiliario y ya estamos dos o tres pasos más avanzados. Actualmente estamos esperando el permiso de construcción. Al menos puedo decirte cómo fue el proceso para nosotros.

Habíamos visto una casa a través del Volksbank, que se construye con un promotor como en vuestro caso. Todo ya estaba planificado (plano, fachada, cochera, área exterior, etc.). Todo perfecto.
Con la mayoría de las cosas estábamos muy satisfechos, pero queríamos hacer ajustes en la planta baja y en la planta alta, ya que necesito una oficina y mi pareja quería un baño propio para nosotros. También cambiamos algunas ventanas. Antes del contrato de construcción y la financiación, planificamos todos los ajustes del plano junto con el promotor y él pudo calcularnos un precio de alrededor de 11.000€. Luego añadimos esto como una ampliación en el contrato de construcción.
Nos dijeron que todo lo demás mejor hacerlo durante la selección de acabados y más adelante. Lo importante es tener el permiso de construcción lo más rápido posible, porque ahora la espera es de unas 3 a 4 meses. Preocuparse antes por los enchufes y demás solo retrasa todo. Excepto el plano, la posición de ventanas y puertas se puede cambiar incluso después del permiso de construcción.

Por eso calculamos un margen extra de 20.000€. Un enchufe más cuesta unos 50€, la selección de acabados aún está pendiente. Ahora planeamos con lo estándar, pero nunca se sabe. Vale la pena leer la descripción de la construcción y buscar cada modelo (lavabo, grifo, puerta, etc.) en Google para ver si en general estás satisfecho. Para nosotros todo estaba bien así.
Además quiero que instalen cables LAN, eso también costará algo. Pero planeo conectar tomas y hacer el cableado por mi cuenta. También faltan trabajos de pintura y vinilo. Solo las zonas con azulejos (baño, pasillo, cuarto de lavandería) ya están incluidas. Pero veremos todo eso cuando llegue el momento. Lo importante para nosotros es que con los 20.000€ podamos cubrir todo lo que luego no se puede cambiar fácilmente. Los suelos y la pintura también se pueden hacer después de mudarnos. En el peor caso viviríamos medio año en una obra. De todas formas veo la casa como un proyecto de vida, ¿qué importan unos meses?

Así tuvimos un marco para la financiación. Precio original + ajustes del plano + margen. Cuanto más margen podáis permitiros, mejor, pero luego fijaos en las opciones de amortización anticipada para no quedaros con el dinero del margen si sobra algo al final.

Nuestro banco tomó como precio total en el contrato de construcción (costes de construcción + ajustes) el precio de la casa y expresamos que queríamos un margen extra. Para nosotros fueron máximo 20.000€, porque financiamos prácticamente el 100%. 10.000€ con el banco y 10.000€ del libreta de ahorros.

En nuestro caso solo la compra del terreno fue certificada ante notario. El contrato de construcción es un contrato normal sin notario.

Sobre las otras preguntas:
La electricidad de obra y el agua están incluidos para nosotros hasta que se instalen las conexiones de agua de la casa. Es decir, cuando la compañía de servicios nos ponga un contador en la casa, ya pagamos. Pero eso será después de la estructura, etc. Lo más grande ya habría pasado. Por si acaso ya he contratado un contrato de electricidad con 23 céntimos por kWh que simplemente trasladaremos de nuestro piso a la casa.

Lo que os espera también es el secado del solado. Para eso la calefacción debe funcionar varios semanas seguidas en modo de secado de solado. Según experiencias y dependiendo de la época del año, con bomba de calor se puede gastar fácilmente 1.000€.

Como pequeña recomendación quiero mencionar Instagram. Allí hay muchas familias y constructores que comparten sus planos e ideas. Para alguien sin experiencia no se tiene ni idea de qué querer ni de cómo diseñar planos. Por ejemplo, de allí sacamos el diseño de nuestro baño. Simplemente llevamos la captura de pantalla al promotor y él lo implementó exactamente igual, muy contento de que estuviéramos tan bien preparados.

Por lo demás, simplemente preguntadle todo al promotor sin parar. Parece que tenéis un buen promotor. El nuestro desde el principio dijo que podíamos preguntarle todo lo que quisiéramos. Mejor preguntar de más que luego tener problemas por malentendidos o lagunas de conocimiento. Eso ahorra mucho trabajo y dolores de cabeza para todos.
 

jrth2151

06.07.2022 12:30:02
  • #3
Una cosa importante que olvidé:
Intentad que las citas (cita con el notario, firma del contrato de construcción, firma de la financiación) estén muy cerca unas de otras en el tiempo. En cada uno de estos contratos tenéis un derecho de desistimiento de 14 días. Si algo no funcionara, y ya se sabe que actualmente nunca se sabe, entonces podéis salir fácilmente de la situación.
Nuestro orden fue contrato de construcción -> financiación -> cita con el notario. Todo en una semana. Este orden es recomendable porque el notario necesita los documentos de la financiación para la hipoteca.

Edit: Como nadie lo mencionó antes, pero nosotros no éramos del todo conscientes:
Al principio os llegarán un montón de facturas pequeñas de las distintas oficinas. En total no es mucho, pero aquí se van fácilmente 1000€.
Por ejemplo, la inscripción provisional en el Registro de la Propiedad cuesta 70€. El número de la casa cuesta 30€. Los costes notariales del vendedor del terreno fueron 250€, que tuvimos que reembolsarle y así sucesivamente.
 

Axolotl2022

06.07.2022 12:51:26
  • #4


Entonces es muy sencillo. Ustedes NO construyen con un promotor, sino con un contratista general. Un promotor SIEMPRE vende un producto terminado casa con terreno. Un contrato con promotor también debe ser necesariamente notariado. Aquí los pagos también se realizan según el reglamento de agentes inmobiliarios y promotores, y no libremente. Hay muchas otras diferencias en comparación con su proyecto de construcción.
 

jrth2151

06.07.2022 12:56:50
  • #5


He aprendido algo más. ¡Gracias!
En general, sin embargo, todo lo demás probablemente es muy similar.
 

Mahri23

06.07.2022 13:19:17
  • #6

Si haces tú mismo el patch y conectar las tomas, también puedes tender los cables desde las tomas hasta el cuarto de servicio. ;)
Yo también lo hice por mí mismo. El contratista general instaló tubos vacíos. Eso facilitó mucho la instalación. También pude distribuir nuestros cables de satélite y algunos cables de altavoz en el desván.
 

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