Cálculo para una casa unifamiliar con una superficie habitable de 175 m², sótano y garaje doble

Hola a todos,

mi esposa y yo estamos planeando actualmente la compra de un terreno y la construcción del mismo con una casa unifamiliar. Ya se ha establecido el primer contacto con el agente inmobiliario y el arquitecto. El terreno se encuentra en una muy buena zona de Worms (pertenece al área metropolitana de Rhein-Main y Rhein-Neckar en Renania-Palatinado), ubicado en una calle de juegos muy tranquila. El entorno ya está completamente edificado (por lo tanto, no es una zona de nueva construcción).
Soy consciente de que una estimación de costos "general" es muy, muy difícil, ya que depende, entre otras cosas, de factores regionales y deseos de equipamiento. Solo quiero asegurarme de no haber olvidado nada fundamental y tener una dirección aproximada - por eso intento organizar todo "de forma aproximada" y agradezco las sugerencias.

Terreno:
640 m² a 500 EUR por m², es decir, 320.000,00 EUR precio de compra no negociable
Comisión del agente inmobiliario del 5,95 %, es decir, 19.040,00 EUR
Impuesto de transferencia de propiedad 5,00 %, es decir, 16.000,00 EUR
Costos notariales fijos 6.400,00 EUR

Los costos totales por precio de compra y gastos adicionales ascienden por lo tanto a 361.440,00 EUR.
El precio por metro cuadrado es algo "ligeramente" alto tendencialmente. Sin embargo, mi esposa y yo estamos de acuerdo en que el terreno vale la pena, al menos para nosotros.
Las parcelas para construcción son muy escasas aquí. Posiblemente el propietario aún negocie un poco.

Costos de construcción / costos de producción:
Aquí puede ser importante plantear algunos parámetros por adelantado:
• No se planean trabajos propios - la casa debe entregarse llave en mano.
• Según el plan de desarrollo es posible una construcción de 1,5 plantas (con tejado a dos aguas, tejado de un agua o tejado a cuatro aguas - se prefiere tejado de un agua aquí) - altura del muro de remate 60 cm.
• Superficie habitable prevista de 175 m² en planta baja y planta superior en total. Planeamos un área amplia de sala de estar/comedor/cocina y un aseo para invitados en planta baja. En la planta superior habrá dormitorios, baño principal, vestidor, habitación infantil/invitados y oficina.
• Construcción masiva
• Garaje doble planeado (masivo)
• Sótano
• Suelo radiante y/o bomba de calor
• Posible estándar KFW 55
• Sistema central de ventilación
• Baño principal en la planta superior con ducha, bañera e inodoro
• Baño para invitados en planta baja con ducha e inodoro
• Suelo en la planta baja: parquet por unos 70 EUR por m² / en la planta superior vinilo por unos 35 EUR por m²
• Persianas eléctricas o estores exteriores en planta baja
• Domótica (opcional, si aún cabe en el precio)
• La mayor cantidad posible de vidrio en el salón/comedor en planta baja con frente acristalado grande (opcional, si aún cabe en el precio)

He desarrollado ahora diferentes enfoques - de antemano: soy consciente de que los valores son muy aproximados, pero simplemente quiero obtener una "sensación" para un precio APROXIMADO - o recibir sugerencias sobre lo que falta:

Enfoque 1:
- 175 m² de superficie habitable a 2.000,00 EUR por m² (valor orientativo) da 350.000,00 EUR
- Garaje doble 20.000,00 EUR (este valor me parece por el momento demasiado bajo, probablemente iría más por 30.000,00 EUR)
- Jardinería 35.000,00 EUR (aquí no hay grandes exigencias, el terreno está cercado por la derecha y por detrás, se trata principalmente de cercar el frente y el lado izquierdo, así como colocar césped en rollo. Una pequeña terraza [30 m²?] hacia el jardín también sería suficiente)
- Sótano 50.000,00 EUR adicionales a los 350.000,00 EUR de costos de construcción mencionados
- Costos adicionales de construcción 35.000,00 EUR
Da un costo de producción de 490.000,00 EUR.

Enfoque 2:
- 924 m³ de volumen construido (incluido sótano) a 450 EUR por m³ (superficie base aprox. 10x11 metros x 3 pisos x factor 2,8 = 924 m³ aprox., probablemente un poco menos). Los 450 EUR por m³ de volumen construido para construcción llave en mano los investigué en línea) da 415.800,00 EUR (aquí incluidos los costos adicionales de construcción)
- Si añado también los 35.000,00 EUR de jardinería y los 20.000,00 EUR del garaje obtengo un costo de producción de 470.800,00 EUR

Por precaución seguiría calculando con los 490.000,00 EUR.

Otros:
Queremos una piscina. La oferta de un amigo constructor de piscinas es de 28.000,00 EUR, a lo que añadiría otros 5.000 EUR para la "zona exterior de la piscina" (nada elaborado). Es decir, 33.000,00 EUR.
Una cocina nueva también la hemos presupuestado con 15.000,00 EUR (aunque, tras una primera visita a varios estudios de cocina, probablemente estemos "por debajo del presupuesto").
Otros 6.000,00 EUR hemos previsto para "imprevistos".

Total:
Terreno 362 TEUR
Construcción casa 490 TEUR
Otros 54 TEUR
Total: 906.000,00 EUR

Hola,

no puedo decir nada sobre los precios regionales en tu zona.
Con respecto al precio del terreno, según tu descripción de la zona, creo que 2.000/m² ya es difícil de alcanzar dentro del estándar normal al comenzar la planificación ahora.
Echando un vistazo rápido a tus deseos, ya estaríamos dentro de un estándar más alto. Mejor calcula con 2.500/m².
450EUR/m3 es lo mismo pero en verde. Los veo más bien en 500EUR/m3.

El sótano es complicado. Depende mucho del terreno y del suelo. Con 50k todo tendría que estar perfecto: sin agua, sin problemas de suelo, etc. y aun así. Yo calcularía el sótano más bien por 70k. Si quieres que haya habitaciones con calidad de vivienda, entonces con gusto más.
Los costos adicionales de construcción podrían alcanzar.
Piscina, no tengo idea.
¿6.000EUR de reserva? ¿Eso es tu colchón? Eso no es ni siquiera el 1% de tu volumen... ¡¡añade un 0!!
¿Pisos? ¿Son precios "instalados" o solo material?

Tus deseos extras pueden quedar dentro del marco, o puedes calcular para grandes superficies de ventanas a nivel del suelo/hasta el techo y el KNX Smart Home cada uno con 50k extra. Eso depende mucho de tus ideas exactas.

Estaría más cerca de unos 180.000 € adicionales para el proyecto. Es decir, 1.058.940 € todo incluido. Estoy seguro de que en la zona de Worms deberías contar no con 450 €/m³ sino con 550 €/m³. Porque, por lo que leo, también tenéis ciertas demandas en cuanto a la equipación. Si queréis una ventilación controlada del aire interior que luego se instale en el suelo, tenéis al menos 15-15 cm de solado. Si se cuenta con una altura mínima de techo de 2,5 m desde la superficie del suelo, para el cálculo yo contaría con 3,0 - 3,1 m. El garaje doble está, como ya dijiste, más bien en torno a 30.000 €. El presupuesto para la cocina no encaja con vuestras demás exigencias (ventilación controlada, KNX, mucho vidrio, piscina, etc.). El terreno, por supuesto, cuesta bastante, pero sí, tuvimos que pagar algo similar, así que conozco bien el problema de los terrenos buscados. En tu lugar habría calculado así:

Terreno: 362.000 €
Casa: 10 m x 11 m x 3 m x 3 plantas = 990 m³ x 550 €/m³ = 544.500 €
Garaje doble: 30.000 €
Costes adicionales de construcción (incluyendo cocina, muebles y exteriores en terreno plano): 125.000 €
Piscina: 28.000 €
Total: 1.089.500 €

Si los 908.000 € (que ya es bastante) son el límite máximo, habrá que recortar. Entonces probablemente se eliminarán el garaje doble y la piscina. Así como también reducir superficie.
Así que es un buen palo, que primero habrá que financiar...

Gracias por las rápidas respuestas.
Voy a revisar mi cálculo para considerar los 500-550 EUR por m³ de espacio construido mencionados aquí y, si es necesario, reducir un poco la superficie habitable. Después de una primera estimación aproximada, eso ya era de por sí una cifra un poco alta.

No me gustaría superar un costo total de 950.000,00 EUR. Aunque habría un margen adicional, eso es simplemente una cuestión mental.

¿Cómo se desglosan los costos adicionales que mencionas por un importe de 125 TEUR?
Si calculo 15 TEUR para una cocina nueva, 35 TEUR para la zona exterior, tendría aún 75 TEUR adicionales en costos indirectos de construcción.
Gracias de antemano

¿6000 EUR de reserva? ¿Eso es tu margen? Eso ni siquiera es el 1% de tu volumen... ¡añade un cero más!

No, no. Aquí realmente se trata de cosas como decoración, alguna estantería o algo por el estilo.

Hay un margen adicional más allá de eso.

Gracias por las rápidas respuestas.
Revisaré mi cálculo para considerar los 500-550 EUR mencionados aquí por m³ de espacio construido y, si es necesario, reduciré un poco la superficie habitable. Después de una primera estimación aproximada, de todos modos, esto parecía un poco elevado.

No me gustaría superar los 950.000,00 EUR de costos totales. Aunque habría un margen adicional, es más una cuestión mental.

¿Cómo se desglosan los costos adicionales que mencionas por un importe de 125.000 EUR?
Si calculo 15.000 EUR para una cocina nueva y 35.000 EUR para el área exterior, me quedarían 75.000 EUR adicionales para otros costos asociados a la construcción.
Gracias de antemano


No, no. Aquí realmente se trata de cosas como decoración, alguna estantería o similar.

Hay un margen adicional disponible.

Al principio, recibimos un resumen muy bueno de los costos adicionales de construcción del constructor rojo con la V. Me pareció realmente razonable. Lamentablemente no lo tengo a mano. Pero si ustedes consideraran los 550 m³, probablemente una gran parte de eso ya estaría cubierta. En ciertas circunstancias, incluso se podrían ahorrar entre 30.000 y 40.000 €. Pero solo las obras de tierra, especialmente para el sótano, las estimaría en al menos 35.000 €.

Si calculo 15.000 EUR para una cocina nueva y 35.000 EUR para la zona exterior, tendría todavía 75.000 EUR adicionales en costos secundarios de construcción.

Solicitudes, conexiones, topógrafos, selección de muestras, muebles nuevos, etc. Ya te gastarás ese dinero. Solo como ejemplo: en su momento recibimos una primera oferta para la cocina de 15.000 EUR. Seguramente no al nivel de la vivienda social pero tampoco nada lujoso. Al final fue casi 30.000 EUR con almacenamiento ampliado, electrodomésticos muy buenos, campana extractora de alta calidad, etc. Eso se va rápido.