¿Comprar propiedad con fondos propios o con hipoteca (préstamo)?

Hola,

una pregunta corta: se trata de si (desde el punto de vista fiscal) es mejor pedir un crédito para la compra de una casa o un apartamento o si es mejor pagar al contado (si es que se tiene el dinero).

Supuestos:

Precio de compra del apartamento 100.000 €
En el banco se tienen 100.000 €
Sobre los cuales supuestamente se obtiene un 2 % de intereses/dividendos = 2000 € (menos 26,375 % de impuesto a las ganancias (sin impuesto eclesiástico)) = 1472,5 € de rendimiento después de impuestos.

El inmueble será alquilado. Por lo tanto, se podrían deducir los intereses del crédito.

Supongamos:
Pedir un crédito de 100.000 €
Tasa de interés por ejemplo 2,2 % = 2200 € de intereses al año
(Amortización y por ende intereses menores se dejan fuera por ahora)

Si uno/tengo un ingreso algo mayor a 50.000, se paga aproximadamente un 45 % de tasa marginal de impuesto.
Entonces, con una tasa de interés del 2,2 %, en realidad se pagaría solo (2,2 % - 45 %) 1,21 % de intereses

¿Lo veo bien que en ese caso es mejor un crédito, ya que por el crédito en realidad solo se paga un 1,21 %, pero en el banco se obtiene un 1,4725 % (ambos después de impuestos) – y por así decirlo se obtiene un 0,2625 % mejor?

¿Está bien calculado así?
Es decir, la tasa de interés del crédito menos 45 % comparada con la tasa alternativa menos 26,375 %.

Entonces sería así que, en principio, en ese caso solo a partir de aprox. 2,7 % (tasa de interés del crédito) sería más rentable usar los propios medios. Porque hasta aproximadamente 2,7 % siempre sería más ventajoso tomar el crédito que usar los propios medios.
Cálculo:
2,7 % menos 45 % = 1,485 %, que es aproximadamente igual al 1,4725 % de rendimiento de su cartera.

¿Está así correcto? ¿O tengo algún error de pensamiento?

Se deja fuera de consideración que uno obtiene, por supuesto, una mejor tasa hipotecaria con propios medios. Eso lo tengo claro. Solo quiero saber si no cometo error de pensamiento y a partir de qué porcentajes es más barato usar propios medios y a partir de cuándo es mejor tomar un crédito.

Gracias por su ayuda.

Se debe dejar de lado que, por supuesto, se obtiene un mejor interés hipotecario mediante fondos propios. Eso lo tengo claro. Solo quiero saber si no estoy cometiendo un error de pensamiento y a partir de qué porcentajes es más conveniente utilizar fondos propios y cuándo es más barato solicitar un crédito.

Básicamente, se puede calcular así. Pero una consideración puramente fiscal es demasiado limitada. Sin tener en cuenta el capital propio, el porcentaje de financiación, las tasas de interés que cambian como resultado, los costos adicionales de una financiación y también la inflación, todo el cálculo está incompleto. El resultado no será correcto de esa manera.

También surge la pregunta de si se compra la propiedad como inversor de capital o como inversionista. Como inversor de capital, me alegro de obtener un rendimiento bruto por alquiler del 3-5% (comportamiento pasivo). Como inversionista, pienso en cómo puedo desarrollar más la propiedad (comportamiento activo) con el objetivo de lograr un rendimiento neto de dos dígitos. Y entonces entran en juego los criterios mencionados anteriormente.

Gracias por las respuestas,

como dije, lo de la seguridad para el banco, etc., debería dejarse de lado por ahora. A mí solo me interesa el cálculo y el efecto fiscal. La inflación es quizá otro aspecto a considerar, pero supongo que debería compensarse, ¿no? También buen dato lo del [sparefreibetrag]. Sin embargo, ese ya está usado desde hace tiempo.

Solo quería analizar el aspecto fiscal. Como mencioné, entiendo que si aporto capital propio baja el tipo de interés. Pero aquí se podría calcular un poco más. Supongamos que nos quedamos con el préstamo de 100.000 €, pero la vivienda ahora costase 110.000 € y se usaran 10.000 € de capital propio. Es decir, el préstamo sigue siendo 100.000 €, pero el tipo de interés bajaría de 2,2 % a solo 2 %. Así se ahorrarían 0,2 puntos porcentuales en los 100.000 € completos respecto a la financiación total. Ahora el cálculo se complica un poco.

Ahora para los 10.000 € aportados no tendría un rendimiento del 1,4725 %, pero sí que pagaría un 0,11 % menos sobre los 100.000 € completos (tras descontar/sumar los impuestos deducibles).

uy uy... ¿existirá por ahí algún calculador para esto? Sería genial.

No entiendo muy bien tu segundo párrafo. Primero, no sé muy bien qué entiendes por [aktiv] y segundo, ¿qué tendría que ver eso con la financiación, el interés y el aspecto fiscal de la financiación?

Gracias por vuestra ayuda

Claro que existen esos programas, pero no son nada baratos. Es software específico del sector.

El inversor compra un inmueble, lo alquila y disfruta de la rentabilidad con respecto al dinero invertido. A través de una financiación puede apalancar su capital propio, de modo que la rentabilidad respecto a su aportación de capital propio aumenta.

Un inversor ve todo esto como una inversión. Hay una planificación extensa sobre cómo debe desarrollarse el inmueble en el futuro. En pocas palabras: precio de compra bajo, realizar inversiones (modernizaciones,...), aprovechar ventajas fiscales, realizar el potencial de aumento del alquiler, después de 10 a 15 años posiblemente venta con la correspondiente plusvalía (libre de impuestos).

El inmueble se considera como una empresa, que debe ser dirigida y gestionada. Esto implica un esfuerzo considerablemente mayor que el del inversor que básicamente solo quiere aparcar su dinero y obtener intereses. La recompensa del inversor es entonces, con suerte, una rentabilidad del alquiler muy superior al doble dígito. En relación con el capital propio invertido, varios cientos o miles por ciento.

En su caso también sería posible que fraccione su capital propio en cinco partes, compre cinco inmuebles con un 80% de financiación cada uno. De manera muy aproximada y a ojo: asumiendo que todos los inmuebles generen una rentabilidad positiva, su beneficio en relación con el capital propio sería cinco veces mayor.

En relación con su caso, también sería concebible que dividiera su capital propio en cinco partes y comprara cinco inmuebles con un financiamiento del 80% cada uno. Aproximadamente, a grandes rasgos: bajo la suposición de que todos los objetos generan un rendimiento positivo, su ganancia en relación con el capital propio sería cinco veces mayor.

Por supuesto, este efecto de apalancamiento con intereses aumenta el riesgo y ya no es comparable con inversiones a plazo fijo del 2%, sino que debería rendir considerablemente más.

@ GeorgPuetz:

¿software sectorial para una fórmula matemática? eso también se podría hacer con algo de esfuerzo y comprensión matemática en Excel. algo así seguro que ya existe, ¿no?

sin embargo, esa no es la cuestión en absoluto y realmente no tiene mucho que ver con la financiación. si después modernizo para alquilar/vender mejor, si hay aumentos de alquiler o no, cómo está la ubicación, etc., eso es otra cuestión completamente diferente. que aquí no está en discusión.
una vez más. para mí se trata de si de mi millón en el banco compro el piso al contado o lo financio - y en este caso teniendo en cuenta el punto de vista fiscal.

en mis rendimientos de capital recibo los rendimientos menos el 26,375 % (impuestos)
y ahora la cuestión es si debo dejar el dinero en el banco o no. o si debo pedir un crédito que me cuesta el interés del crédito menos aprox. 45 % (tipo impositivo del IRPF).

y si lo veo bien o tengo un error de pensamiento.


@ Musketier:
como ya he dicho eso no está en discusión. si prefiero invertir mi dinero en acciones altamente especulativas o comprar 20 pisos. se trata únicamente de si lo calculo bien o tengo un error de pensamiento.

luego puedo calcular por mí mismo si con inversiones más arriesgadas puedo obtener un 10 % menos un 26,375 % y sopesar el riesgo, etc. (pero de eso no se trata)
y usar mi interés del crédito. y comparar ambas magnitudes.