Comprar terreno primero, luego construir - ¿experiencias / consejos?

Hola a todos, primero que nada un saludo al grupo. Encuentro que el foro es excelente.

Nosotros, una familia con 2 niños pequeños, queremos construir.

Ingreso familiar con subsidio por hijos de 4500 euros, eso se mantiene por ahora, ya que mi esposa quiere quedarse en casa hasta que los niños empiecen la escuela. Después trabajaría a tiempo parcial.

Estado actual: Vivimos en una casa adosada de 102 m² incluyendo la superficie habitable + sótano que se utiliza como espacio habitable.
El espacio es excelente y no es la razón por la que queremos construir. La casa es propiedad y se va a vender, no tenemos gastos por la venta.

Tenemos un terreno en perspectiva de aproximadamente 800 m², con ligera pendiente (aprox. 8 m de diferencia de altura en 53 m).

La parcela constructible sería de 8,25 m x 16 m.

Desde la calle hay unos 14 m hasta el inicio de la parcela constructible. Por lo tanto, se necesita una entrada larga.

El terreno cuesta, incluidos los gastos adicionales, 173.000 euros.

Mi plan es financiar primero el terreno de forma variable. Ya tenemos una oferta.

Tipo de interés 2%
Amortización 2%
Cuota bancaria 500 euros

Para el terreno tenemos un compromiso verbal.

El terreno está en una ubicación soñada y es muy solicitado. Para nosotros fue claro que queremos llevarlo a cabo.

Nuestro plan ahora es planificar la casa: 1 1/2 pisos con techo a dos aguas está predeterminado.
125 m² con sótano sería ideal.

Presupuesto: 500.000 euros

¿Construcción en obra sólida o casa prefabricada? Eso aún no lo tenemos claro.

Capital propio 80.000 euros

Tenemos una oferta de un banco para un monto de financiación de 420.000 euros al 1,40% por 10 años con 3% de amortización, lo que hace 1540 euros mensuales.

Sin embargo, solo 12 meses de intereses sin disposición? ¿Eso no funciona? Por eso compramos el terreno sin problema, buscamos tranquilamente y empezamos y el banco que luego financie nuestra casa podrá cancelar sin costo la financiación variable del terreno.

¿Hay objeciones, consejos o sugerencias?

Mira detenidamente el plan de urbanización y la ladera. 8 metros por 53 metros, ¿eso son más o menos un 20%?
En el área edificable: ¿cómo es la ladera allí? Haz un dibujo del perfil lateral y mira si y cómo lo harán con un sótano. Eso evita sorpresas.
Los costos de cimentación también serán más altos. Eso debe ser tenido en cuenta en el cálculo.
Comprar primero con préstamos variables es lo mejor, ¡sí!
Sin embargo, a menudo existe una obligación de construcción hasta 3 o 5 años. Pero generalmente solo aplica en terrenos municipales.

8m por 53m no es una pendiente fácil. Y como yo calculo, el terreno solo tiene 15m de ancho, de los cuales se deben descontar al menos dos veces 3m, quedan 9m de ancho. Tú ya has determinado el área edificable, que no es tan generosa. Además, me parece que ni siquiera tienes una idea de cuánto costará la vivienda deseada y la pendiente (no fácil), pero el banco quiere ofrecerte un crédito por una suma ficticia x? Mala idea. Si realmente quieres ese terreno, entonces financia de manera variable. Por cierto, el camino largo de acceso y las vías de desarrollo tampoco son gratis.

El camino es indiscutiblemente correcto CUANDO para vosotros está claro que podéis construir la parcela con una casa según vuestras ideas y que el presupuesto es suficiente o flexible.

327k para una casa en la ladera todo incluido no es realmente mucho, por no decir directamente: insuficiente.

Ok gracias, entonces quiero hacerlo variable de todas formas, porque no quiero presión. De hecho, no tengo idea, pero pensaba que 500.000 euros sería una base sólida. Actualmente tenemos prácticamente 350.000 euros para la casa con costos de construcción, etc. También somos básicos y no necesitamos una casa de lujo, entonces no sótano..., sin embargo, la ubicación debe ser buena, a 10 metros está el bosque y la ciudad se puede alcanzar en 5-7 minutos en coche, así que debe ser la ubicación y todo lo demás se debe ajustar, también tenemos ahorros para la construcción si realmente se vuelve más caro, pero no queríamos usar eso necesariamente. Tampoco tengo ofertas todavía, quería empezar de verdad cuando el terreno esté transferido y luego presentar los hechos al proveedor de construcción, ellos seguramente pueden planificar mejor y yo recibiré respuestas concretas. El terreno tiene una fuerte pendiente y justo en el área edificable es relativamente plano desde la vista lateral. Dentro del área edificable hay 16 metros y luego 1,5 metros de pendiente. Del lado de la calle son 17 metros de ancho. No hay obligación de construir, pero queremos iniciar rápidamente. Todos me dicen con todo incluido aproximadamente 16 a 17 meses desde la firma, también quiero pedir ofertas al constructor general, solo que no sé exactamente sobre los promotores, todavía estamos en la fase inicial.

Para aclarar, ya he descontado los costos adicionales del terreno de 23.000 euros, por eso nos quedan 350.000 euros para la casa + costos de construcción.

La oferta del banco con la suma ficticia de 500.000 euros la tiré a la basura, creo que ese es el gran problema, la gente entonces tiene presión y todo debe hacerse rápido, eso quiero evitar. Gracias, eso me ayuda mucho, entonces variable no estaba tan mal.

Has escrito que el terreno cuesta 173k [inkl. Nebenkosten]. Con un volumen total de 500k no quedan entonces 350k disponibles.

El camino es el correcto, solo con el terreno puedes obtener ofertas utilizables. Solo debes estar seguro de que con los límites del [Baufensters], la dirección de desarrollo, los estacionamientos, la orientación de la terraza/jardín y las especificaciones del [Bebauungsplanes] puedes construir una casa según tus ideas. Si no, te quedarás con un terreno y comenzarás a hacer compromisos antes de colocar la primera piedra.