Renovación de Bungalow - Medidas de renovación y remodelación, selección

Estimados señores,

mi esposa y yo estamos planeando actualmente la compra de un bungalow con sótano completo (aún no seleccionado definitivamente) (Año de construcción entre 1965 y 1975) con aproximadamente 150 m² de superficie habitable en estado "que requiere reformas", para luego diseñarlo según nuestras ideas. Nuestro presupuesto es de 700.000 € (todo incluido - compra, rehabilitación, renovación) y ya tenemos algo de experiencia con la renovación de un piso antiguo de 1910 (distribución de espacios, suelos, paredes, electricidad), pero todavía no tenemos experiencia en la rehabilitación de una casa.

Actualmente, dentro de la rehabilitación, planeamos las siguientes medidas (cada una de ellas en una forma que garantice las mejores subvenciones posibles); agradecería que nos indicaran si hemos olvidado algo o si la estimación de costos está muy errada:

[*]Calefacción - instalación de bomba de calor, incluidos los radiadores correspondientes (Coste estimado antes de subvenciones 30.000 €)
[*]Aislamiento de la casa incluyendo el techo plano (Coste estimado antes de subvenciones aprox. 40.000 €)
[*]Instalación de ventanas nuevas con triple acristalamiento, incluyendo aproximadamente 4-6 metros de fachada con ventanas al suelo (Coste estimado antes de subvenciones aprox. 20.000 €)
[*]Instalación de puertas nuevas con protección antirrobo (Coste estimado antes de subvenciones aprox. 8.000 €)
[*]Rehabilitación completa del baño (Coste estimado aprox. 40.000 €)
[*]Rehabilitación completa del aseo (Coste estimado aprox. 10.000 €)

Coste total estimado de la rehabilitación: 148.000 € (Factor de incertidumbre del 20 %, planificación del presupuesto por tanto 177.600 € antes de subvenciones)

En el marco de la posterior renovación, habíamos planeado las siguientes medidas (más importantes); de nuevo, cualquier comentario o corrección será bienvenida si nuestra estimación de costes está muy desviada:

[*]Colocación de parquet de alta calidad en unos 100 m² - 15.000 €
[*]Colocación de azulejos de alta calidad en unos 50 m² - 7.000 €
[*]Instalación de aire acondicionado multisplit para aprox. 100 m² - 4.000 €
[*]Puesta en marcha del hogar, incluyendo estufa si fuera necesario - 6.000 €
[*]Pintura de interiores - 8.000 €
[*]Renovación de la instalación eléctrica de la casa, incluyendo cables, enchufes y interruptores: 10.000 €
[*]Pintura de fachada - 10.000 €
[*]Instalación de zona de bienestar (sótano - jacuzzi, sauna) - 25.000 €
[*]Piscina (exterior) - 20.000 €

Coste estimado de la renovación: 105.000 € (Factor de incertidumbre del 20 %, planificación del presupuesto por tanto 126.000 €)

Actualmente estamos en la fase de selección del inmueble, y por ello una pregunta directa:

[*]¿Cuáles son los absolutos "no-go" en un inmueble, es decir, defectos sustanciales que hagan imposible una rehabilitación en el alcance que hemos descrito arriba? Supongo que serían desperfectos en la estructura del edificio, hundimientos, grietas o filtraciones de agua?
[*]¿Qué otros desperfectos adicionales deberíamos tener en cuenta, que causarían esfuerzos considerablemente mayores a los calculados arriba?
[*]¿Cómo se debe tratar idealmente el tema de las tuberías? Su estado normalmente no está claro en la compra. ¿Se ignora y se interviene solo "cuando sea necesario"?

En general: ¿hay cosas en las que debamos fijarnos obligatoriamente en la selección del inmueble que no sean "sentido común" (algo como protección de monumentos, máxima elegibilidad para subvenciones)? Si es así, nos encantaría recibir este conocimiento.

Y última pregunta: para obtener las máximas subvenciones y elegir con inteligencia, ¿a quién se debe acudir? Queremos - especialmente porque los dos ganamos bien y no somos expertos en el tema - evitar caer en manos de un "asesor" que solo nos saque dinero y al final no aporte valor añadido; los dos somos consultores empresariales, por lo que en el "caso estándar" podemos manejar bastante bien las solicitudes de subvenciones y similares... pero también sabemos que a veces un especialista aporta más. ¿Qué opinan ustedes?

Saludos cordiales y que tengan un buen domingo
Thom

Lo decisivo probablemente sea primero la ubicación del objeto así como la estructura del edificio.

Todo lo demás se puede resolver con más o menos gasto económico.

La ubicación debe ser adecuada, no se puede cambiar. Ruido, sol, vecinos, jardín, ubicación en pendiente, etc.
La estructura del edificio debe ser adecuada. Material utilizado, daños físico-construccionales, altura de los techos, paredes portantes, distribución, estructura del techo, estado del sótano o sustancias tóxicas presentes en materiales usados en aquella época.

Si estas condiciones básicas son adecuadas, solo entonces planificaría concretamente.

Por experiencia propia, en un caso así preferiría una construcción nueva, especialmente si el respaldo financiero es adecuado.

Hmm… Sanierung significa "casi todo nuevo". ¿No se calculan 2000€/m² de superficie habitable para eso? En vuestro caso, ¿entonces 300000€ más un margen adicional?

Las ventanas, baños y azulejos me parecen demasiado bajos, he leído cifras muy diferentes aquí en los últimos 2 años.

¿Cuánto debería costar la casa? ¿Cuál es el valor de la casa?

mi esposa y yo estamos planeando actualmente la compra de un bungalow completamente sótano (aún no seleccionado definitivamente) (año de construcción entre 1965 y 1975) con aproximadamente 150 m² de superficie habitable en estado "necesitado de renovación", [...] aislamiento de la casa incluyendo techo plano

Ambos son ya buenas fechas de construcción, solo el techo plano (¿lo tienen ambos?) me molestaría/hacía que me alejara.

¿Cómo se debe manejar idealmente el tema de las tuberías? Su estado generalmente no está claro al momento de la compra. ¿O se ignora y se interviene "bajo demanda"?

Y última pregunta: para obtener las máximas subvenciones y elegir inteligentemente, ¿a quién se debe consultar? No queremos—especialmente porque ambos ganamos bien y no somos expertos—caer en manos de un "asesor" que solo nos saque dinero y al final no genere ningún valor añadido; ambos somos consultores empresariales, por lo que en el "caso estándar" podemos manejarnos bastante bien con solicitudes de ayudas y demás... pero también sabemos que a veces un especialista aporta más. ¿Cómo lo ven ustedes?

Entre otras cosas por aspectos del estado técnico, no consultaría un asesor solo para temas financieros, sino un arquitecto con experiencia en reformas. En Baviera tendría que buscar yo mismo, en NRW podría recomendar inmediatamente a alguien.

Lo encuentro en general bastante realista, más bien un 10% más.
También hemos hecho una renovación completa y lo volveríamos a hacer. Por un lado está el tema del costo (demoler + estructura es ciertamente más de 100k de recargo respecto a la devolución a la estructura básica) y por otro lado nos gustó el bonito aspecto de crear algo nuevo a partir de algo antiguo y aprovechar lo existente. ¡Mucho éxito!
Como dice : ¡definitivamente busquen un arquitecto que tenga ganas de hacerlo!

como dice @11ant: ¡definitivamente busquen un arquitecto que tenga ganas de hacerlo!

Sobre todo me refería a que debe aportar competencia específica, y que también vaya con ustedes a la visita.

Por cierto, en otro lugar (en un hilo de crosspost) ya reconocí que interpreté mal la pregunta en mi respuesta anterior (es decir, que se trataba de dos candidatos concretos de los años de construcción 1965 y 1975) - pero parece que solo se trata de la ventana de búsqueda por año de construcción y no está dicho si en ese filtro ya quedaron objetos seleccionados.