Contrato de ahorro para vivienda con préstamo anticipado versus préstamo de anualidades

Hola, nos gustaría comprar una casa (Kaufpreis 300.000 Euro, Nebenkosten 25.500) y ahora estamos comparando dos conceptos de financiación. Quizás pueda obtener algunas sugerencias de ustedes al respecto.
Nuestro capital propio asciende a 110.500 euros, y el monto del préstamo es de 215.000 euros. La cuota mensual debería ser de 1000 euros.
Oferta 1: Préstamo con amortización constante, tasa efectiva 1,27%, plazo de interés fijo 10 años, la deuda residual sería de 105.227 euros, si no consideramos ningún pago extraordinario (aunque estos serían posibles con esta oferta). Habríamos pagado entonces 20.000 euros en intereses y amortizado 109.773 euros.
Oferta 2: Contrato de ahorro para vivienda Signal Iduna F60 con préstamo anticipado. En este caso pagaríamos durante 10 años un interés efectivo del 1,58% sobre los 215.000 euros (268 euros mensuales, tras diez años habremos pagado 32.250 euros en intereses). Al mismo tiempo ingresaríamos mensualmente 731 euros en el contrato de ahorro para vivienda, que se capitalizan con un interés del 1%. Después de diez años, el préstamo anticipado es reemplazado por el contrato de ahorro, la deuda residual entonces sería de 124.000 euros, que se capitalizaría a una tasa del 2,25% hasta el final. Aquí no se han tenido en cuenta pagos extraordinarios ni ahorros especiales.

Son dos tipos de financiación completamente distintos y es difícil compararlos, eso lo tengo claro. Hemos hecho muchos cálculos y también probado variantes con diferentes niveles de pagos extraordinarios. Llegamos a la conclusión de que con el préstamo con amortización constante definitivamente se ahorra si consideramos pagos extraordinarios anuales de 2000 euros o más. Además, se ahorra en cualquier caso mientras la tasa de interés esté debajo de aproximadamente el 4% en 10 años. Ahora bien, ninguno de nosotros es adivino y no sabemos dónde estará la tasa de interés dentro de diez años, y el tema de los pagos extraordinarios siempre parece atractivo, pero si realmente se realizarán, no lo sé.

¿Quizás pueda recibir algunas evaluaciones de ustedes al respecto?

¡Muchas gracias!

Hola, muchas gracias por la respuesta. He olvidado que de los 32.000 que cuesta en intereses la variante 2 en la primera fase, hay que descontar los intereses acumulados del contrato de ahorro para vivienda que está vigente al mismo tiempo, que son 4.500 euros, es decir, 27.500 de intereses en la variante 2, 20.000 en la variante 1. Hemos tratado de calcular el interés después de diez años, en el que la variante 1 ya no es rentable (algunos llaman a esto interés límite, lo he aprendido), llegamos a aproximadamente un 4 %, depende de cuántas amortizaciones anticipadas se hagan, cuantas más, mejor es el préstamo amortizable. La pregunta es entonces, ¿apostar a que la tasa de interés esté por debajo del cuatro en diez años o echarse atrás y elegir la opción de seguridad (más cara) con el producto de ahorro para vivienda?

¿Qué pasa con la [Abschlussgebühr] del [Bausparvertrag], también la habéis tenido en cuenta? En caso necesario, se pueden añadir otros cargos.

No estoy seguro en cuanto a los intereses. Los intereses no se te pagan, sino que se acreditan al contrato de [Bausparvertrag] y así amortizan más el crédito, es decir, se mantiene la diferencia mencionada arriba (¿o acaso no tenías los intereses de saldo incluidos en la suma de cancelación?).

No soy partidario de los [Bausparern]. Los pagos extraordinarios en préstamos con amortización constante reducen inmediatamente los intereses y la amortización aumenta inmediatamente, con el [Bausparer] sigues pagando intereses en su totalidad hasta que llegue ese momento. Pero los pagos extraordinarios son un tema complicado, aparentemente muy pocas personas realmente pueden hacerlos (por "cosas más importantes" que surgen).

Si quieres seguridad en los intereses, ¿por qué no un préstamo con amortización constante a 15 o 20 años?

Muchas gracias por las objeciones, no tenía bien presente lo de los intereses del saldo. La comisión de apertura ya está incluida en los costos (32.250). El préstamo con amortización constante a 15 años (mismo monto del préstamo y cuota, interés 1,88) también sigue en competencia, ahora lo revisaré nuevamente con detalle.

Hola,

yo estoy a favor de la Variante 1. También nos hemos ocupado de la financiación. Y hemos decidido optar por el préstamo de amortización constante con hasta un 5% de pago extraordinario al año. Con la amortización constante se paga el crédito/interés más rápido que con el contrato de ahorro para vivienda. Me parece que un 1% de interés sobre el saldo es poco. Y prefiero realmente tomar la tasa fija por 15-20 años, porque no se sabe cuánto subirán después de diez años. Según las previsiones, pueden llegar hasta un 4% o más. Y he leído, creo que en Finanzas Inmobiliarias, que el contrato de ahorro para vivienda, si después no se quiere la casa, puede resultar mucho más caro por la indemnización por desistimiento anticipado que el préstamo de amortización constante.
Como con los seguros de vida y de capital, se paga en los primeros años por nada y creo que así también sería con los contratos de ahorro para vivienda. Mis suegros tenían el principio del contrato de ahorro para vivienda y pagaron durante 9 años sin que se pagara el crédito y el interés.
Pero al final es vuestra decisión qué financiación elijáis. Mucho éxito y decidid según vuestro instinto.