Los permisos de construcción para casas de alquiler heredadas están disponibles solo parcialmente

Hola a todos, me encuentro en la inicialmente afortunada situación de haber heredado dos casas de alquiler, sobre las cuales aún pesa un usufructo a favor de mi padre. Las casas están ubicadas en un municipio más bien rural en NRW. En ambas casas viven tres partes, es decir, dos pisos con ático acondicionado cada una. Una casa es de aproximadamente 1930, la otra de alrededor de 1980. La casa más antigua se considera para efectos del impuesto predial como una vivienda unifamiliar, la más nueva como una vivienda bifamiliar. En cuanto a la casa más antigua, aparentemente no existen planos de construcción ni en mi familia ni en la autoridad de urbanismo. Soy consciente en general de los riesgos que ello implica. Por otro lado, hay que decir que en el pueblo no es precisamente raro que las casas estén acondicionadas de manera no oficial y que la autoridad de urbanismo no sea muy estricta al respecto. Sin embargo, por supuesto preferiría tener todo en regla y además me gustaría tener la posibilidad de vender una o ambas casas si lo deseo. Ahora surgen las siguientes preguntas:

1) ¿Cuál es la situación legal respecto a la casa más antigua? ¿Debo poder demostrar que puede estar allí de forma legítima? ¿Es imprescindible que posea planos de construcción de la misma?

2) ¿Existe una vía realista y financieramente viable para legalizar completamente las casas en su forma actual? ¿Cuáles serían los pasos para lograrlo?

3) El arquitecto que conoce mi familia ya está jubilado y se resiste a aceptar un encargo así, sin decirlo explícitamente. ¿Habría arquitectos o ingenieros civiles que estarían dispuestos a aceptar tal encargo?

4) ¿Qué tan grande es el riesgo de “despertar perros dormidos”? ¿Cómo se puede abordar algo así de la manera más discreta posible, sin despertar problemas?

5) ¿Existen compradores interesados en este tipo de inmuebles que puedan obtener permisos de construcción posteriores con sus propios recursos de forma más rápida y económica, por ejemplo, empresas constructoras?

¡Muchas gracias por cualquier comentario!

Debería contratar a un arquitecto con experiencia en construcción en edificios existentes para que primero analice la situación legal según el derecho de la edificación y planificación en relación con su edificio. Los problemas que surjan de ello deben ser discutidos con las autoridades. Según mi experiencia, todos los hechos después de esta evaluación legal deben ser presentados sobre la mesa y comunicados así a las autoridades. Intentar ocultar algo de nuevo significa para usted una carga adicional que recae sobre su herencia. Ahora tendría la oportunidad de legalizar completamente su propiedad heredada:

- Los expedientes de construcción deben ser consultados en el archivo del departamento de construcción de la autoridad correspondiente del distrito. De ahí surge la necesidad de actuación para el arquitecto encargado.
- Para la casa residencial de los años 30 no se espera que exista un expediente de construcción, excepto si se han presentado solicitudes de construcción en las últimas décadas – cosa que no asumo. Posiblemente el ático ya haya sido ampliado sin permiso de construcción – esto es casi un clásico en Alemania. Si se demuestra que esta casa está aprobada/registrada como vivienda unifamiliar, debe verificarse si puede ser replanteada conforme al derecho de edificación y planificación como vivienda bifamiliar o multifamiliar. Esta conversión requeriría una solicitud de permiso de construcción. En la solicitud se aplicarán las exigencias de la normativa actual de construcción, por ejemplo, las relacionadas con el aislamiento térmico moderno. Esto implicará una renovación energética completa.
- Para la casa de los años 80 debe existir un permiso de construcción (archivo de construcción). También en el caso de la vivienda bifamiliar, debería solicitarse un cambio de uso a vivienda multifamiliar si es permitido según el derecho de edificación y planificación. Lo demás como antes.

Si le desanima el esfuerzo, por supuesto puede intentar vender el edificio, pero debe informar al agente inmobiliario/al comprador interesado sobre estas irregularidades legales.

Muchas gracias por la respuesta. Básicamente me pregunto si el esfuerzo realmente vale la pena o si simplemente sería mejor, como mis padres, esperar pacientemente durante décadas.

para una casa residencial de los años 30 no se espera que exista un expediente de construcción

Eso también es lo que sé. Probablemente preguntamos una vez en la oficina de construcción y no tenían nada.

Si esta casa está aprobada/registrada de manera comprobada como casa unifamiliar,

Bueno, pagamos impuesto predial por una casa unifamiliar, eso lo sé. ¿Dónde estaría aprobada/registrada o cómo se podría averiguar eso?

se debe verificar si puede ser remodelada legal y urbanísticamente para convertirse en una casa bifamiliar/multifamiliar.

Con respecto al ático no me da buenas sensaciones en cuanto a protección contra incendios, balcón, etc. ¿Es relativamente sencillo convertirlo en una casa bifamiliar en comparación?

Aquí se requiere una renovación energética completa.

La casa antigua probablemente no esté tan mal después de todo, al menos mejor que la más nueva. ¿De qué dependería eso? ¿Sería algo que eventualmente me tocaría afrontar o solo aplica para la categoría de edificio multifamiliar?

Si teme el esfuerzo, puede intentar vender el inmueble, pero debe informar al agente/comprador sobre estas discrepancias legales.

Sinceramente eso sería lo que más desearía, al menos después de la muerte de mis padres. Me parece que una mezcla de acciones y bonos del estado sería mucho menos estresante. La pregunta es, ¿cuánto descuento significaría eso? De otro modo, simplemente calculé con 20 rentas anuales. Los precios por metro cuadrado están alrededor de 5 euros. Ya me pregunto si vale la pena todo el esfuerzo de renovar y remodelar para obtener permisos.