Construir y alquilar DH con dos partes como inversión

Hola a todos,

quiero plantear el siguiente juego mental para la discusión. No tengo ni idea de los posibles obstáculos legales y fiscales en este contexto y agradecería recibir algunos comentarios al respecto.

-Hay dos partes A y B. Ambas partes son parejas casadas, de entre 30 y pocos años y finales de los 30, con dos hijos cada una.
-A y B construyeron hace dos o tres años respectivamente una casa unifamiliar para uso propio.
-En la municipalidad se han habilitado nuevos terrenos para construir, para 20 terrenos hay 150 solicitantes. La parte A tiene la posibilidad de adquirir uno de los terrenos (500 m², 120.000 euros).
-A y B están considerando comprar y financiar conjuntamente el terreno, así como construir una casa adosada con equipamiento sencillo. (Mietbunker ;)
-Ambas mitades de la casa adosada se alquilarán para autofinanciarse.
-La superficie habitable es de aprox. 2x 120 m².
-Los alquileres en frío están en el nivel habitual del lugar en 10 euros actuales.
-Costos de construcción para la casa adosada: 340.000 euros (lista para habitabilidad sin cocina) / costos adicionales de construcción 40.000 euros.
-La necesidad total de financiación es de 500.000 euros.
-Ambas partes no quieren aportar capital propio, excepto para los costos adicionales de compra.
-La anualidad debe ser del 5%.
-Las partes disponen de al menos 7.000 euros de ingresos mensuales cada una (de trabajo no autónomo).
-Se supone que las propiedades aumentan su valor en un 5% en el primer año y luego un 1% anual.

Se podrían discutir las siguientes preguntas:

-¿Aprobará un banco tal financiación para cada uno, y será suficiente para el banco la inscripción en el registro de la propiedad de la casa adosada?
-¿Pueden ambas partes figurar como propietarias en el registro de la propiedad? ¿Puede, por ejemplo, la parte A vender su mitad posteriormente y la parte C sustituirla?
-¿Hay algo importante a tener en cuenta en la adquisición del terreno por dos partes? ¿Debe dividirse el terreno? ¿Cómo funciona todo esto en el registro de la propiedad?
-¿Qué pasa si A o B entran en insolvencia?
-¿Cuál es el potencial para ahorrar impuestos sobre los intereses del crédito?
-¿Cómo se podría calcular aproximadamente una rentabilidad teniendo en cuenta los efectos fiscales?

Me alegraría una participación activa.

Primero me preguntaría si está permitido comprar el terreno junto con la Parte B cuando solo la Parte A tiene la aprobación.

-A y B construyeron cada uno una casa unifamiliar para uso propio hace dos o tres años.

Eso suena a que aún tienen financiamientos en curso para esos inmuebles; ¿quieren poner en riesgo esos financiamientos con una reevaluación de sus riesgos?

-A y B están considerando comprar y financiar conjuntamente el terreno, así como construir una casa dúplex con equipamiento básico sobre él.

Yo dividiría el terreno en cualquier caso, de modo que cada mitad esté en su propia parcela y se evite una sociedad de comunitarios o similar entre A y B.

En cuanto al equipamiento, pongo un signo de interrogación, porque dudo que los interesados en alquilar casas unifamiliares encuentren atractivo un estándar de vivienda en pisos. Y para parejas de treinta y tantos años, quizá reservaría estas casas para uso propio cuando los hijos ya no vivan en casa — o incluso para los hijos.

Nunca querría depender de otras personas con sumas así. ¿Qué pasa si una parte quiebra, entonces la otra tiene que pagar el doble?

Aunque se lleven bien, se trata de dinero y además mucho dinero. Por eso han roto incluso las mejores amistades y también familias.

Colocar esos detalles de tal manera que ninguno de los dos sufra por culpa del otro será casi imposible. Luego está el tema de dividir el terreno, etc., y después construir "juntos".

Teníamos la misma/discusión similar aquí hace un momento.
La comunidad rechazó de inmediato cuando se trató de dividir la propiedad.

Como GbR probablemente pueden construir y alquilar juntos una casa, ya sea casa adosada o unifamiliar. Juntos, no con participaciones divididas.
Sin embargo, aquí funciona igual que con cualquier otra idea loca: no estás a salvo de problemas. El dinero y las obligaciones son la mayor causa de conflictos. Puede ser que uno pase las tardes (disculpen) con la familia, y el otro tenga que ocuparse de un problema urgente de alquiler. Se hace una vez, la segunda vez, pero a la tercera caerán comentarios. Aparecen sentimientos negativos. Tres semanas después, se evitan, etc.
La amistad queda descartada.
O las mujeres se ponen quisquillosas. O, o...
Los ingresos por alquiler en positivo deben tributar, la venta dentro de los 10 años se considera especulación.
Si los inquilinos no se llevan bien o gotea el grifo, siempre pueden llamar a los arrendadores vecinos. Salud ;)
Y si las casas se venden con un estándar simple y un jardín sin cuidado, tampoco se sabe si se venden bien.

Sólo conozco una constelación correspondiente y es una GbR. (Sin embargo, no sólo tienen una casa adosada doble, sino varios edificios de alquiler más grandes y una administración.) Creo que en una GbR dos parejas casadas serían cuatro partes, ¿o no?

¿Alguien ya ha hecho un cálculo de inversión? ¿Tenéis alguna relación práctica propia con el tema (sois constructores, artesanos, asesores fiscales o administradores de fincas)?