Construcción de una casa sin capital propio

Hola,

he llegado a este foro a través de Google y espero aquí una tercera opinión sincera.

Mi esposa y yo llevamos tiempo buscando un piso en Berlín. El mercado está completamente vacío. En cierto momento pensamos, hombre, 1000 euros de alquiler, mejor compro una casa. Pero tampoco, las viviendas usadas son demasiado caras. Entonces pensamos en obra nueva, aunque nunca quisimos ese estrés. Me reuní con varios constructores conocidos que encontré en internet, ninguno me convenció, siempre surgían costes imprevistos que nadie conocía bien. Pero ahora, un compañero de trabajo me habló de una empresa que nos gusta mucho y que construye en Brandeburgo, tan bien que ya nos hemos reunido con ellos 3 veces, el terreno es un sueño. Justo en la frontera de la ciudad de Berlín, a pie de la S-Bahn, colegios, guarderías, tiendas, todo lo que se necesita. Estamos en el punto en que no podemos decidir si arriesgarnos o no. Lo llamo riesgo a propósito, porque lo vemos así. Por eso les pido su opinión sincera y libre. Los financiadores dicen que sí, que es posible, el vendedor también dice que sí, pero ¿ustedes qué dicen? ¿Son estos precios de venta realistas?, ¿qué otros costes podrían venir que no hayamos considerado? Aquí los números en bruto:

Terreno 550 m² 80.000 euros
Paupacial 20.000 euros para:
agua y electricidad de obra, incluido consumo
costes restantes de topografía
costes de conexión a redes de aguas residuales, agua, electricidad
incl. costes del ingeniero estructural
incl. costes del estudio del suelo
incl. costes del plano oficial
incl. costes de aceptación de obra gruesa por el ingeniero
incl. costes de la licencia de construcción

Casa de 110 m², incluidas pinturas y extras como persianas eléctricas, tejas de barro, paquete eléctrico adicional y calefacción por suelo radiante 155.000 euros

Trabajos de azulejos que se contratarán aparte porque es más barato, 9.000 euros

Notario, registro de la propiedad e impuesto de bienes inmuebles 5.500 euros

Zonas exteriores que deben hacerse de inmediato (por ejemplo, la cochera la necesitaremos más tarde) 10.000 euros

Cocina 8.000 euros

Reserva 7.500 euros

Podemos comprar con nuestro propio dinero mobiliario nuevo, plantas para las zonas exteriores, herramientas de jardín, la mudanza y un perito que nos asesore en la construcción. Aquí he calculado un total de 25.000 euros que también tenemos. En total, por lo tanto, se trata de una financiación por encima del 100 % porque no tenemos más capital. Hemos disfrutado de muchos viajes, hemos conocido el mundo y la boda también fue muy cara. Por eso necesitamos 295.000 euros de deuda (al menos si se cree el cálculo del vendedor). Dios, nunca hemos tenido deudas. Esto nos está volviendo locos. 15.000 euros deben sacarse mediante un préstamo caro, 280.000 euros a través de un préstamo bancario "barato". Como me importa una planificación a largo plazo, también me interesaba un tipo fijo largo y así lo he hablado con los bancos. Aquí nuestra situación mensual de gastos e ingresos:

Ingresos de 3.400 euros menos 700 euros cuando mi esposa esté de baja por maternidad. Planeamos tener un hijo, por eso quiero calcular con el salario bajo, de otra forma no tendría sentido.

Así que 2.700 euros de ingresos frente a gastos de:

850 euros cuota préstamo bancario a 30 años tipo fijo
250 euros cuota préstamo privado a 5 años tipo fijo
400 euros costes adicionales de la casa
100 euros fondo para la casa
500 euros alimentación
200 euros ocio/ropa
200 euros coche
200 euros otros

Salgo prácticamente a +- 0, al menos mientras mi esposa esté de baja por maternidad. No habría compras ni ahorros en ese tiempo. Nuestros trabajos son seguros, nuestros salarios aumentan anualmente según convenio, la cuota principal del crédito es muy pequeña, los otros 120.000 euros que nos quedarían tras 30 años podríamos liquidarlos con amortizaciones extraordinarias o aumentando la cuota.

Ahora les toca a ustedes. Yo no veo ninguna oportunidad y volvería al plan B. Contratar un préstamo para vivienda alto, por ejemplo 100.000 euros, y ahorrar capital propio los próximos 10 años. La desventaja sería que tendríamos que seguir viviendo en nuestro piso que ya no nos gusta nada. El terreno es tan bonito. Es una sensación de vida completamente diferente allí. En realidad tampoco quería criar a mi hijo aquí, después lo arrancaríamos de su círculo de amigos si nos mudamos. ¿Y encontrar un terreno realmente genial después? ¿Encontrar una casa barata porque otros se hayan pasado de presupuesto? El financiador nos dijo que la mayoría de sus clientes fijan el tipo de interés durante 10 años. Por otro lado, para nosotros también serían altos los intereses si otros no pueden permitírselos. No sé qué hacer. ¿Qué opinan?

Saludos

P.D. Tal vez sea importante, ambos tenemos 30 años.

Si compras el terreno y la casa al mismo proveedor, se deberá pagar el impuesto de trasmisión patrimonial sobre ambos, es decir, no estarás en 5.500 euros sino en algún lugar entre 10.000 y 15.000 euros.

Me parece calculado muy justo, si asumo que aún hay costos adicionales que aún no has listado, por ejemplo, la losa de cimentación está incluida en la oferta, enchufes adicionales (de lo contrario, en cada habitación solo hay uno) etc.

¿Podéis prescindir de las vacaciones que habéis hecho hasta ahora?
¿Costos para el niño? La asignación por hijo no será suficiente para todo.
Me parece que un crédito de 300.000 euros por 1.000 euros al mes es bastante barato, ¿podrías indicar los valores de los créditos aquí?

Yo también lo encuentro demasiado justo.

Además, el crédito parece casi no tener amortización. Probablemente, después de 10 años sigas en el 100% y en más de 20 años no baja mucho. Eso significa 20 años de riesgo y la casa "nunca" te pertenece.

No me lo haría.

Solo por tus costos, ya me parecen demasiado bajos, especialmente el coche y lo que ahora llamo tiempo libre.
Estuvimos/estamos en la misma situación, que apenas tenemos capital propio. Después de muchos cálculos, decidimos tomar un crédito a 10 años (tasa mixta 1,85, monto del préstamo 227T + 100T KfW) y con una amortización del 4% más una regulación especial, de modo que después de 10 años (sin amortización extraordinaria) habremos pagado casi el 50%.

Ahora en serio: ¿por qué debería una obra nueva ser más barata que una propiedad existente 'más antigua' y similar? Es decir, una ubicación residencial comparable, tamaño aproximadamente igual... Todo eso son solo ofertas señuelo. Algo no puede estar bien.
Vuestro salario, en cambio, ya es una buena base. En vuestro lugar, yo preferiría ahorrar algunos años más y acumular capital propio. Quizás también ver si se puede prescindir de los viajes, etc. Al menos los [15'000€] de préstamo privado deberían salir del capital propio.
[20'000€] de costos secundarios de construcción también son insuficientes, como se puede leer aquí a menudo.

Normalmente no suelo responder a preguntas sobre financiación, pero aquí se me "escaparán" algunas cosas -sin querer ofenderos-:

1. La cantidad de errores ortográficos, la formulación de la publicación y los ingresos pueden dar a entender que el puesto de trabajo podría no ser tan seguro como podría pareceros. Si realmente es diferente, os felicito. En cualquier caso, no creo en aumentos significativos de ingresos en los próximos años.

2. Dado el ingreso y la planificación familiar con la correspondiente reducción del ingreso disponible junto con un aumento de las necesidades, la capacidad de financiación me parece problemática. Ya veo desde el principio problemas para poder conseguir una financiación hipotecaria razonable y seria. Los datos generales simplemente no encajan con el monto requerido de los préstamos necesarios. Ya la cláusula sobre el préstamo privado necesario me hace pensar mucho. ¿Por qué es tan necesario? ¿El banco "prometido" no concede un crédito que supere los mencionados TEUR 280? Al parecer, no.

3. Ser feliz tiene poco que ver con tener una propiedad. Por supuesto, es bonito cuando uno entra a "su" propia casa y en lugar de pagar alquiler, paga las cuotas mensuales por la propiedad. Pero a menudo se olvida que las dificultades financieras son el asesino número 1 de las relaciones. Nada es más perjudicial para la felicidad que tener que contar cada centavo varias veces. Mejor ser un poco más modesto. ¿Qué tal la compra de una propiedad ya existente o un piso? No conozco mucho el mercado inmobiliario de Berlín, pero con una breve investigación ya hay muchos inmuebles disponibles.

Realmente no me gusta destruir sueños, y nunca lo he hecho antes, pero este proyecto probablemente se convertirá en una pesadilla, al menos a medio plazo.