Préstamo bancario y pago especial - revisión de financiación para casa unifamiliar

  • Erstellt am 20.07.2014 22:32:28

baumhaus

20.07.2014 22:32:28
  • #1
Hola a todos,

actualmente estamos planeando nuestra casa unifamiliar y me gustaría mucho recibir comentarios sobre nuestra variante de financiamiento:

Casa/Terreno:
- Terreno disponible (financiado con recursos propios, precio de compra ~120.000 EUR)
- Casa: planificación/ejecución con arquitecto, estándar KFW-70, 185 m² de superficie habitable, con sótano + garaje, costos: (incl. costos adicionales de construcción, arquitecto, jardinería, muebles): ~600.000 EUR

Finanzas:
- Capital propio: 435.000 EUR, sin cargas
- Préstamo planificado: 165.000 EUR
- Ingresos mensuales: 2200,- neto (yo) + 3500,- neto (pareja)

Oferta de financiamiento:
1. Crédito: Kfw (construcción energética, 153)
* 50.000 EUR
* tasa anual efectiva: 1,26 %
* tipo de interés fijo por 10 años
* cuota: 489,75 EUR/mes

2. Crédito: préstamo bancario:
* 115.000 EUR
* tasa anual efectiva: 1,87 %
* tipo de interés fijo por 10 años
* cuota: 500 EUR/mes
* amortización extraordinaria: 5% /año

Calculamos que dentro de los próximos 5 años dispondremos de otros 30.000 EUR adicionales para la amortización. El Kfw puede amortizarse anticipadamente en cualquier momento sin costos, el préstamo bancario solo con 5%. También asumimos que después de los 10 años solo necesitaremos financiar un poco de nuevo, por eso los plazos más cortos.
En total elegimos una cuota mensual de 1000 EUR. Actualmente podemos afrontarla muy fácilmente, pero como planeamos tener dos hijos esta cuota se mantuvo deliberadamente baja para que después pueda pagarla solo. Si sobra dinero (mientras mi pareja trabaje a tiempo completo o vuelva a trabajar tras un hijo), podremos hacer amortizaciones anticipadas. Aquí queremos intentar obtener una amortización extraordinaria del 10 % anual. Queremos ampliar el préstamo KfW a 20 años, porque así tendremos una anualidad menor en este crédito y podremos destinar el resto al préstamo bancario (más caro) para amortizarlo más rápido; la sobretasa de interés por la ampliación a 20 años es baja para nosotros.

¿Qué opinan ustedes, expertos, de este modelo? ¿Tienen mejores ideas? ¿Es la oferta justa? Hemos recibido la oferta de un banco local – ¿podemos conseguir mejores condiciones en línea?

¡De antemano muchas gracias por la crítica constructiva! :)

Saludos
baumhaus
 

HilfeHilfe

21.07.2014 07:44:13
  • #2
¿Puedo casarme con ustedes :) Si piensan en tener aproximadamente 30k después de 5 años, yo tomaría aproximadamente 50k a 5 años, el resto a 10 años.

Con sus cifras también deberían consultar a un intermediario.
 

backbone23

21.07.2014 11:10:05
  • #3


Entonces calculen si eso realmente es más barato... acabo de hacer un cálculo rápido y digo: no.

Sinceramente: yo lo cerraría así y ya está. Incluso si ahora consiguieran una oferta mejor, sólo serían unos pocos euros lo que se ahorra. A cambio tienen un banco local. La amortización extraordinaria de 30.000 € también se podría dividir en varios años (tendrían que hacerlo igual con el 10%) y aquí también sólo se trata de unos pocos euros de ahorro.
 

baumhaus

21.07.2014 13:36:12
  • #4


Tomar 50k a 5 años también lo habíamos pensado, pero como de todas formas podríamos hacer pagos anticipados en cualquier momento con el KfW, habíamos destinado el dinero para eso.



Lo calculamos rápidamente el fin de semana y para nosotros salía similar, pero lo revisaré nuevamente. Con el "banco local" tienes toda la razón, ¡y para mí es un argumento importante! Así, en caso de problema al menos tengo un contacto directo y no un asesor diferente en cada llamada que no se comunican entre ellos. Claro que podríamos/deberíamos repartir la amortización anticipada en el préstamo bancario, pero sería mejor poder amortizar más rápido. Seguiremos comparando.

¡Gracias a ambos por sus sugerencias!
 

baumhaus

23.07.2014 20:47:28
  • #5
Hola f-pNo, también gracias a ti por tus comentarios.



Básicamente sí, pero creo que aún no han entendido mi motivación. Para nosotros, la cuota de 1000,- EUR/mes está fijada. Como necesitamos dos préstamos (KfW y préstamo bancario), surge la pregunta de cómo dividir los 1000,- EUR. En el caso 500/500, que presenté en el primer post, vemos el problema de que con nuestra amortización especial planificada de 30K, después de aproximadamente 5 años podemos liquidar relativamente rápido el KfW, que se puede amortizar en cualquier momento, pero "solo" podríamos seguir pagando mensualmente 500,- del préstamo bancario, aunque podríamos más (dejando de lado la amortización especial del 5%) y así a largo plazo pagaríamos mucho más en intereses.
Con el modelo KfW a 20 años, como calculaste correctamente, tenemos una cuota mensual de 255,-, es decir, quedan 750,- para el préstamo bancario, por lo que también podríamos amortizar mejor después de que finalice el KfW. Por eso, para nosotros es rentable el interés ligeramente más alto del KfW en el modelo a 20 años, ya que queremos amortizar antes de todas formas.

Efecto secundario positivo: el interés del préstamo bancario también baja un poco debido a la mayor amortización, exactamente al 1,71 %, ya hemos recibido una nueva oferta al respecto.

Saludos cordiales,
baumhaus
 

DNL

26.07.2014 17:07:28
  • #6
Con muchos créditos se puede variar el pago del capital varias veces durante el plazo.
 

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