Compra de apartamento o casa en 2-3 años, ¿bajo qué condiciones?

Hola a todos,

ya llevo varios años siendo una lectora silenciosa de este foro, especialmente en el hilo de financiamiento. Ahora que mi pareja y yo estamos comenzando a planificar de forma un poco más concreta nuestros propios planes de compra de vivienda o casa, quiero abrir un tema propio. Lo que quiero decir antes: aún no tenemos un plan fijo y por ahora queremos averiguar qué sería posible en qué condiciones. Es decir, cómo podemos prepararnos de la mejor manera, qué es realista y de qué sueños deberíamos mejor despedirnos ya. ¡Gracias de antemano por los comentarios constructivos!

General sobre vosotros:

[*]¿Qué edad tenéis? Mujer 26, Hombre 26, no estamos casados
[*]¿Hay niños? No
[*]¿Tenéis planes de tener hijos? Actualmente no está planeado, pero no excluiría al 100% que pueda cambiar en 5-10 años, antes seguro que no
[*]¿A qué os dedicáis? Ambos en el sector de software
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, amas de casa, amas de casa...? Ambos empleados
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Ambos 40h

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (netos)? Mujer 3200, Hombre 2900, bonificaciones anuales adicionales Mujer 3000-8000, Hombre 3000-6000 (variables, pero los 3000 son fijos)
[*]¿Cuánto dinero de asignación por hijos recibís? -
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.? -
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? Actualmente 35k, en 2-3 años probablemente 85k; como seguro que preguntan: no hay más capital propio porque ambos llevamos solo 3 y 1 años en el mundo laboral, y no con esos ingresos desde el principio. Además, en este tiempo ya se pagó un crédito de estudios de 25k.
[*]¿Cuánto del capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? Al menos los costos adicionales de compra, es decir, unos 50k? (depende del proyecto concreto)

Situación de gastos:
Los gastos que ya están incluidos en otras posiciones se pueden omitir. Esta lista no es definitiva y se puede ampliar o resumir. Por favor, presten atención a indicar todos los costes mensuales, ¡incluso si solo se pagan anualmente!

Costes de vivienda:

[*]alquiler actual sin gastos, 1400
[*]alquiler actual con gastos, 1800
[*]electricidad, 100
[*]gas, en los gastos adicionales
[*]agua, alcantarillado, basura, limpieza de calles, en los gastos adicionales
[*]teléfono, internet, móvil, 60
[*]Total: 1960 -> redondear a 2000

Costes de movilidad:

[*]abono mensual de bus y tren (¡también para los niños!) 50
[*]coche de empresa, 200 descuento neto
[*]electricidad, 100
[*]aparcamiento, 10
[*]Total: 360 -> redondear a 400

Costes de seguros:

[*]seguro médico privado (también seguro adicional, subsidio por enfermedad, etc.) -
[*]seguro de responsabilidad civil (también para animales), 5
[*]seguro de vida capital o riesgo -
[*]seguro de pensiones (también Riester, Rürup, etc.), 300
[*]seguro por incapacidad laboral, 30
[*]seguro de accidentes -
[*]seguro de hogar -
[*]seguro de defensa jurídica - 30
[*]otros seguros (p.ej. seguro de viaje, seguro de gastos de fallecimiento) -
[*]Total: 365 -> redondear a 400

Costes de manutención:

[*]comida - 500
[*]costes de restaurantes - 100
[*]cuidado/drogería - 30
[*]mascotas (comida, veterinario, medicamentos, gastos de establo) -
[*]medicamentos - 20
[*]ropa - 200
[*]muebles / compras propias - 150
[*]cuotas clubes/gimnasio - 300
[*]ocio - 100
[*]Total: 1400

Ahorros:

[*]vacaciones - 400
[*]casa - 500, parcialmente en ETFs, parcialmente en cuenta de ahorro a plazo
[*]ahorro para la jubilación / acumulación de patrimonio - 1000, además de los 300 arriba, actualmente todo en ETFs
[*]Total: 1900

Otros gastos:

[*]El libro de cuentas domésticas se lleva con mucho detalle desde hace 3 años, de ahí provienen todos los valores. Para mayor seguridad, todo redondeado un poco hacia arriba.
[*]Hay otro piso que se compró para alquilar, pero se autofinancia completamente y se seguirá usando para acumular patrimonio.

Suma total de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales, 6100 + bonos (proporcional al mes 500-1150, pero sirve como colchón)
[*]Gastos totales, 4200
[*]Saldo, 1900 (todos los ahorros)
[*]De ello, suma de alquiler sin gastos y ahorros prescindibles (p.ej. ahorro para casa), 3300 saldo nuevo incluyendo el alquiler sin gastos

General sobre la propiedad e financiación:

Aquí llegamos a la parte realmente interesante. Actualmente estamos en la fase en que queremos entender qué es posible para nosotros y cuándo. En principio no queremos que nuestra primera propiedad sea también la propiedad "para siempre". Podemos imaginarnos empezar ahora con un piso con compromisos y en 5-10 años mudarnos a una casa o un piso que cumpla mucho más o todos nuestros deseos. Sobre todo porque ambos recibimos aumentos salariales regulares y seguro que habrá uno o dos cambios de empleo en los que esperamos nuevos saltos salariales.
Cuando buscamos propiedades actualmente en Immoscout, etc., los pisos que podemos imaginar en los próximos años con algunas concesiones (ya sea ubicación, tamaño, estado, ...) cuestan entre 400-500k. Pisos que ya nos gustan mucho están en torno a 600-700k y si se mira con mucho detalle, llegamos a un rango entre 900k y 1,5 millones.
Como obviamente queremos ser realistas, preferimos mantenernos por debajo de 500k en 2-4 años, aunque para la súper propiedad podríamos llegar a 600k. Pero con los intereses actuales del 3-4% y el deseo de mantener la cuota mensual por debajo de 2-2,5k, esto se vuelve bastante desafiante hasta imposible. Como ya se dijo, no tiene que ser necesariamente la propiedad "para siempre", por eso no tenemos el objetivo obligatorio de calcular la cuota para estar libre de hipoteca en la jubilación (así que en principio para nosotros también sería factible un pago anual del 1%, si el banco lo aceptara es otro tema). El deseo de mantener la cuota mensual por debajo de 2-2,5k se basa principalmente en la búsqueda de flexibilidad. Es decir, un cambio de trabajo con unos meses de pausa, la posibilidad de ser autónomos, la opción de reducir a menos de 40h, suficiente dinero para la previsión privada de jubilación, etc.

Sabemos que vivimos de forma muy cómoda y lo valoramos mucho. Vivir un poco más austeramente sería posible, pero no queremos limitarnos demasiado para la propiedad. Especialmente las vacaciones y las libertades espontáneas (salir a comer, deporte / club, ocio, ...) nos aportan mucha calidad de vida, de la que no queremos prescindir.

Pero ahora mis preguntas reales son: ¿cuál de los escenarios consideráis realista? ¿Y cómo podríamos prepararnos mejor para la situación actual? Actualmente ahorramos la mayor parte de nuestro capital propio en ETFs, y solo parcialmente en la cuenta de ahorro a plazo. Lo cual generalmente no se recomienda si el periodo para el que se necesita el dinero podría ser tan pronto (cuándo realmente podremos realizar este proyecto sigue siendo incierto). Pero como este tema se volvió concreto hace poco, la preparación muy concreta también empieza apenas ahora. Antes era para ambos un crecimiento general del patrimonio, que nos gustaría seguir haciendo paralelamente a la financiación inmobiliaria en ETFs.

En general tienen ideas muy sólidas y se nota que ya se han ocupado un poco de los números. La comprensión de que "la primera propiedad no tiene que ser la última" ya vale mucho. Los ingresos son buenos, los intereses ahora mismo simplemente son difíciles porque los precios no han bajado proporcionalmente. Nadie tiene una bola de cristal, pero personalmente lo veo más bien pesimista en este momento. Mientras construir no sea significativamente más barato, el mercado de segunda mano tampoco lo será. La economía ya estuvo en mejor estado, la energía es cara, y veo pocas posibilidades de mejora antes de que termine la guerra. También se han insinuado más subidas en los intereses, al menos los expertos parecen considerar eso más probable que lo contrario. En Tagesschau he leído que se espera un interés hipotecario del 5% durante el año 23. Pero ya la mitad del año pasó y aún no se ve nada de eso.

Pero todo eso son especulaciones, es decir, en el foro poco se puede ayudar con eso.
¿Qué hizo que el proyecto se volviera "más concreto" para ustedes? ¿Tienen algo en perspectiva?
Si realmente tienen un marco temporal, sabiendo eso, yo transferiría el capital para la casa tal vez de ETFs a una cuenta de ahorro a la vista si la situación está bien.

Seguramente todavía tienen potencial en el sueldo. Nosotros también estamos los dos en TI y no veo que nuestro sector vaya a desacelerarse pronto, más bien al contrario. No querría restringir demasiado el nivel de vida por la propiedad. Tal vez en los primeros años, porque en la construcción se tiene realmente muchos gastos. Pero un tiempo la alegría por la nueva casa puede compensar unas vacaciones que se pierdan. A medio plazo planearía la financiación para que puedas vivir feliz con ella. Nosotros tuvimos la suerte de fijarlo todo a principios de 2022. Estábamos en medio de la espiral de subida de intereses, pero aún cogimos un momento medio. Por eso nuestra cuota está bien por debajo de 2k. Pero ese hubiera sido nuestro límite de tolerancia, por encima de eso nos hubiéramos sentido incómodos.
No haría una amortización del 1%. Ahí pagas casi solo intereses y no reduces mucho el crédito.

Pero consideren que si compran ahora una propiedad asequible con la que aceptan compromisos, con el plan de venderla en unos años para adquirir una mejor propiedad: si las condiciones para comprar después son mejores, entonces las condiciones para vender su primera propiedad serán peores. También una propiedad asequible ahora la están comprando a los precios actuales. Si los precios o los intereses bajan, quizás no recuperen por la primera propiedad lo que pagaron, o al menos no obtendrán una gran ganancia. Aun así deberían haber acumulado capital con una amortización algo sólida, lo que me parecería mejor que alquilar. ;)

sobre los gastos: ¿ella tiene un coche de empresa incluyendo impuestos y ustedes tienen que pagar la electricidad por ello? sobre los 300.-€ de seguro de pensión. a esa edad no se necesita un seguro de pensión. Los intereses actualmente en un financiamiento al 100% ya superan el 4%. Si se calcula a partir del alquiler, eso significa un valor de vivienda de más de 500000.-- El piso alquilado debe incluirse en la consideración general, todo lo demás es contabilidad mental

¿Han pensado alguna vez en comprar su primera propiedad no para uso propio, sino para acumular capital? Fiscalmente, esto no debe subestimarse. Y si en, por ejemplo, 10 años quieren comprar una casa más grande, pueden vender el apartamento y contabilizar la ganancia (que por supuesto no está garantizada) como capital propio.

Los altos costos de interés actuales pueden deducirse si alquilan, y el mercado de alquileres está actualmente en auge. Yo consideraría una buena ubicación, idealmente una construcción nueva o con calidad de construcción nueva y no demasiado grande (1-2 habitaciones).

¿Alguna vez les ha venido esta idea a la cabeza?

Hay otro apartamento que fue comprado para alquilarlo, pero este se sostiene completamente por sí mismo y se seguirá utilizando para la construcción de patrimonio.

Parece que la OP ya está haciendo eso ;)

Parece que los OP ya lo están haciendo ;)

lo siento, lo había pasado por alto. Entonces está bien