Acceso a la parcela trasera: situación legal para la licencia de construcción

Hola,

necesito una vez su sabiduría colectiva.

Queremos presentar una solicitud de construcción en NRW, hay un plan de desarrollo válido desde principios de 2022 (posibilidad de densificación en una gran zona residencial existente).
Ahora hemos comprado dos parcelas de forma privada.

Parcela b: 612 m², se debe construir una casa unifamiliar
Parcela a: 85 m², sirve como acceso.

Son dos parcelas legalmente independientes, de las cuales somos ambos propietarios. Ahora nuestro arquitecto está en conversación con el empleado responsable del departamento de construcción antes de presentar la solicitud de construcción y surgieron los siguientes puntos:

Cita hace 3 semanas:
- Declaración del empleado del BA al arquitecto: "En el registro de la propiedad deben inscribirse los derechos de paso/conducción en la parcela a, de lo contrario no habrá permiso"
- Tras consulta con notario: "Eso es una tontería, dado que el registro de la propiedad es de derecho privado, eso debe regularse a través del registro de cargas"
- Hemos consultado con el empleado sobre las cargas ... -> si se inscribe la carga para la parcela a, desde su punto de vista es suficiente para garantizar indefinidamente la capacidad de acceso requerida

Cita de ayer entre BA y arquitecto:
- Ambas parcelas deben unirse en una sola parcela, de lo contrario no hay permiso de construcción. En este caso se aprobaría el sellado de la parcela a con losas de césped, que solo se considerarían al 50%

Al final, probablemente se trata del coeficiente de ocupación del suelo de 0,3 que ya estamos aprovechando bien con la construcción en b. Si ambas parcelas están conectadas, se debe prestar especial atención a cada metro cuadrado de acceso.

Mi pregunta:
- ¿existe en alguna parte (ordenanza estatal de construcción u otra) un pasaje que indique que las dos parcelas deben unirse? En última instancia, la parcela podría teóricamente pertenecer a cualquier otra persona y con los derechos inscritos entonces también en el registro de la propiedad y en el registro de cargas sería legalmente posible construir.
- ¿existe alguna regulación sobre cómo se debe proceder con el coeficiente de ocupación para accesos puros? Dado que la parcela a en principio no se puede edificar con una casa u otra construcción, la pregunta es ¿qué se aplica aquí? Supongamos que la parcela a pertenece a la persona C y esta pavimenta el camino, ¿sería eso sujeto a permiso, ya que no se construyen edificios en ella?

Nota:
- por supuesto, siempre se debe tener en cuenta no enemistarse con la autoridad de construcción competente, pero esta arbitrariedad (ya conocida por otros) nos molesta un poco y también es una cuestión de principio para nosotros.

Agradezco cualquier indicación sobre mis preguntas

Tú ya has respondido la pregunta tú mismo. Para la accesibilidad bastaría con la carga urbanística. El índice de ocupación del suelo hace que tengas que unir los terrenos.

- ¿Existe en alguna parte (ordenanza de construcción estatal o en otro lugar) un pasaje que diga que se deben unir las dos parcelas? Al final, teóricamente una parcela podría pertenecer a cualquier otra persona y con los derechos inscritos en el registro de la propiedad y en el registro de cargas reales, una construcción sería legalmente posible.

No tengo ni idea. Probablemente sean detalles. Sin embargo, en la práctica, para estos temas casi siempre veo servidumbres inscritas en el registro de la propiedad. Sin ellas, en mi opinión, tal construcción no es posible.
¿Conoces la diferencia entre carga real y servidumbre? Una es un acuerdo de derecho público (carga real) por el que obtienes el permiso de construcción. Pero de eso no se deriva el derecho a usar el camino realmente. Es decir, la "cualquier otra persona" puede teórica y prácticamente poner una cerca allí y prohibirte expresamente entrar en tu propiedad. ¿Interesante, no?
Para obtener el derecho real efectivo, NECESITAS la servidumbre, es decir, el derecho de paso.
En Baviera sería mejor, porque ahí no existe esa porquería de las cargas reales.

Supongamos que la parcela a pertenece a la persona C y esta empedra la calle, ¿estaría eso sujeto a permiso, dado que no hay construcciones en ella?

Sí, estaría sujeto a permiso.

Aviso:
- por supuesto, siempre se debe procurar no enemistarse con la autoridad de construcción competente, pero esta arbitrariedad (ya de otros recibida) nos molesta un poco y también va por principio.

No hay arbitrariedad. El derecho de construcción simplemente a menudo se siente así.

Ya te has respondido la pregunta tú mismo. Para la accesibilidad bastaría con la carga administrativa. El índice de ocupación del suelo hace que tengas que unir los terrenos.

La segunda parte no la entiendo exactamente. El índice de ocupación del suelo siempre se refiere sólo a la parcela donde se construye, ¿verdad?

No tengo ni idea. Probablemente sean detalles. Sin embargo, en la práctica siempre veo para estos temas también servidumbres inscritas en el registro de la propiedad. Sin ellas, en mi opinión, una construcción así no es posible.
¿Conoces la diferencia entre carga administrativa y servidumbre? Una es un acuerdo de derecho público (carga administrativa) con el que se obtiene la licencia de construcción. Pero eso no concede derecho alguno para usar realmente el camino. Entonces, “cualquier otra persona” podría, teóricamente y en la práctica, poner una valla allí y prohibirte explícitamente entrar en tu propiedad. ¿Genial, verdad?
Para obtener el derecho real, necesitas INDISPENSABLEMENTE la servidumbre, es decir, el derecho de paso.
En Baviera sería mejor, allí no existe esa mierda de cargas administrativas.

Conozco la diferencia entre servidumbres (que se inscriben en el registro de la propiedad bajo derecho privado) y las cargas administrativas. Quiero entender por qué el funcionario del ayuntamiento exige la unión para la licencia de construcción, si también podría darse el caso de que el terreno a perteneciera a un tercero (y todos tengamos servidumbres inscritas).

Siguiente suposición: Como él es propietario de ambos terrenos, basta con la carga administrativa pública. Porque él mismo se concede implícitamente el derecho civil de usar también el acceso al terreno. Eso solo sería relevante en caso de venta de uno u otro terreno.

La unión exige la BA ya sea porque la construcción planificada en el terreno de acceso (adoquín) genera demasiada impermeabilización, de modo que se necesita más superficie libre en un terreno unido. O viceversa. Pero creo que es más bien el caso 1.

El coeficiente de ocupación del suelo siempre se refiere solo al terreno en el que se construye, ¿no?

Sí, exactamente correcto. Probablemente el acceso planeado es casi tan grande como el terreno y, por lo tanto, incluso con adoquines de césped ponderados con 0,5, conduce a una superación del coeficiente de ocupación del suelo. Por eso debe unirse.
Pregunta de nuevo, tal vez no tengas que unir nada si solo usas grava.

P.D. Por cierto, también existen cargas de unificación ;-)
P.D. 2 Como banco, por cierto, obligo a la servidumbre. Es un criterio eliminatorio para nosotros en la financiación. Porque existe la posibilidad teórica de que en la subasta judicial solo se venda el camino, pero no la casa. Entonces surgen situaciones complicadas que nadie necesita.